生産緑地の2022年問題とは?地価はどうなる?どんな対策がされている?

不動産コラム

不動産をお持ちの方には大問題の生産緑地の2022年問題について、わかりやすく解説します。

生産緑地の2022年問題は、不動産の購入・売却を考えている人だけでなく、生産緑地を多く抱える東京都などに住む人にも影響が出てきます。

「うちは不動産なんて興味ないし、賃貸だから関係ないよ」というわけでもないんですね。

2022年問題について調べているあなたはぜひ最後まで読んでください。

都市部において、2022年以降、それまで農地だった土地が大量に不動産市場に供給される。それに伴って、不動産価格の大幅な下落、空き家の更なる増加などが起こる。ーー

このようなことが不動産業界で言われています。これから不動産の売却や購入を検討している方にとってみれば、「全然知識がないけれど、どう対応すればよいのだろう?」と不安になってしまいますよね。

そもそも「生産緑地の2022年問題」とは何か?地価はどうなるのか?不動産を持っている人はどんな対策をすればいいのか?

これらのことをわかりやすく解説します。

生産緑地とは?

まずは、「生産緑地」について解説していきます。生産緑地は、耳馴染みのない方も多いとは思いますが、2022年問題を理解する上での前提知識となります。しっかりと押さえておきましょう。

生産緑地の要件・特徴

生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、「生産緑地法」によって指定された農地のことをいいます。

※市街化区域とは?
都市部の健全な発展などを目的とした法律「都市計画法」によって指定された区域の一種で、すでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと

都市部を歩いていて、「東京都都市計画 生産緑地地区」「生産緑地地区 横浜市」などと記載された看板が畑に建てられているのを見かけたことはないでしょうか。

「なんでこんな都市部にこんなに畑があるのだろう?」などと疑問に思ったことはないでしょうか。

詳しいところは後述していきますが、生産緑地法は、都市部(市街化区域)の農地保全と宅地開発の両立を目的として制定されている法律です。

下記に示すような要件を満たし、自治体に「生産緑地」として指定された土地は、農地や緑地として維持・保全していくことを条件に、固定資産税や相続税の面で大幅な優遇を受けることができます。

・良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設などの敷地に供する用地として適しているもの

・500㎡以上の面積

・農林業の継続が可能な条件を備えているもの

生産緑地が導入された背景

生産緑地の導入には、どのような背景があったのでしょうか。

~高度経済成長期、都市部で深刻な宅地不足に陥ってしまった~

高度経済成長期と呼ばれる時代(一般的には1950年代後半から1970年代前半までを指す)、東京や大阪といった都市部で産業が活発化し、そのエリアで職を得ようとする人達が増加しました。

それに伴って発生したのが宅地の問題です。もともと都市部にも宅地はありましたが、人口があまりにも急激に増加したため、深刻な宅地不足に陥ってしまったのです。

~1974年、宅地開発(農地の宅地転用)を目的として生産緑地法が制定された~

これを受け、1974年に制定されたのが生産緑地法です。

農地の宅地転用を促すため、市街化区域内にある農地の固定資産税を宅地並みに引き上げたのです(もともと農地の固定資産税は宅地よりもずっと低めに設定されていた)。

深刻な宅地不足の中、農地と宅地の固定資産税が変わらないとなれば、農地を宅地に転用しようとする地主が増えてきます。

この生産緑地法の制定により、東京や大阪などは、より人口が増え、より都市化が進むようになりました。

~1991年、生産緑地法が改正され、宅地開発と農地保全の両立を目指すようになった~

しかし、農地が減少することにより、また別の問題が発生することになります。

農地の減少により地盤保持機能や保水機能が低下してしまい、災害時に甚大な被害が出るようになってしまったのです。

またこれとは別に、「農業をずっと続けたいから固定資産税を下げて欲しい」という声も多く上がるようになりました。

これを受け、生産緑地法は1991年に改正されることになります。

一定の要件を満たす農地を「生産緑地」として指定し、農地や緑地として維持・保全していくことを条件に、税金面で大幅な優遇を与えるようにしたのです。

なお、法律の改正は1991年ですが、生産緑地の指定については、その次の年である1992年からです。

生産緑地のルール

生産緑地のルール、[30年間の営農義務]、[固定資産税の軽減]、[相続税の納付猶予]について解説していきます。

30年間の営農義務

生産緑地の所有者には、「30年間の営農義務」が課されます。

生産緑地の所有者が守るべきこと:
・生産緑地を農地として管理しなければならない
・生産緑地であることを掲示しなければならない
・生産緑地において、建物やその他の工作物を造成したり、土地に手を加えたりしてはいけない

そして、次のいずれかに該当する場合、生産緑地の指定解除の手続きをとることができます。

・生産緑地に指定されてから30年が経過した場合
・生産緑地の主たる従事者が病気や怪我などにより営農が困難となった場合
・生産緑地の主たる従事者が死亡した場合

なお、いったん生産緑地の指定解除が行われると、それ以降、その土地は生産緑地の指定を受けることができなくなります。

固定資産税の軽減

固定資産税とは、土地や建物など固定資産に対して課せられる税金のことをいいます。

通常、農地の固定資産税は宅地よりも低く設定されていますが、市街化区域内にある農地については別です。

市街化区域内にある農地の固定資産税は宅地並みに設定されており、さらに特定市街化区域(三大都市圏の特定市の市街化区域)内にある農地の固定資産税はそれより高く設定されています。

つまり、都市化が進んでいるエリアほど、農地の固定資産税が高いのです。

ただし、生産緑地として指定を受けた農地については、一般市街化区域と特定市街化区域のいずれにおいても、固定資産税は一般農地並みに設定されています。これが生産緑地として指定を受けることの最大のメリットです。

農林水産省の資料「農地の保有に対する税金」には、農地の固定資産税額のイメージとして、次のような記載があります。参考にしてください。

一般農地 千円/10a
生産緑地 数千円/10a
一般市街化区域農地 数万円/10a
特定市街化区域農地 数十万円/10a

生産緑地に指定されると、固定資産税が圧倒的に低くなりますね。

相続税の納税猶予

通常、土地というものは相続の対象となるもので、生産緑地についても例外ではありません。

生産緑地の相続が行われた場合、その相続者は、営農の継続を条件に生産緑地分の相続税の納税猶予を受けることができます。

そして、猶予された税金は、次のいずれかに該当する場合に免除されることになります。

・相続人が死亡した場合
・相続人が後継者への生前一括贈与した場合
・相続人が20年間農業を継続した場合

このいずれにも該当しない場合は、いずれ納税猶予税額と利子税を納付することになります。

[30年間の営農義務]を条件に、[固定資産税の軽減][相続税の納付猶予]という税金面の優遇を受けることができるーー これが生産緑地制度の主なルールです。

都市部の農地は、この生産緑地制度によって守られてきたと言っても過言ではありません。

生産緑地の規模

現在、生産緑地として指定されている農地は、全国に約1.3万ヘクタールあります(平成29年の都市計画実況調査より)。

あまりイメージが湧かないかもしれませんが、これは東京ドームでいえば約2,760個分に相当します。

さらにいうと、東京都で最も面積の大きな大田区が6,066ヘクタールですから、大田区の約2倍の農地が生産緑地に指定されているということです。

そして、生産緑地のほとんどは、三大都市圏に集中しており、地方にはあまりみられません。

最も生産緑地を多く有しているのは東京都で、全体の約1/4を占めています。

大都会のイメージのある東京ですが、生産緑地では野菜が作られており、練馬区の大根、江戸川区の小松菜などが比較的有名です。

生産緑地の2022年問題とは

ここまでで、2022年問題の前提知識となる「生産緑地」について解説してきました。

ここから本題である2022年問題に入っていきます。

2022年問題とは

生産緑地の2022年問題ーー この”2022年”とは、いったい何を指しているのでしょうか。

1991年に生産緑地法が改正され、次の年の1992年に、今ある生産緑地の多くが「生産緑地」として指定されました。それから30年後にあたるのが、2022年なのです。

2022年には、面積ベースで約8割にあたる生産緑地が30年の営農義務”の期限を迎えることになります。固定資産税・相続税の優遇措置もなくなります。

そのため、生産緑地だった土地の多くが、一斉に売りに出されることが予想されます。

その結果として、不動産価格の大幅な下落、空き家のさらなる増加などの問題が起きてくる可能性があるのです。

もちろん、生産緑地として指定されている全ての土地が売りに出されるということは現実的には考えられませんが、通常よりも土地の供給量が増えることは、ほぼ間違いありません。

これが、不動産業界を中心に話題となっている「生産緑地の2022年問題」です。

一般に「2022年問題」というと、この「生産緑地の2022年問題」をさしています。

2022年問題に派生してくる問題

生産緑地の2022年問題では、次のような問題も派生してくると予想されています。

・農地が減ると、都市部の景観が大きく変わってしまう(無機質になってしまう)
・農地が減ると、それまで普通に変えていた野菜が買えなくなってしまう
・空き家が増加すると、その周辺に犯罪者が寄り付くようになり、治安が悪くなってしまう
・不動産価格が下落すると、不動産業界およびその周辺業界でリストラや離職者が増えてしまう

生産緑地を所有している方、不動産の購入や売却を検討している方以外であっても、2022年問題は関係のないこととは言えません。

2022年問題の影響を大きく受けるエリア

大きな影響を受けるのは主に都市部です。

前述したように、地方はそもそも生産緑地自体が少ないため、さほど影響は受けません。

また、都市部の中でも、再開発などの予定がないエリア、有名なスポットのないエリア、災害に弱いエリアなど、つまり人気のないエリアは、特に大きな影響を受けると予想されます。

生産緑地の2022年問題に対する政府の対応

当然のことながら、2022年問題については政府も問題視しています。

政府は、2022年問題に対する対策として、2017年に生産緑地法の改正を、そして2018年に都市農地貸借法の制定を行いました。

それぞれを詳しく解説していきます。

【政府の対応1:2017年に生産緑地法の改正】

2022年問題の影響を抑えるよう、政府は2017年に生産緑地法の改正を行いました。

具体的には、

・期限の延長
・面積要件の引き下げ
・行為制限の緩和

という措置がとられました。

期限の延長

生産緑地の指定期間はこれまで30年間でしたが、1997年の法改正で、期間の延長が可能となりました。

それまで「生産緑地」として指定されていた土地が、新たに「特定生産緑地」として指定されると、優遇措置をそのままに10年間の期間延長が認められます。

また10年ごとの更新が可能で、10年後に再度指定を受ければ、さらに10年間延長されることになります。

面積要件の引き下げ

生産緑地の面積要件は、これまで500㎡でしたが、1997年の法改正後、各自治体が条例により、面積要件を300㎡に引き下げることが可能となりました。

これにより、「生産緑地の一部を宅地として売却する」「生産緑地を遺産分割する」といった選択がとりやすくなりました。

行為制限の緩和

これまで、生産緑地内に設置できる施設はビニールハウスなど農業に関する施設のみでしたが、1997年の法改正後は、農産物の直売所、農産物を活用したレストラン、農産物の加工施設など、農産物に関連する施設の設置も可能となりました。

これにより、生産緑地を活用できる幅が広がり、事業を行いやすくなりました。

【政府の対応2:2018年に都市農地貸借法の制定】

2022年問題の影響を抑えるよう、政府は2018年に、「都市農地貸借法(都市農地の貸借の円滑化に関する法律案)」を制定しました。

これまで、生産緑地を第三者に貸し出す際は、相続税の納税猶予の適用から除外されるようになっていました。

それが都市農地貸借法制定後は、相続税の納税猶予の適用を受けたままの貸し出しができるようになりました。

また、これまでは、生産緑地を第三者に貸し出す際、法定更新制度(賃貸借契約が自動更新されるため貸主の都合で解除できない)が適用されていましたが、都市農地貸借法制定後は、この制度が撤廃されました。

・相続税の納税猶予の適用を受けたまま貸し出しができる
・自分のタイミングで賃貸借契約を解除できる

これらにより、農業法人などに対する貸し出しがしやすくなりました。

生産緑地の2022年問題に対する対処法(不動産の売買を検討している方向け)

2017年に行われた生産緑地法の改正、そして2018年に行われた都市農地貸借法の制定。これら政府の対応によって、「懸念されていた2022年問題の影響は小さくなった」という声が多くなっていますが、それでも全くの影響を受けないというわけではありません。

1992年に生産緑地の指定を受けた人たちの多くは、現在60代から70代の高齢者です。政府が生産緑地を所有しやすくする対策をとったとはいえ、「今がこの土地を手放すタイミングだ」と考える方も方も多くいらっしゃることでしょう。

住宅の購入や売却を検討している場合、2022年問題に対してどういった対応をしていくべきなのでしょうか?

売却の場合と購入の場合に分けて解説していきます。

不動産売却を検討されている方の対策

2022年以降は、不動産価格が下落していくことが予想されます。

将来的に不動産の売却を考えている場合、価格の面だけを言えば、価格が下落が進んでしまう前に売却してしまうのがよいでしょう。

「価格の面はさほど気にしない」という方であっても、先延ばしのしすぎには注意が必要です。

「不動産の供給量が多すぎてどんなに安くしても売却できない」「ただ維持・管理していくことにコストがとられてしまう」といった、いわゆる「負動産」になってしまう可能性があるのです。

もちろん、あまりに焦ってしまうと、判断を間違えやすい、条件交渉に負けやすいといった問題も生じてきますので、その点にも十分に注意してください。

不動産購入を検討されている方の対策

将来的に不動産の購入を考えている場合、価格の面だけを言えば、待った方がよいでしょう。

ただし、待つことにもデメリットがあります。

たとえば、
・他の方に欲しかった不動産を購入されてしまう
・住宅ローンのスタート年齢が上がって、住宅ローンの審査に通りにくくなる(通ったとして借入金額が少なくなる)
・住宅ローンの金利が高くなる(ちなみに今は過去最低水準の金利)
などなど。

待つとしても、収入・貯金状況やライフプランなどを考慮しながら、判断していきましょう。

まとめ

不動産の売却や購入を検討している方向けに、生産緑地の2022年問題について解説してきました。

ポイントをおさらいしましょう。

・生産緑地とは、生産緑地法によって指定された市街化区域内の農地のこと
・生産緑地法とは、市街化区域内の農地保全と宅地開発を目的とした法律のこと
・日本には、東京ドーム約2,760個分に相当する生産緑地がある
・生産緑地として指定されると、農地や緑地として維持・保全していくことを条件に、税金面で大幅な優遇を受けることができる
・2022年には、約8割にあたる生産緑地の”30年の営農義務”が終了し、不動産の供給量が一気に増えると予想される
・政府は生産緑地の2022年問題に対して、「期限延長」「第三者に貸しやすくする」などの対策を行っている

不動産の売却や購入を検討中の方にとって、不動産価格がこの先どう変動していくかについては気になるものですよね。

政府が対策を行っているとはいえ、将来的に不動産の売却を検討している場合は、なるべく早めに行動した方がよいです。その逆に、不動産の購入を検討している場合は、様子を見た方がよいです。

もっとも、不動産価格の変動はエリアによって大きく変わってくるものです。対象エリアの不動産屋さんに相談してみるのもよいと思います。

アンテナを立てながら、専門家の力も借りながら、そしてご自身・ご家族のライフプランなども考慮しながら、良いタイミングでの売買を進めていきましょう。

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