違反建築物と既存不適格建築物の違いとは?売却はできるの?

違反建築物や既存不適格建築物は簡単にいってしまうと、現在の建築物に関する法令の基準を満たさない建築物のことです。

例えば、相続予定の古い実家について、違反建築物や既存不適格建築物であると事前に判明しているケースもあります。将来的に”住居”として利用する予定がない場合でも問題なのでしょうか?また、違反建築物と既存不適格建築物の違いについて詳しく解説していきます。

違反建築物と既存不適格建築物の違い

違反建築物と既存不適格建築物、どちらも現在の法令の基準を満たさない建築物です。ではこの2つの建築物の違いは何かというと、”建築時点”の基準を満たしているかどうかです。

違反建築物は「違反」とあるように、”建築時点”の法令を満たしていない建築物のことです。建築時にも既に法令が守られていない建物は、その後ずっと違反建築物として扱われます。

一方、既存不適格建築物は、”建築時点”での法令の基準は満たしている建物で、年月を経て改正された法令を満たせなくなってしまった建物を指します。改正による不適格な部分を指摘するものですので、当時は合法であったのは間違いありません。

建築基準法には「既存不適格建築物」の文言は書かれていませんが、3条の2項が既存不適格建築物に該当します。

下記の条文を抜粋します。

建築基準法 3条2項「既存不適格建築物」に関する項目の抜粋

この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若 しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物 の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

引用元:国土交通省

既存不適格建築物とされる建物の多くは、耐震基準を満たせていないことが多いです。耐震基準は、「地震」を経て、1981年に大きく改正されました。つまり、この改正以前に建てられた建物が、「既存不適格建築物」となっているケースが多いです。

1981年改正前の基準は「旧耐震基準」、1981年改正後の基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

他にも、接道条件を満たしていない建物などが既存不適格建築物となります。用途地域や建蔽率(けんぺいりつ)の変化によって、不適格になることもあります。

用途を変更せず、増築などもせずにそのまま利用する分には何の問題もありませんが、新耐震基準を満たしていない建物には違いないので、倒壊のリスクなどは十分に考えられます。古い物件だからこそ、気をつけて管理しなくてはならない部分でもあります。

また、建築基準法の10条3項には、以下の様なことも書かれています。

都道府県知事などの特定行政庁は、既存不適格建築物に該当していても、著しく保安上危険であったり、衛生上有害であるケースは、猶予期限を設け、建物の所有者に除却修繕、使用制限等の措置を命ずることができると定められています。

保安上の危険や衛生上の有害の判断は、国土交通省の「既存不適格建築物に係る指導・助言・勧告・是正命令制度に関するガイドライン」に詳しく掲載されています。

例えば、建築物に傾きが見られる時、耐震に重要となる部分の損傷が見られる時などが該当します。相続した物件など、古い物件が既存不適格建築物に該当している場合は注意してください。

対する違反建築物は先程も紹介した通り、初めから法令の基準を満たしていない建物、もしくは法令に適合しない増改築などを行った場合などが該当します。建物を建てた時にその基準を満たしているかどうかが最大の違いであり、満たしていないものは全て「違反建築物」として扱われます。

また、建築確認申請の時に法令に合ってない内容に計画が変更された物件や増改築した物件なども当てはまります。違反建築物についての法令は下記です。

建築基準法 9条1項「既存不適格建築物」に関する項目の抜粋

特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

国土交通省

建築主はもちろんのこと、敷地所有者にも是正命令が出されるため、違反建築物を使用している方は注意しなくてはなりません。万が一、是正命令をそのままにしておくと、3年以下の懲役または300万円以下の罰金刑となる場合もありますので、注意してください。

違反建築物や既存不適格建築物の売却について

結論を先に申し上げますと、違反建築物や既存不適格建築物は売買することも可能です。ただ、現在の建築基準法には適さないため、買う方にもリスクがあります。

また、違反建築物の購入については、住宅ローンの審査が厳しくなるため、非常に難しいとされています。

是正命令を利用すると、費用がかなりかかってしまうこともあります。そういったケースでは、解体撤去を行い、更地のまま売却することも可能です。絶対に買い手が見つからないということではありませんので、売却予定で話を進めていくのもありです。

違反建築物また既存不適格建築物を取り扱っている不動産業者もありますので、売却を検討する際は不動産業者の専門サイトを利用して、相談してみると良いでしょう。

 

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