共有不動産の共有解消法、共有持分の売却

複数人数の共有となっている不動産のことを”共有不動産”といいます。

共有者の内、1人が「売却したい」と思っても、当然、他の共有者の許可なしに不動産を売却することはできません。

今回は、共有者に不動産の売買の許可が降りなかった場合の対処法について、詳しくお伝えしていきます。共有不動産の共有を解消する方法、共有持分の売却方法はあるのでしょうか?

共有不動産の売却の賛同が得られなかった場合

共有者の内、全員が「売却」の意思を持たない限り、不動産の全体を売却することはできません。満場一致で、共有者が全員売却するという意向の時のみ、不動産ごと売ることができます。

また、共有者は不動産の一部をそれぞれ持っている形になりますが、この「共有持分」の売却についても反対されるケースはあります。その場合の対処法は大きく分けて以下の3つの方法があります。

①自分の共有持分を共有者に売却する

②逆に売却に反対している人の共有持分を購入する

③自分の共有持分のみを売却する

また、共有者と不動産の共有を解消する方法もあります。こちらには「共有物分割請求」と呼ばれる手続きが必要です。

共有物分割請求とは?

共有物分割請求には「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」の3つがあります。それぞれの分割方法について、詳しく説明していきます。

現物分割

現物とあるように、実際の土地や建物を分割して個々の所有権とする方法です。「共有」ではなく「分割」したそれぞれの不動産として所有します。

代償分割

共有者の内、1人のみが「不動産」の所有者となります。不動産を所有できなかった人はその”代償”として、本来もらえるはずの共有持分に相当する金銭などをもらえるしくみです。

換価分割

実際に不動産を売却し、共有持分の割合に基づいて売値を共有者同士で分配する方法です。

共有物分割請求の手続きの方法

共有物分割請求をする際はまず、共有者同士で話し合いを行います。協議を行っても決着がつかない場合にのみ、調停、訴訟という流れになります。

はじめは「現物分割」の検討からはじめます。それに同意されなかった場合は、「代償分割」、それでも納得いただけない場合は「換価分割」を検討します。

仮に訴訟を起こしたとしても、その判決が「共有物分割請求の棄却」となれば、分割請求はなかったことになり、現状維持となります。

共有物分割請求に必要な書類

住民票

実印

印鑑証明書

身分証明書

登記簿謄本(登記識別情報)

土地測量図及び境界確認書

必要書類は、請求の方法によっても異なります。共有物分割請求をする際は、司法書士や弁護士、不動産会社等に確認を取り、必要な書類を準備しましょう。

不動産の共有を解消するメリット、デメリット

共有を解消した上で不動産の所有がこちらにあれば、売却はもちろんのこと、その不動産の用途、土地の活用など、全てを自由に自分で決定することができます。現物分割、代償分割で不動産を所有した場合も同じです。

換価分割や代償分割で不動産を所有していない場合は不動産こそ手放すことになりますが、売却金や相当の金銭を受け取ることができるので、メリットにもなります。

一方、現物分割することで土地の形状が変わってしまうと、その不動産の価値が下がってしまうこともあります。代償分割や換価分割も同じで、共有の解消後に不動産の価値が下がり、実質的に損をしてしまうことも少なくありません。

このあたりは十分に考慮して慎重に決めるべきだといえます。

共有持分のみを売却するメリット、デメリット

自分の持ち分のみを売却するので、自分の意思のみで売却することができます。他の共有者が売却に反対した場合も、共有持分のみ、売ることができます。

でもそちらはあくまでも不動産の”一部”に過ぎないため、売却の難易度は高く、売り手がつかないこともあります。

例えば、一戸建てを姉妹2人で共有していて、その内、妹が共有持分を売却するとします。この不動産(一戸建て)はたしかに妹の所有物でもありますが、妹の売却した持ち分を買ったとて、この家に購入者が住むことはできません。何故なら、「姉」との共有持分になるにすぎないからです。

土地についても同じことがいえます。共有された不動産の一部を購入しても、購入者にはさほどメリットがないので、余程の理由でも無い限り売れません。

共有持分を売却するには?

どうしても共有持分を売却したい場合は、不動産会社に掛け合って買い取ってもらいましょう。ただし、不動産会社も、他の共有者と協議した上で、利用価値のある不動産のみ買い取るため、要望が100%叶うとはいえません。

例えば、他の共有者の持ち分も合わせて買い取る場合、賃貸物件として、共有者と利益を折半できる場合などであれば、共有持分を買い取ってもらえることもあります。

不動産会社にお願いする場合は、自分以外の共有者も一緒に交渉することをおすすめします。

自分の共有持分は売却できますが、共有者の賛同を得られないまま踏み切ると思わぬトラブルに発展することもあります。なるべく、同意の元売却することをおすすめします。また、売却時には複数の不動産会社に相談し、買い取ってもらえるように交渉を進めましょう。

 

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