土地売却の流れをわかりやすく図解して解説

土地売却の流れは下記の通りです。

①不動産会社に査定依頼
②媒介契約
③売り出し価格決定
④売却活動
⑤売買契約
⑥決済
⑦引き渡し
⑧確定申告

【図解】土地売却の流れ

冒頭でもお伝えしましたが、土地売却を行う際、大まかな全体像を捉えておくことが大切です。

そこで「土地売却が初めて」という初心者のかた方にもわかる6つのステップで、土地売却の流れの全体像を図解にしました。まずは、下記の図解で土地売却のイメージをつかむところから始めましょう。

①不動産会社に査定依頼

不動産会社に査定を依頼する

「査定」によって、土地の適正な売却価格算出してもらいます。

ここでのポイントは、その地域のことを知り抜いていて、信頼できる不動産屋を選ぶこと。

信頼できる不動産屋というのは、すぐにはわかりません。そのため、土地査定は複数社にコンタクトを取り、納得いくまで検討してから売却依頼する不動産会社を決めましょう。

営業年数もひとつの参考にはなりますが、賃貸がメインの不動産屋では、いくら年数が長くても土地売却のノウハウは持っていないでしょう。

まずはホームページを確認しましょう。

その不動産屋が「売買」に強いのか、「賃貸」に強いのか。次に何年くらい営業しているのか。

査定には2種類ある

査定には、机上査定と訪問査定があります。

机上査定

簡易査定ともいわれ、現地調査をせずにデータなどから算出する方法です。

住所、面積、類似物件の取引相場や市場動向などをもとに算出します。

訪問査定とは

机上査定のデータを踏まえ、現地調査を経て査定価格を算出する方法です。

必ず訪問査定を依頼しましょう

不動産会社と現地調査の日程調整をしましょう。

机上査定だけでは、適正な査定を出してもらうことができません。

相場より価格が高くなったり、低くなったりします。

そうなると、なかなか売れなかったり、損をすることになります。

必ず現地調査をお願いするようにしましょう。

②媒介契約

査定結果に納得でき、その不動産屋が信頼できると判断したら、媒介契約を結びましょう。

媒介契約には3種類ありますので、詳しく知りたい方は次の記事をご覧ください。ここでは簡単に図解しておきます。

信頼できる不動産会社を選定できたら、正式にその不動産会社に土地の売却を依頼します。この時に、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶ流れは以下の通りです。

一般媒介が向いているのは

  • 人気エリアの土地を売却したい
  • 自分でも買主を見つけたい
  • 複数の会社とこまめにやりとりができる

選任媒介が向いているのは

  • 不動産会社のサポートを受け確実に売却したい
  • 自分でも買主を見つけたい
  • 窓口を1つにしてスムーズなやり取りをしたい

専属選任媒介が向いているのは

  • とにかく早く売却したい
  • 不動産会社の手厚いサポートを受けたい
  • 窓口を1つにしてやり取りを楽にしたい

不動産屋は専属選任媒介契約を進めてくることが多いです。不動産屋の立場になってみればわかります。

せっかくのお客様が他の会社に行くのは嫌ですよね。

それぞれの契約形態のメリット、デメリットをきちんと説明してくれる不動産屋は信頼できる可能性が高いかもしれませんね。

③売り出し価格決定

売主としては、高く売りたい。買主は安く買いたい。当然の心理です。

相場より高ければなかなか売れないということになります。

安ければ、早く売れる可能性は高いですが、本来得られた利益を逃してしまいます。

信頼できる不動産屋を見つけることができれば、適正価格についてのアドバイスをしてもらえるでしょう。

④売却活動

不動産屋による売却活動

土地の売り出し価格が決まったら、通称レインズと言われる不動産流通機構に物件を登録し、全国の不動産会社へ土地情報を伝えます。

そのほかの売却活動として、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折込チラシ、住宅情報誌への掲載、チラシのポスティングなどを行い、買主さんを見つけます。

⑤売買契約

買主さんが見つかり、価格や条件面で合意できたら、いよいよ売買契約を結びます。

契約日の日程調整

売買契約は売主と買主が対面して行います。契約日の調整は一般的に不動産業者が行います。場所も不動産会社のオフィスで行われることが多いです。

売買契約書を交わす

売買契約の当日は、不動産会社の宅地建物取引士と重要事項説明書の内容を確認しながら進みます。重要事項説明書には売買代金の支払い方法や契約を解除するときの規定などが書いてあります。疑問点は必ずこの時点で確認しましょう。

その後、売買契約書に売主・買主の双方が署名・捺印します。そして買主から手付金を受領します。この手付金の受け取りにより売買契約締結完了となります。

売買契約書には、売主・買主双方の権利や義務が書かれています。契約後にその約束に反すると、違約金が発生することもありますので注意が必要です。

⑥決済

買主から手付金を除いた残金を受領する

残りの代金の受領と物件の引き渡しは、原則同時に行います。

残金決済は売買契約書で取り決めた日に行います。買主から手付金を除いた残りの代金を受領します。この時、買主が住宅ローンで購入する場合は、買主の住宅ローンが承認されてからの決済となります。

不動産会社・司法書士へ報酬を支払う

決済手続き完了後に、不動産会社や司法書士への報酬を支払います。一般的に、仲介手数料は売買契約時に50%、決済時に50%支払うことが多いですが事前に確認しておきましょう。

⑦引き渡し

所有権移転登記の申請

代金決済をしたら、当日中に司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請します。登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、引渡し完了です。

決済が完了して、所有権が買主に移れば、土地の売却取引は完了です。ただし、土地の売却益が発生した場合は確定申告を忘れてはいけません。

⑧確定申告

土地を売却して利益が出たら、確定申告が必要となります。

売却益が発生した場合は、確定申告を行う

土地を売却して、売却益が発生した場合は確定申告が必要です。

確定申告は、土地を譲渡した翌年の2月16日~3月15日の期間に申告します。

確定申告は、個人でもできますし、税理士に依頼してもいいでしょう。

当然ですが、税理士にお願いする場合は費用が発生します。

個人で行う場合は、各地区で確定申告会場が設置されますのでそちらに行って申告します。郵送での申告もできますが、会場に行けば不明点も教えてもらえるので、会場での申告をおすすめします。

確定申告の必要書類を準備するのは直前だと慌ててしまうので、少しづつ準備しておくとよいでしょう。売却時の資料をまとめておくなど事前に準備しておくことをおすすめします。

 

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