自己資金ゼロで土地を活用する方法

土地を持っているけど、活用するための資金がないという方に、自己資金ゼロで土地を活用する方法として次の3つを紹介します。

1.貸地
2. 等価交換
3. 定期借地権事業

貸地とは?

地主と借地人との間で土地の賃貸契約を交わし、借地人が自由に使用できるようにしたものが「貸地」です。

貸地のメリット

管理の手間がない

土地を貸すだけですから、管理の手間がありません。ここがアパートやマンションなどの建物や、駐車場経営などと違うところです。

定期的に地代収入がある

安定して毎月地代が入ってきます。なぜなら、借地人は地代を滞納することで、借地権を失うためです。また入金は銀行振込や口座振替が多いので、集金する負担もありません。

貸地のデメリット

収益性が低い

マンションやアパート、駐車場経営などと比べると、収益性は低いです。東京23区内では、坪あたり1,000円に満たないところも多いのが現状です。

地主の土地であっても利用する権利がない

いったん人に土地を貸してしまうと、借地人は毎月地主さんに地代を払う代わりに、土地利用の権利を得ます。一方、地主は借地人から地代を受け取る代わりに、土地を利用する権利がありません。

等価交換とは?

等価交換とは、ディベロッパーが土地の上に建物を建て、竣工後に土地の一部と建物の一部を等価で交換する建築方式のことです。

等価交換は、土地所有者が建築費を負担することなく土地を活用することが可能になります。

等価交換では、まずディベロッパーが自社の負担により建物を建築します。そして竣工後に建物の一部と土地の一部を等価で交換します。つまりお互いが土地と建物の所有者になるということになります。土地建物の所有権の割合は、元々の土地価格と建物の建築費との関係で決まります。

例えば、元々の土地価格が3億円、建物の建築費が2億円の場合、土地と建物の所有割合は、元々の土地所有者が60%、ディベロッパーが40%になります。

等価交換のメリット

自己資金不要

元々の土地所有者にとって等価交換は資金不要という点が最大のメリットとなります。土地所有者は建物投資を行わないことから、自己資金も借入金も不要です。事業リスクが少ない活用法です。

知識不要

等価交換はディベロッパーが主導になって事業を進めます。土地所有者が知識がなくても土地活用ができるというのもメリットです。

巨額な建物投資になったとしても、ノウハウを蓄積しているデベロッパーであれば安心です。

等価交換のデメリット

立地ありき

等価交換の話はデベロッパーから持ち掛けられることがほとんどです。したがって良い立地でないとまず話がきません。ディベロッパーにとって魅力のある土地でなければ意味がありません。「限られた条件の良い土地」となるのがデメリットです。

不動産の権利が複雑

等価交換では、建物は区分所有、土地も共有となります。もし将来売却する場合、共有者全員の同意が必要となります。

例えば、建物を共有してしまうと、将来売却する場合、共有者全員の同意が必要です。建物を区分にしたとしても、将来建て替える場合、区分所有者および議決権の5分の4以上がないと建て替えができないことになります。

定期借地権事業とは?

事業用定期借地権とは、事業の用途に限定して期間を決めて土地を貸し出す権利のことです。借地借家法には5つの種類がありますが、ここでは事業用定期借地権についてお伝えします。

事業用定期借地権は、利用できる目的が事業用のみというのが特徴です。つまり店舗や事務所・工場といった居住用以外の目的のことです。居住用以外となるので、アパートやマンションといった賃貸経営では、事業用定期借地権は利用できません。また、契約期間は10年以上50年未満という規定があります。契約時に定めた期間が満了すると契約は終了となり、更新はできません。契約終了後は、基本的に建物を解体して更地の状態で返還することになっています。

事業用定期借地権のメリット

貸し出し期間を選べる

事業用定期借地権では、契約期間を最短10年・最長50年までの間から選べます。自分の土地活用計画に合わせて契約することができます。ほかの定期借地権では最短でも30年以上の契約が必要なので、短い期間での契約ができるのが事業用定期借地権のメリットです。

安定した地代収入

事業用の土地を持っていたとしても、売却は事業希望者という限定的になります。一方で、自分で事業を始めるには大きなリスクを覚悟する必要があります。事業用定期借地権であれば、事業者としても最初の負担が少ない状態で事業を始めることができ、貸主は自分で事業するリスクを負わずに安定した収入を得られるというお互いにメリットがあります。

居住用よりも地代を高くできる

事業用として使うのですから、居住用と異なり、そこから借主は収益を上げることが目的です。ロードサイドにある土地などは土地の評価も高いことも多く、比較的高い価格で貸し出せる可能性があります。

相続税を軽減

定期借地権が設定されている貸宅地は、その定期借地権の残存期間に応じて一定の評価減が認められています。たとえば、土地の相続税評価額が5,000万円の土地を30年で貸し出し、10年経過後に相続が発生した場合、5,000万円×20%=1,000万円の評価減を受けることができます。

事業用定期借地権のデメリット

満期まで中途解約ができない

借地権は、定期借地のみならず、普通借地においても期間の途中で中途解約することはできません。特約を設ければ借主から中途解約することはできるものの、貸主は特約を設けたとしても中途解約はできません。

借主の経営破綻リスク

契約期間中に借主が事業破綻するリスクを覚悟しなければなりません。もし破綻した場合は、建物を解体して更地にして戻すという契約が実行されない可能性があります。貸主負担で建物を撤去するにも、建物の所有権は借主になるため、撤去するのも簡単ではありません。

固定資産税の減税がない

事業用定期借地には固定資産税の減税がありません。居住用の建物であれば、6分の1もしくは3分の1減税される特例がありますが、事業用定期借地の場合にはこの減税を受けることができません。

 

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