「共有名義」の不動産がある状態で離婚するといずれ問題が起きるかもしれません。ですから共有名義は絶対に解除しましょう。また、トラブルは発生しないとしても、税金や住宅ローンなどに関して色々と面倒な部分があります。
ここでは共有名義を解消する方法やポイントなどについて解説していきます。
共有名義は必ず解消しましょう
離婚の際、確実に「不動産の共有状態」を解消しましょう。
共有名義にし続けることのデメリット
不動産を活用する場合は離婚後も連絡を取らなければならなくなる
共有物件に関しては、「各共有者が一人で行えることの範囲」に制限があります。例えば、売却、抵当権設定、長期の賃貸借などを一人で実行することは不可能です。もっと軽い行為で言えば、リフォームにも制限が及びます。
そのため離婚後も連絡を取る頻度が増え、それだけで精神的負担になることでしょう。話がすぐにまとまるのであればまだしも、二人の方針が違えば諍いに発展するかもしれません。
不動産が放置されやすくなる
共有者同士で合意しないと、共有物件を具体的に活用することはできません。しかし離婚するくらいの仲ですから協力することはまず無理でしょう。「売ってしまってすっきりしよう」と考えても、相手がノーを突き付けてくるかもしれません。
となると「放置する」以外の選択肢がなくなってしまうことでしょう。
維持費が発生する
とはいえ「放置する」のも楽ではありません。不動産を持っているだけで毎年固定資産税が発生しますし、管理を不動産業者に依頼すれば管理費を請求されます。
固定資産税は分担して支払うものです。しかし相手が対応してくれない場合は、一人に負担がかかるため諍いに発展するかもしれません。
ですから放置するくらいであれば、メンタル的に辛くても二人で協力して売却することをおすすめします。
通常であれば「数年様子を見る」という選択肢もないわけではありません。しかし離婚時にそれをしてしまうと、その後具体的な対応をすることが難しくなるはずです。
共有名義を解消するには?
以下のいずれかの方法で共有状態を解消しましょう。
・売却して得たお金を二人で分ける
→どちらもその家を使わないのであれば売ることをおすすめします。
・相手の持ち分をどちらか買う
→どちらかが住みたいのであれば「相手の持分」を買い取りましょう。
「不動産の評価」が必要です
共有状態を解消する場合は、「不動産の価値」をはっきりさせておく必要があります。これが分からないと自分の持分を売ったり、相手の持分を買ったりすることができないからです。
信頼できる不動産業者に「査定依頼」をすれば、不動産の価値を見極めて教えてくれます。
「簡易査定」であれば内覧をせずに完了しますから、まずはそちらから行うことをおすすめします。インターネットの査定サービスを使っても構いませんし、もちろん不動産業者に直接足を運ぶのも良いでしょう。
【具体例】
不動産の価値：2000万円
夫の持分：4分の3
妻の持分：4分の1
上記の状況だったとします。
この場合に、「妻の持分」を夫が買い取るとすると、500万円（2000万円の4分の1）を払うことになります。
どちらかが住み続けるケースにおいて気をつけるべきこと
離婚してからもどちらかがその家に暮らし続けるケースにおける注意点を挙げていきます。
住宅ローンを完済していない場合の対応は?
住宅ローンを完済していないのであれば、「ローン名義人」が残りを払い続けることになります。
また、全て払い終えるまでは基本的に名義変更が認められません。「夫婦共有名義にしていた→離婚した」という流れであっても、即座に名義を変えることはできないかもしれません。
ですが「ローン名義人がその家で暮らし続けて、相手の持分を買う」場合は名義変更ができます。
住宅ローンと財産分与について
「ローンの残額＞家の評価額」であればその家は財産分与の対象になりません。
一方、「家の評価額＞ローンの残額」である場合、「財産分与対象＝家の評価額-ローンの残額」となります。
【具体例】
家の評価額：2000万円
ローンの残額：1300万円
この場合、「家の価値は700万円」という扱いになります。
そして家を取得する側が、半額の350万円を相手に支払う必要があります。
共有名義の解消時に税金が発生する場合も
共有名義の解消時に税金が発生するケースもあります。
持分を譲る側に発生する税金
居住用不動産（自宅など）の「譲渡所得（不動産を譲渡することで発生した利益）」が3000万円を超える場合は譲渡所得税がかかります（3000万円以下であればかかりません）。
持分を取得する側に発生する税金
「登録免許税」が発生します（法務局で名義変更登記をする際にかかります）。
原則としてこれ以外の税金はかかりませんが、以下に該当する場合は「贈与税」も払うことになります。
・離婚によって相続税や贈与税を免れようとしたケース
・分与された財産が過大であるケース
また贈与税がかかると、「不動産取得税」も支払うことになる場合があります。
そして「共有名義の解消」と直接関係しているわけではありませんが、不動産を取得して以降は固定資産税が毎年かかることになります。
売却するために必要な知識
続いて共有不動産を売るときのポイントや注意点を挙げていきます。
共有名義のまま売却可能（ただし二人の協力が必須）
「夫婦共有名義」のまま（＝共有名義の解消をしないまま）共有不動産を売ることが可能です。ただ、このケースでは、不動産会社への仲介依頼、買い手との売買契約など、ほとんどのものが夫婦連盟となります。また、二人分の印鑑登録証明書などが必須です。
売却時に発生した利益の分割方法
利益＝売却金-経費（測量費、仲介手数料など）
売却金は財産分与の対象となります。
基本的に半分ずつ分割しますが、「頭金を出した側が多めにもらう」「共有持分の割合に沿う」などの選択肢もあります。
税金について
「不動産を売却（譲渡）したことで発生した利益」に対して「譲渡所得税」がかかります。
簡単に言えば「売却金額＞購入金額＋経費」となるときに発生する税金です。
ただ、「居住用不動産であれば、譲渡所得税が最大3000万円まで控除される」というルールがあります。そのため、実際に譲渡所得税がかかることはあまりありません。
おわりに
離婚時に共有不動産があると、各種計算や財産分野の仕方が煩雑になり問題が起きやすくなりますし労力もかかります。ですからすぐに弁護士に相談することをおすすめします。また、不動産を売るのであれば信頼できる不動産業者を見つけましょう。