誰も住まないまま放置されている空き家は、予想以上に劣化が進むのが早いものです。

空き家所有者の中には、「いっそ建物を解体してしまったほうが安心…」と思う方もいらっしゃるかもしれません。たしかに解体して更地にすることで、管理が楽になり、売りやすくなるというメリットはあります。しかし、その一方で複数のデメリットも考えられますので、解体の判断は慎重に行わなければなりません。

今回は、不要な空き家を解体するメリット・デメリットと、解体に必要な費用について紹介します。

空き家を解体するメリット

まずは、空き家を解体するメリットから見ていきましょう。

空き家管理から解放される

2015年に施行された「空家等対策特別措置法（空き家法）」により、近年ますます空き家を放置することが難しくなってきているといえます。空き家法により、各自治体によって「管理不行き届き」と判断された空き家は、固定資産税の実質的な増税や過料、行政代執行（＝空き家の強制撤去）などの対象となっているからです。

適切な管理を行うためには、定期的な巡回やメンテナンスをしなければなりません。所有者が高齢であったり、空き家が遠方にあったりする場合はとくに、体力的・金銭的・精神的に、空き家の維持や管理が大きな負担となっているのではないでしょうか。空き家を解体すれば、管理の負担は大きく軽減します。

空き家の管理にお悩みの方は、「空き家を適切に管理してリスクを回避するための方法」も併せてご参照ください。

土地が売れやすくなる

土地に価値があっても、価値がつかない空き家が残ったままでは、なかなか買い手はつきません。売れない間も建物は老朽化していくうえ、売れない不動産に対する納税や管理の義務は続きます。

人が住めないような空き家が建っている土地は、本来その土地が持っている価値が損なわれ、需要も低くなってしまうもの。思い切って建物を解体し、更地として売りに出すことで、土地に価値を感じていた方が手を出しやすくなり売れやすくなるといえるでしょう。

空き家の売却については、「空き家を売却するための3つの方法と売却時の税金」をご参照ください。

空き家を解体するデメリット

一方で、空き家の解体にはデメリットといえる面もあります。

住宅用地の特例が適用されなくなる

住宅用の家屋が建っている土地は、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで免税されています。

しかし、家屋を解体してしまえばこの特例が適用されなくなり、固定資産税は実質的に増税してしまいます。買い手が付かないまま所有を続ける場合には、跳ね上がった税金が重くのしかかってくることでしょう。

なお、空き家法によって「特定空き家」に指定されると、土地の上に建物が建っていても住宅用地の特例が適用されなくなる可能性がありますのでご注意ください。

解体費用が高い

空き家となっている家屋を解体する場合、解体業者に作業を依頼することになります。

解体費用の目安は後述しますが、一般的な大きさの家屋だとすれば、最低でも100万円前後の費用をみなければなりません。

解体業者の選択が難しい

建物の解体は、「建設業」あるいは「解体工事業」の登録事業者に依頼しなければなりません。解体業者は、ネット上にホームページを持たないところも多いため、業者同士を比較しにくい傾向にあります。

中には、見積もりを無視した請求を行う業者や、周辺住民への配慮をしないような悪質な業者もみられます。もちろん真っ当な商売をする業者も多く存在しますので、不動産会社から紹介を受けたり、免許の有無を確認したりするなどし、信頼できる業者に依頼できるように見極めましょう。

空き家解体にかかる費用

空き家の解体にかかる費用は、建物の坪数や構造、依頼する業者、その他の条件によって大きく異なります。

空き家解体の基本費用

1坪あたりの解体費用の相場は、おおむね以下の通りです。

・木造：4～5万円

・鉄骨造：6～7万円

・鉄筋コンクリート造：6～8万円

「30坪の木造一戸建て」であれば、120～150万円ほどが相場だといえるでしょう。

ただし、建物が小規模なほど1坪あたりの解体費用は高くなる傾向にあります。また業者によっても坪単価に幅がありますので、事前によく確認するようにしてください。

解体費用が上がるケース

上記の相場はあくまで平均的な解体費用であり、以下のような条件に該当する場合は、別途費用がかかるのが一般的です。

・接している道路が狭く重機が入れない

・アスベストなどの有害物質が検出された

・浄化槽がある

・隣地の建物と密着している

解体費の大部分を占めるのは、人件費です。作業効率を上げる重機が入れれば短期間および最少人数で作業できるため、費用は格安になる傾向にあります。逆に、接道状況が悪い場合や、敷地いっぱいに建物が建っている場合などは重機が入りにくく、作業が長期化することで、費用が割り増しになってしまうでしょう。

また、自然災害での損壊や火災により焼けた家屋、アスベストなどの有害物質が使われている家屋は、解体作業に危険を伴います。通常の解体よりも時間をかけて、安全に配して作業を進めなければならないため、費用が高額になりがちです。

解体費用を下げるには

一方、以下のようなことにより、解体費用を相場よりも安く抑えることもできます。

・解体作業に影響を受けにくい春や秋に依頼する

・できるだけ空き家の近隣にある業者を選ぶ

・業者を比較する

解体は屋外作業であるため、雨や雪が多い季節や、気温が高く体力を奪われる季節には費用が高くなる傾向があります。また12月から3月にかけての年度末が繁忙期に当たるため、これらの時期を避けることで解体費用が下がることに期待できるでしょう。

また、同じ季節であっても、解体業者から現場までの距離によって費用に差が出ることもあります。移動時間も作業員の拘束時間となるため、長い移動が必要であるほど人件費がかさんでしまうのです。

そして、費用削減のためだけではなく、建物を解体する上で最も大事なのは解体業者を比較すること。日常的に接点のない解体業者の情報を得るのは容易ではありませんが、不動産会社の力を借りるなどして、安心・安全・低価格で解体してくれる業者を探してみましょう。

空き家解体の補助金

総務省の統計によれば、2018（平成30）年度、日本全国の空き家率は13.6%でした。空き家率全国16位となった岡山県の空き家率は、15.5%。岡山市の空き家率は14.4%と、全国平均を上回っています。

岡山市では、「空家等適正管理支援事業（除去）」として、老朽化した危険な空き家の除去に係る経費の一部を補助しています。

【補助対象空き家】

●岡山市内にあること

●空家法の規定による特定空家等
但し、空家法第14条第2項に基づく勧告を受けた特定空家等は除く。　

※「特定空家等」とは次の状態にあると認められる空家等となります。 

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
 ・周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

【補助事業】

（1）除却工事（建築物及びこれに附属する工作物の撤去に係る工事）
（2）除却工事及び附帯工事（敷地にある門扉、塀、立木等の撤去に係る工事）
（3）応急措置（地域の住民等に危害を及ぼす等の危険な状態を回避するために必要な措置）

※令和3年2月15日（月曜日）までに実績報告書提出の見込みがあるもの。

※市内施工業者が行う工事等に限ります。

【補助金額】

補助事業の工事等に要する金額の3分の1を補助します。（千円未満切捨て）

・上記（1）又は（2）の上限額は50万円（上記（3）を実施済の場合は、その補助金額を除く）

・上記（3）の上限額は10万円

※予算に達ししだい受付終了します。

（出典：岡山市）

岡山市以外の全国の各市区町村においても、空き家対策として解体の補助だけでなく、リフォーム費用の援助などを行っている可能性があります。空き家の解体や売却を検討している方は、空き家のある自治体の補助金制度について調べてみましょう。

まとめ

空き家は所持しているだけで税金がかかり続けるだけでなく、事故や事件の温床になってしまうリスクを抱えています。建物を解体することで一部のリスクは回避できますが、維持費がさらに上がってしまうなどのデメリットもあるので注意しましょう。

弊社アーキ不動産では、解体業者の斡旋やご売却、管理委託サービスなど、様々な空き家関連サービスを提供しております。岡山市の空き家の所有・維持・処分にお困りの方は、どうぞアーキ不動産までお気軽にご相談ください。