岡山市ハザードマップをご存じですか?・・その2

 前回の水害ハザードマップのブログが、思いのほか沢山の人に見ていただいていて、とても嬉しく思う反面、生活していく上でとても重要で、皆様にとても関心のあることだと改めて痛感しました。ハザードマップは常に更新されているので、私達宅建業者はいち早くそれをキャッチして、最新の情報をお伝えするのが、お客様に対する使命だと思っています。今回は、売買契約の際に行う重要事項説明の中の水防法施行規則の規定による水害ハザードマップについての説明と、岡山県が新しく発表した高潮浸水想定区域図の説明を行いたいと思います。

 平成27年の水防法の改定に基づき、高潮による浸水が想定される区域を指定し、公表する制度が創設されました。重要事項説明でも洪水、内水、高潮のハザードマップの説明が義務づけられましたが、岡山県では高潮ハザードマップは公表されていませんでした。しかし、今年の1月25日にようやく岡山県も高潮浸水想定区域図を公開しました。対象範囲は岡山沿岸の全域で7市2町になります。高潮浸水想定区域図についてですが、高潮とは台風や発達した低気圧に伴って海岸で海面(潮位)が大きく上昇することで、高潮浸水想定区域図は、想定し得る最大規模の高潮により浸水が想定される区域を表したものです。具体的には浸水が想定される土地の浸水区域と、浸水により水面が最も高くなる時の地面までの水深、浸水の最長継続時間がしるされています。 想定する台風は、最悪の事態を想定して過去の最大規模の台風を基本として複数の台風経路によるシミュレーションを実施し、河川流量や潮位、堤防の決壊条件等も考慮して作成されています。今後は、市町村が高潮浸水想定区域図に基づきハザードマップを作成していく予定です。

 前回のブログの時点では、洪水ハザードマップも水防法の規定の1000年に1回程度の雨を想定したもの(想定最大規模)は岡山県の発表のもので説明しましたが、現在は岡山市の作成したハザードマップに代わっています。このように常に新しいものをご紹介していきたいと思います。そして岡山市が公開しているハザードマップも住所で調べる物や、学区別の物などがあります。宅建業法の規定で説明義務があるのは、①洪水②雨水出水(内水)③高潮なのですが、アーキ不動産ではその他にも地震危険度や、ゆれやすさ、液状化、津波などのハザードマップや、万が一災害が起こった時の避難場所なども分かりやすくご説明させていただいています。では、実際に私が重要事項説明のときにお客様にご説明する資料を見ていただきながら説明したいと思います。ちなみにこのハザードマップの場所はアーキ不動産で作成しております。

◇洪水ハザードマップ(計画規模)

 岡山市では各河川流域への大雨によって、河川が氾濫した場合に想定される浸水の深さを「岡山市防災情報マップ」に示しています。本物件は洪水発生時に想定される浸水の深さは0.5m~1m未満の区域に該当します。岡山市ではこの計画規模のマップを主として市民に周知しています。

◇洪水ハザードマップ(想定最大規模)

 水防法の規定により指定された想定し得る最大規模の降雨による本物件の想定される浸水の深さは3m〜5m未満の区域に該当します。いわゆる、ありえない規模の大雨が降った場合です。宅建業ではこちらの説明が義務ずけられております。

◇内水ハザードマップ(学区別)

 大雨時に下水道管や水路からの浸水が想定される内水の深さの区域の該当はありません。 この雨水出水(内水)ハザードマップは水防法に基づかない(想定最大規模に基づかない)ものになります


◇避難場所

 岡山市が開設する避難場所兼避難所(職員開設)は宇野小学校、避難場所は中区役所、ザ・ゴルフ(パチンコ店)駐車場、宇野コミュニティーハウス等になります。

◇岡山沿岸高潮浸水想定区域図(浸水深)

 岡山県が令和4年1月25日に公開した岡山沿岸高潮浸水想定区域図によると、本物件の想定し得る最大規模の高潮による氾濫が発生した場合の想定される浸水の深さを示す区域の該当はありません。
◇岡山沿岸高潮浸水想定区域図(浸水継続時間)

浸水深が50㎝以上の状態で継続する最長の浸水継続時間を示す区域の該当はありません。
◇ゆれやすさマップ(学区別)

 南海トラフ地震が発生した場合を想定した本物件所在地の最大の予測震度は、震度6弱の区域に該当します。

◇地震危険度マップ(学区別)

 最大の予測震度から推定される建物全壊率は3%未満の区域に該当します。

◇液状化マップ

 液状化の危険度は極めて高い区域に該当します。

◇土砂災害警戒区域

 土砂災害警戒区域の説明も致します。おおむね山間とか急傾斜がある地域に指定されますが、原尾島3丁目アーキ不動産付近は指定されていません。


◇岡山市津波ハザードマップ(中区)

 南海トラフ巨大地震が発生した場合を想定した津波の被害の浸水深の目安の該当はありません。 
 南海トラフ大地震は岡山県が平成25年7月に公表した「南海トラフ巨大地震における浸水想定と被害想定等」に基づくものです。地震規模はマグニチュード9.1、沿岸構造物は防潮堤や河川堤防、水門などが、地震や津波によって各施設の機能が全て消失。津波の到達時間 及び高さは地震発生後、津波の第一波は、約2時間50分前後で 岡山市沿岸に到達します。その際の最大津波高は約2.6m、平均津波高は約2m程度と想定されています。浸水域や浸水深等は、地面の凹凸や構造物の影響等により、浸水域外でも浸水が発生したり、局所的に浸水深がさらに大きくなったりこれ以上の場合もあります。

 以上が、弊社が行っている水害ハザードマップの説明になりますが、防災意識を高め行政から避難指示が出た場合すみやかに避難できるよう、普段からどこに非難するか家族で確認し、事前の準備をしておくことが大切です。

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