家の住み替え・買い替えを検討する場合、一番に考えるのは「どれくらいの費用がかかるのか？」ということですよね。
費用の全体像がわからなければ、資金計画も立てられません。
必要な費用を見落としていたりすると資金計画も狂ってきます。
住み替え・買い替えをスタートしてから「しまった！この費用も必要だった！」と慌てないように、事前にしっかりと住み替えにかかる費用を把握しておきましょう。
他の人が総額でどの程度の費用がかかっているのか、住み替えをする人の年収データもご紹介します。
目次
物件取得の平均費用
はじめに、最も大きな費用である物件取得費用を確認しておきましょう。これは新築・中古によっても大きく変わりますし、戸建て・マンションでも変わります。
物件種別による平均費用は次の通りです。
| 土地購入・注文住宅 | 3,971万円 |
| 土地購入なし・注文住宅 | 3,491万円 |
| 分譲戸建て | 3,933万円 |
| 分譲マンション | 4,577万円 |
| 中古戸建て | 2,814万円 |
| 中古マンション | 2,819万円 |
注文住宅については全国平均、その他は三大都市圏での平均です。
分譲マンションが最も費用がかかっているのは、東京のタワーマンションが平均を押し上げているのかもしれません。
新築か中古かで1,000万円以上の差があります。
家の住み替えにかかる費用
次に住み替えにかかる費用にはどのようなものがあるのか、一覧で把握しておきましょう。
家の住み替えにかかる費用には次のようなものがあります。
大きく分けると次の3つです。
①売却にかかる費用
②購入にかかる費用
③仮住まいにかかる費用
それぞれ具体的にどの程度かかるのか解説します。
売却にかかる費用
仲介手数料
今住んでいる家（マンション）を売却するときに、多くの方は不動産業者に依頼されます。そのとき不動産業者に支払う手数料が仲介手数料です。
仲介手数料は上限が次の計算式で決められています。
仲介手数料の上限額は、取引額によって以下のように決まっています。
| 400万円を超える金額に対して | （物件価格×3%+6万円）+税 |
| 200万円を超え400万円以下の金額に対して | 物件価格×4%+税 |
| 200万円以下の金額に対して | 物件価格×5%+税 |
不動産の場合、ほとんどは400万円を超えますので、仲介手数料の上限は
（物件価格×3%+6万円）+税
となります。
例えば3,000万円の物件の場合、（3,000万円×3％+6万円）+税＝96万円+税 となります。
印紙税
印紙税は物件価格によって異なります。
不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものについては、上記表の右側の軽減税率が適用されます。
住宅ローンが残っている場合
抵当権抹消費用
売却する時に住宅ローンが残っている場合は、抵当権が設定されていますので、金融機関に抵当権をはずしてもらう必要があります。抵当権を抹消するには司法書士に依頼することがほとんどです。司法書士への報酬も含めて、一般的に抵当権抹消費用は2万円前後です。司法書士への報酬額によって変わってきます。
一括返済手数料
抵当権を抹消するには、住宅ローンを一括返済する必要があります。
一括返済するには、金融機関へ一括返済手数料を支払わなければなりません。
一括返済手数料は金融機関によって異なります。
参考に三菱UFJ銀行と三井住友銀行の一括返済手数料をあげておきます。※2020年7月時点での情報です。正確な情報各金融機関のHPをご確認ください。
※三菱UFJ銀行の繰り上げ一括返済手数料
| 期限前完済手数料（消費税込） | ||
| お申込方法 | 改定前 | 改定後 |
| インターネット（*4） | 11,000円 | 16,500円 |
| テレビ窓口 | 11,000円 | 22,000円 |
| 窓口 | 22,000円 | 33,000円 |
※三井住友銀行の繰り上げ一括返済手数料
| 手続方法 | 全額繰上返済（※2） | 一部繰上返済（※2） | |
| SMBCダイレクト （インターネットバンキング）（※1） | 5,500円 | 無料 | |
| 窓口専用パソコン（※1） | 11,000円 | 5,500円 | |
| 書面 | 22,000円 | 16,500円 |
購入にかかる費用
仲介手数料
家を購入する場合も、不動産業者に仲介してもらうことがほとんどです。その場合の仲介手数料は、「売却にかかる費用」で紹介したのと同じです。
（売却金額×3％＋6万円）＋税
印紙税
印紙税についても先ほど記載した内容と同じです。
登録免許税
登録免許税とは、土地や建物に買った人の所有権を登記する際に国に納める税金のことです。登記の種類によって税率は変わります。
※登記の種類と登録免許税の税率
| 登記の種類 | 登録免許税の税率（本則） |
|---|---|
| 所有権移転登記（土地） | 評価額×1000分の20（2.0％） |
| 住宅用家屋所有権保存登記（新築建物） | 評価額×1000分の4（0.4％） |
| 住宅用家屋所有権移転登記（中古建物） | 評価額×1000分の20（2.0％） |
| 抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ） | 借入額（債権額）×1000分の4（0.4％） |
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のことです。
不動産取得税の計算は次の通りです。
取得した不動産の価格（課税標準額）＊1 × 税率＊2
（引用：東京都主税局）
＊1 令和3年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の１／２となります。
＊2 税率は以下のとおりです。
取得日が平成20年 4月 1日から令和3年 3月31日までの場合
土地家屋（住宅）・・・3％
家屋（非住宅）・・・4％
こちらの計算ツールで簡単に計算ができます。
火災保険料
火災保険はさまざまな種類があり、補償範囲によっても費用は変わってきます。
火災保険料の相場・シミュレーションはこちらのサイトがおすすめです。
火災保険料の相場・シミュレーション（価格.com)
10年間で20～50万円と契約内容により、保険料は大きく異なります。また近年災害が相次ぎ、火災保険料の相場も上昇する傾向にあります。
住宅ローンを新たに組む場合にかかる費用
印紙税
印紙税は、住宅ローンの契約書に貼付するために必要です。印紙税は先ほど掲載した表の通りです。ただし、不動産売買契約書に貼付する印紙とは異なり、住宅ローン契約書に貼付する印紙には軽減税率は適用されません。
抵当権設定費用
抵当権設定費用の相場としては約3万～4万円程度です。それ以外に登録免許税が0.4％かかります。あくまで目安ですので、不動産登記をする場合には、見積もりを出してもらってください。
保証料
保証料は、金融機関、借入額や返済年数によって変わってきます。また支払い方法によっても変わります。保証料の支払い方法は「一括前払い」「金利上乗せ」があります。
一括前払い型であれば、借入額の2.0％、金利上乗せ型であれば+0.2％というところが目安です。
例えば、りそな銀行では、一括前払いタイプで借入金額100万円あたりの保証料を一覧にしています。
| 借入期間 | お借入金額100万円 あたりの保証料（円） |
|---|---|
| 1年 | 1,016 |
| 2年 | 1,942 |
| 3年 | 2,844 |
| 4年 | 3,724 |
| 5年 | 4,580 |
| 6年 | 5,426 |
| 7年 | 6,240 |
| 8年 | 7,031 |
| 9年 | 7,799 |
| 10年 | 8,544 |
| 11年 | 9,302 |
| 12年 | 10,006 |
| 13年 | 10,688 |
| 14年 | 11,345 |
| 15年 | 11,982 |
| 16年 | 12,595 |
| 17年 | 13,187 |
| 18年 | 13,758 |
| 19年 | 14,308 |
| 20年 | 14,834 |
| 21年 | 15,416 |
| 22年 | 15,907 |
| 23年 | 16,374 |
| 24年 | 16,826 |
| 25年 | 17,254 |
| 26年 | 17,669 |
| 27年 | 18,063 |
| 28年 | 18,440 |
| 29年 | 18,800 |
| 30年 | 19,137 |
| 31年 | 19,463 |
| 32年 | 19,769 |
| 33年 | 20,063 |
| 34年 | 20,348 |
| 35年 | 20,614 |
3,000万円を35年ローンにした場合の保証料は一括前払いで約60万円となります。
仮住まいにかかる費用
家を売却しても、新居の購入のタイミングがあわなければ、仮住まい用の住居を探さなければなりません。一時的に仮住まいが必要になったときに、費用はどんなものにどれくらいかかるのでしょうか？住み替えで見落としがちな仮住まい費用についてまとめました。
引っ越し費用
荷物の量や運送距離によって変わりますが、家族4人の引っ越しであれば、15㎞程度の距離で8万円前後、100㎞を超えると10万円前後が相場です。
家賃
仮住まいの期間によって変わります。
敷金・礼金
最近、礼金は0という物件は多いですが、敷金は1～2ヵ月必要になることがほとんどです。
仲介手数料
家賃の1ヵ月分を仲介した不動産会社に支払います。
仮住まいにかかる費用合計
家賃が8万円の物件に引っ越して1ヵ月仮住まいするとしても、40～50万円かかることになります。賃貸物件の大家さんの中には短期間の契約を嫌う場合もありますので、物件を見つけるのに苦労するかもしれません。
一時的に実家で暮らせるとしても、引っ越し費用はかかります。
仮住まいが必要になる期間によってかかる総費用は変わりますが、新築マンションを購入して住み替えるというときに、諸事情でマンションの竣工が予定より1年以上遅れたという体験をした人もいるようです。そうなると仮住まいの費用も想像以上にかかることになります。タイミングよく住み替えるというのは難しいので、経験豊富な不動産業者を見つけて相談することをおすすめします。
仮住まいが不要になるケース
うまく進めると仮住まいが不要になるケースもあります。仮住まいが不要になれば、手間と費用を節約できるので助かりますね。
新居の購入を先に行うか、売却と購入を同時進行で進められれば、仮住まいする必要はなくなります。
新居の購入を先に行うというのは資金的にハードルが高いですが、売却と購入の同時進行は可能なケースもあります。経験豊富な不動産業者であれば、仮住まいを不要にするサポートができる場合があるので、確認してみるといいでしょう。
参考1：年間返済額の平均は？
住宅ローンを組んだ場合の年間返済額は、分譲マンションを購入した世帯が最も多く、年間130.9 万円。注文住宅、分譲戸建住宅、中古戸建住宅、中古マンションを購入した世帯でも年間100万円を超えています。世帯年収に占める返済負担率でみると、中古マンション14.1％～分譲戸建て17.5％となっています。
参考２：住宅購入世帯の世帯年収は？
分譲マンションを購入した世帯の年収が最も高く840万円。中古戸建て購入世帯でも671万円です。民間の賃貸住宅で暮らす世帯の年収が508万円ですから、かなり差があるというのが現実のようです。
気になるみんなの住み替え理由ランキング
国土交通省の調査によると、住み替え（住宅取得2回以上）は少数派です。