不動産会社に不動産の売却を依頼する際には、「媒介契約」を締結します。
この媒介契約には3つの種類があり、売主が自由に選択できます。しかし初めて不動産を売却する方はとくに、「どの媒介契約にするべき？」と悩まれてしまうはず。そこで本記事では、3つの媒介契約の特徴と、どんな物件がどの媒介契約に向いているのかの傾向について解説いたします。
目次
媒介契約とは売主と不動産会社間で締結されるもの
不動産の売主と買主とが締結するのは、「売買契約」。では「媒介契約」とは一体なにかというと、不動産の売却を依頼する際に売主と不動産会社とで締結する契約です。
媒介契約は、宅建業法によって物件の所在や媒介契約報酬、媒介契約期限、物件の販売価格等を記載することが義務付けられています。
この媒介契約の締結をもって、不動産の販促活動がスタートします。
媒介契約の3つの種類
不動産会社と売主が締結する媒介契約には、次の3つの種類があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
3つの媒介契約の特徴をまとめると、次の通りです。
| 専属専任 媒介契約 | 契約は1社のみ。 他の会社と契約すると 違約金発生。 | 売主が買い手を見つけて契約すると 違約金発生。 | 1週間に1回以上 売主へ販売状況を報告 | 5日以内に レインズへ登録 |
| 専任 媒介契約 | 契約は1社のみ。 他の会社と契約すると 違約金発生。 | 売主が買い手を見つけて 契約する場合は 媒介契約の履行のために 要した費用を負担。 | 2週間に1回以上 売主へ販売状況を報告 | 7日以内に レインズへ登録 |
| 一般 媒介契約 | 複数の不動産会社と 契約できる（注） | 売主が買主を見つけて契約可能。 | 報告義務なし | 登録義務なし |
「明示型」の契約の場合、公表していない会社と契約をした際に、
その報告を怠ると営業経費等の支払いが発生する。
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では、3つの媒介契約の違いを詳しくみていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は、複数社と媒介契約を締結できること。つまり、複数社に対して不動産の売却を依頼できるのです。複数社に依頼する場合には、全ての不動産会社と専任および専属専任媒介契約を締結することはできません。
契約の“拘束力”は、他の2種の媒介契約と比較して緩くなります。不動産会社は売主に対し、定期的に販売状況の報告をする必要はなく、不動産業者専門の物件情報システム「レインズ」への登録義務もありません。
売主、不動産会社ともに自由度が一番高いのが、一般媒介契約です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
専任媒介契約と専属専任契約は、一般媒介契約と異なり、売主は1社のみとしか契約できません。不動産会社については、売主への定期的な報告義務やレインズへの登録義務が伴います。
専任媒介契約と専属専任契約の違いは複数ありますが、大きな違いは「自己発見取引」ができるかできないか。自己発見取引とは、不動産会社ではなく、売主自らが見つけた買主と売買契約を締結することです。もし、親族や友人に不動産を購入してもらう可能性があるならば、専属専任媒介契約は締結しない方がいいでしょう。
売主の多くは、一般媒介契約か専任・専属専任媒介契約かで悩みます。つまりは、複数社に依頼するのか、1社に依頼するのかということです。次項からは、それぞれの媒介契約の向き・不向きの物件について解説していきます。
一般媒介契約が向いている物件
一見すると、複数社に売却を依頼した方が、どんな物件だとしても有利だと思えるのではないでしょうか？
しかし一般媒介契約には、不動産会社が力を入れづらいという大きなデメリットがあります。複数社と媒介契約を締結している物件は、必ずしも自分たちが1番に買主を見つけられるとは限らないので、不動産会社は費用や労力をかけた販促活動に慎重になってしまうのです。
ただし、そんな一般媒介契約でも、“需要の高い物件”については向いているといえるでしょう。需要の高い物件とは、たとえば「相場より安い物件」や「好立地の築浅物件」「人気のタワーマンション」などです。
なぜ需要の高い物件が一般媒介契約に向いているのかというと、需要が高ければ、販促活動に費用や労力をかける必要がないからです。物件自体がもつ注目度の高さを利用して、他の物件へ誘導することもできるため、各社ともに積極性をもって販促活動してくれるでしょう。
専任・専属専任媒介契約が向いている物件
一方、専任・専属専任媒介契約が向いているのは、一般媒介の逆。つまり、需要が高くない物件です。とくに「築年数が古い物件」や「駅から距離がある物件」、「借地権の土地」などは、一般媒介契約は避けた方がいいといえるでしょう。
需要が低い物件は、単純にいえば不動産会社に頑張ってもらわなければ売れません。それにも関わらず複数社と契約してしまっては、不動産会社にとって「売却が難しい上に、頑張っても報酬につながるとは限らない物件」になってしまいます。従って、積極的な販促活動に期待できないのです。
専任・専属専任媒介契約は、不動産会社にとって「売れば必ず報酬がもらえる」ことを意味します。そのため、多少売りにくいとされる物件も、「どうにかして売らなければならない」と尽力してくれやすいものです。
まとめ
3つの媒介契約についてまとめます。
一般媒介契約は、複数社と契約できますが、各々の不動産会社のやる気が軽減してしまう恐れがあります。そのため、不動産会社にとって売却しやすい需要の高い物件に向いているといえるでしょう。
専任媒介契約は、1社のみとしか契約できませんが、不動産会社の販促活動に力が入りやすいというメリットがあります。需要に期待できない物件はとくに、専任媒介が向いています。専属専任媒介もこの点は同じですが、自己発見取引が不可になるなど、専任媒介より拘束力が強い契約です。専任媒介契約と専属専任媒介契約で悩まれる場合には、専任媒介契約で問題ないでしょう。不動産会社も、専任媒介と専属専任媒介の差はあまり重視していないものです。
「どの媒介契約がいいか悩む」「自分の不動産は需要があるのかわからない」と判断に迷う場合は、どうぞアーキ不動産までお気軽にご相談ください。専門性の高い弊社の担当者が、中立的な立場でご助言させていただきます。