土地・戸建を売却するには、まず査定が必要です。査定額は、売却金額を決める上での指標になります。
ただ査定額は、査定方法によっても、査定する不動産会社によっても前後するもの。適正額を見極めるためには、査定方法についての知識を付けておく必要があります。
なお、マンションの査定方法については、「【マンションの査定方法】「取引事例比較法」とは？」を。収益物件の査定方法については、「【収益物件の査定方法】「収益還元法」「積算法」とは？」をご参照ください。
目次
土地・戸建の査定方法
土地・戸建を査定してもう方法は、次のように複数考えられます。
一括査定
近年、一括で複数の不動産会社に査定できる「一括査定サイト」が多く存在します。大変便利な仕組みではありますが、一括査定サイトを使って査定すると、高額査定に目を奪われがちになってしまうというデメリットがあります。
・A社：3,000万円
・B社：2,500万円
・C社：2,700万円
たとえば、3社に査定依頼して上記のような結果になったとすれば、「A社に売却してもらいたい！」と思う人が多いのではないでしょうか？
しかし、査定額とは、その金額で売れると保証されたものではありません。いうなれば、査定額は“これくらいで売れるだろう”という予想額。従って、高額査定をしてくれた不動産会社が最も有能であるわけではなく、単に高く売れる予想をしているに過ぎないのです。
査定において重要なのは、なぜその査定額になったのかという根拠です。中には、高額査定を“餌”にして選んでもらおうとする悪徳業者も存在します。査定額および不動産会社を見極めるには、「本当に適正な価格か」「査定額の根拠は真っ当か」「わかりやすく根拠を示してくれるか」などを必ず確認するようにしましょう。
Web上で完結する査定
最近では、Web上から物件の所在を入力するだけで、瞬時に査定額が表示されるサービスもみられます。こちらも大変便利なサービスですが、簡単な入力による査定というのは、もはや“査定”ではなく“相場価格”といった方が近いかもしれません。
査定とは、不動産のプロが、物件の経年劣化の様子や隣地の状況、接道状況など、あらゆることを複合的に調査しておこなわれるべきものです。
「住宅ローン残債以上で売れるのか？」「買い替え先はどれくらいの価格のものが買えそうか？」などを判断するためには、必ず不動産会社による査定を受けるようにしましょう。
不動産会社による机上査定
不動産会社による査定には、2つの種類があります。
まず1つは、机上査定。その名の通り、机上で行われる簡易的な査定です。
ただ「簡易」とはいえ、物件の所在や広さ、類似物件の価格などをもとに不動産のプロがオーダーメイドで査定書を作成しますので、Web上の査定よりはるかに信頼度は高いといえます。
不動産会社による訪問査定
本格的に不動産の売却を考える際には、不動産会社による訪問査定を受けるようにしましょう。訪問査定は、担当者が実際に不動産の状況を見て行います。
建具や設備の劣化状況、土地の状況、日差しなどは、地図上だけでは判断できません。さらに、訪問査定を依頼すれば“売却をより具体的に検討している顧客”と判断され、各不動産会社はより具体的に市場と資産価値を調査します。従って、不動産会社による訪問査定は、あらゆる査定方法の中で最も信憑性の高い査定額を知ることができるのです。
土地・戸建の査定のポイント
これから土地や戸建ての査定を考えている方は、どのようなことが査定に影響するのかを知っておきましょう。
基本的に、土地と戸建ての建物部分は分離して査定します。ただし、戸建ての状況や築年数によっては価値がつかないこともあり、その場合には土地値として査定されることもあります。
土地査定の基本は「取引事例比較法」
土地は、「取引事例比較法」によって査定されるのが基本です。取引事例比較法とは、類似物件の取引事例を元に価格を決める方法です。
ただ土地は、1つとして同じ形状のものはなく、日差しや接道の状況なども千差万別。そのため、周辺の土地の過去の成約価格や今現在売り出されている価格だけで価値を測ることはできません。
たとえば、同等の立地・大きさの土地でも、真四角の整形地と旗竿地では、評価が2倍ほど違うことも。従って、不動産の中でも土地の査定は最も難しく、判断にも差が出やすい物件種別だといえるでしょう。土地を査定してもらう不動産会社は、とくに慎重に見極めなければなりません。
戸建ての建物部分の査定は「原価法」
一方、戸建ての建物部分は「原価法」によって査定されるのが基本です。
原価法とは、対象物件を改めて作り直すとしたらいくらかかるのかを想定し、築年数やリフォーム歴によって価値を割り出す方法です。
戸建ての建物部分は、「築10年で価値は半分」「築20年で価値はゼロ」とも言われますが、そう簡単に判断できるものではありません。
・施工会社
・構造
・リフォームやメンテナンス歴
・競合物件の有無
・日当たり
・設備や建具のグレード
上記のような事柄も、戸建ての査定に影響を与えます。
また、建物診断（ホームインスペクション）をおこなっている戸建ては、比較的早く買い手がつきやすいものです。
戸建ての売却では、「高く売る」ことも重要ですが、「早く売る」ことも同時に目指すべきでしょう。売れない期間長引けば、それだけ維持費がかかり、買い手に「売れ残り物件」との印象を与えかねないからです。
建物診断に興味のある方は、「建物診断（ホームインスペクション）はなぜ必要？かかる費用や実施時期を徹底解説」をご覧ください。
状況によっては、戸建てを解体し、更地にした方が早く売れることも考えられます。ただし解体には数百万円単位の費用がかかり、さらに更地にすることで固定資産税が跳ね上がることもありますので、独断で解体することは避けましょう。弊社にご相談いただければ、土地や戸建ての状況を見て、最も利益が出ると考えられる売却方法をご提案させていただきます。
土地・戸建の査定は無料
土地や戸建の査定で費用がかかることは、一切ありません。
そもそも、不動産会社が売主から受領するのは、仲介手数料のみ。仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生する費用です。
弊社ももちろん、「簡易査定」「訪問査定」いずれも無料です。アーキ不動産への査定のご依頼は、コチラからお問合せくださいませ。
まとめ
査定方法や査定のポイントを知っておけば、土地・戸建の適正額が見極めやすくなります。査定は不動産会社の腕の見せどころであり、能力の差が出るところでもあります。適正額で売り出さなければ、長期に渡って売れない事態にもなってしまいかねません。
弊社は、岡山市で30有余年、地域密着で営業を続けてまいりました。地域の需要や特性は、どの不動産会社よりも理解していると自負しております。岡山市の土地・戸建の売却は、どうぞアーキ不動産にお任せください。