【収益物件の査定方法】「収益還元法」「積算法」とは？

収益物件とは、第3者に貸すことによって家賃収入を得られる物件です。収益物件を売却するには、まず不動産会社に査定を依頼します。

収益物件の査定は、自己居住用物件とは異なり、やや複雑な算出方法が用いられます。これから収益物件の売却を考えている方が、細かな査定方法を覚える必要はありません。しかし、どんな要素が査定額に影響するのかを知っておくことで、適正価格や適切な不動産会社を見極めるために役立ちます。

なお、居住用物件の査定方法については、「【マンションの査定方法】「取引事例比較法」とは？」「【土地・戸建の査定方法】「取引事例比較法」「原価法」とは？」をご参照ください。

収益物件の主な査定方法「収益還元法」とは

収益物件の価値は、物件にどれだけの収益力があるのかによって決まります。

そこで収益物件の査定には、「収益還元法」という物件の収益力から価値を算出する方法が用いられます。

収益還元法の種類は、大きく分けて以下の2つです。

・直接還元法

・DCF法

まずは、収益還元法に関する基本的な算出方法について確認していきましょう。

直接還元法

直接還元法とは、1年間で物件が稼ぐ純利益を、還元利回りで割って物件の価格を求める方法。計算式で表すと、以下の通りです。

不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り(％)

たとえば、年間の純利益が300万円、還元利回りが4%だった場合、不動産価格は7,500万円となります。

収益物件を購入するときには、物件の価格に対しての家賃収入の割合である利回りを比較して購入されたはずです。購入時は物件ごとの利回りを算出しましたが、売却時に算出するのは物件の価格。そこでさきほどの利回りの計算式を入れ替えて、物件の年間の家賃収入を利回り（還元利回り）で割ることで物件の価格を算出するというのが、直接還元法の考え方です。

ただし、直接還元法の計算で用いるのは、家賃収入から固定資産税や管理費、火災保険料などの運営経費を引いた純利益です。直接還元法では、実際にどれだけの利益が期待できるのかを考慮して価格を計算するため、家賃収入から運営経費を引く必要があります。

還元利回りは、売却する物件の周辺で条件が似た物件の利回りや、不動産会社が算出したデータを元に算出します。還元利回りをいくらに設定するかによって価格が大きく変わるため、還元利回りがどのような根拠で設定されたのかは、査定における重要なポイントだといえるでしょう。

DCF法

DCF法は、ディスカウントキャッシュフロー（Discounted Cash Flow）法の略称。収益物件を売却するタイミングと価格を決めて、売却までに得られる将来の家賃収入を現在の価値に割り引いて価格を算出する方法です。仕組みや計算方法が少し複雑ですが、より正確に価値を算出できます。

DCF法の基本的な考え方は、現在得られる家賃収入と将来得られる家賃収入は、同じ金額であっても価値が違うということです。

たとえば、「今すぐもらえる100万円」と「5年後にもらえる100万円」はどちらが欲しいですか？特別な事情がない限り、今すぐもらえる方を選ぶでしょう。なぜなら多くの方が、今すぐもらう100万円の方が価値は高いと自然に感じるからです。

今もらって、100万円を金利1%で銀行に預けていた場合、5年後には約105万円になっています。一方、5年待っている間に現金の価値が変わっているリスクも考えられます。つまり、不確実な将来よりも「今」もらう100万円の方が価値は大きいわけです。

そこで、DCF法で物件の価値を計算するときは、売却するまでに得られる年ごとの家賃収入を、現在の価値に換算して割り引いて合算していきます。現在の価値に割り引かれた金額を「割引現在価値」、算出する際に割り引く利率を「割引率」といい、計算式で表すと以下ようになります。

割引現在価値＝年間家賃収入／（1+割引率)^経過年数

たとえば、2年後の家賃収入が100万円で割引率が1％の場合、現在の価値に置き換えると、次のようになります。

100万円／（1+0.01）²＝980,296円

10年間で得られる家賃収入を全て現在価値に置き換えると、以下の通りです。

たとえば、10年後に物件が1,500万円で売却できるとすれば、DCF法による査定価格は次のようになります。

1,500万円＋9,471,301円＝24,471,301円

直接還元法において還元利回りの設定が重要であったように、DCF法においては割引率の設定をいくらに設定するかが重要になります。割引率の設定には、周辺の類似物件の取引事例や金融商品の利回りなどを考慮して算出するのが一般的です。

収益物件の価値を評価するときは「積算法」を利用する

収益還元法は、物件の価格を知るための査定方法でした。一方で、物件の価値そのものを算出するときは「積算法」を用いる場合があります。

積算法とは、利回りを元に価値を評価するのではなく、土地と建物の価格を別々に算出し合計することで算出する方法。そして、土地と建物の価格を合算したものを「積算価格」といいます。

土地の価値を算出するときは、用いる指標は以下の通りです。

路線価：相続税や固定資産税などの計算時に用いる土地1㎡あたりの価格

公示価格：土地の取引価格の目安されている客観的に算出された指標

たとえば、土地が300㎡で路線価が1㎡あたり25万円だった場合の土地の価値は、次の通り。

300㎡×25万円＝7,500万円（…①）

一方、建物部分の価値は、建物をもう一度建築した場合に必要な費用である再調達価格を、建物が経年劣化している分だけ価値を差し引いた減価修正して価値を算出します。

計算式にすると以下の通りです。

再調達価格＝新築時の基準単価×延べ床面積×（残耐用年数／耐用年数）

構造ごとの基準単価と耐用年数は以下の通り。

※基準単価は金融機関によって設定がことなります。

仮に、築15年のRC構造の物件で延べ床面積が500㎡だった場合の価格は、次の通りです。

20万円×500㎡×｛（47年−15年）／47年）≒6,809万円（…②）

土地（①）と建物（②）を合計した1億4,309万円が、この場合の積算価格となります。

積算法は、物件を購入する際に銀行が融資をするかどうか判断する際の重要な指標の1つでもあります。

収益物件を査定してもらうときの注意点

最後に、収益物件を査定してもらうときの注意点についてお伝えします。

ここで紹介する注意点をもとに査定に臨むことで、より正確な査定が期待できるだけでなく、優良な不動産会社かも見極めることができます。

収支情報を準備しておく

収益物件を査定する際は、以下のような収支情報がわかる書類を準備しておくと、スムーズに正確な査定結果が期待できます。

・賃貸借契約書

・賃借条件一覧表

・入居者の推移がわかる書類

・運営費（管理費、修繕費）などがわかる書類

これらの書類は、物件にどれほどの収益力があるのかを把握する際に役立ちます。必要な書類は依頼する不動産会社によって異なるため、依頼する際に確認しましょう。

査定結果の根拠を確認する

不動産会社の査定結果が出たら、必ず査定の根拠を聞きましょう。

仲介してもらう不動産会社を選ぶときは、査定額がより高いところを選ぶのではなく、しっかり査定してくれているかを見ることが大切です。加えて自分自身で査定の根拠についても理解しなければ、不動産を売り出すときに適切な売り出し価格を設定できません。

そのため、査定にプラスに働いた点やマイナスに働いた点、比較の対象となった事例等を聞いて納得することが大切なのです。良い不動産会社は、売主が聞かなくても査定の根拠について詳しく解説してくれるものです。逆にこちらが聞いても査定の根拠があやふやだったり、これまで見てきた計算式が提示されなかったりする場合は、取引しない方が賢明でしょう。

まとめ

収益物件の査定は、居住用の物件に比べて査定方法が複雑で、より専門的な知識が必要です。そのため、収益物件の査定は、収益物件の取引が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。

岡山市の収益物件の査定とご売却は、弊社アーキ不動産にお任せください。弊社は総合不動産事業ですので、売却のみならず、賃貸の経営や管理、収益物件のお買い替えについてもサポートさせていただけます。