【マンションの査定方法】「取引事例比較法」とは?

不動産コラム

これからマンションのご売却をお考えの方は、いくらで売れるのかが一番気になるところなのではないでしょうか?

マンションがいくらで売れるかを知るには、「査定」を依頼します。ただ査定依頼には様々な方法があり、査定方法ごとの注意点があります。

なお、土地・戸建ての査定方法については、「【土地・戸建の査定方法】「取引事例比較法」「原価法」とは?」を。収益物件の査定方法については、「【収益物件の査定方法】「収益還元法」「積算法」とは?」をご参照ください。

マンションの査定方法

マンションを査定してもう方法は、次のように複数あります。

一括査定

近年、一括で複数の不動産会社に査定できる「一括査定サイト」が多く存在します。大変便利な仕組みではありますが、一括査定サイトを使ってマンション査定すると、高額査定に目を奪われがちになってしまうというデメリットがあります。

・A社:3,000万円

・B社:2,500万円

・C社:2,700万円

たとえば、3社に査定依頼して上記のような結果になったとすれば、「A社に売却してもらいたい!」と思う人が多いのではないでしょうか?

しかし、査定額とは、その金額で売れると保証されたものではありません。いうなれば、査定額は“これくらいで売れるだろう”という予想額。従って、高額査定をしてくれた不動産会社が最も有能であるわけではなく、単に高く売れる予想をしているに過ぎないのです。

査定において重要なのは、なぜその査定額になったのかという根拠です。中には、高額査定を“餌”にして選んでもらおうとする悪徳業者も存在します。査定額および不動産会社を見極めるには、「本当に適正な価格か」「査定額の根拠は真っ当か」「わかりやすく根拠を示してくれるか」などを必ず確認するようにしましょう。

Web上で完結する査定

最近では、Web上からマンション名を入力するだけで、瞬時に査定額が表示されるサービスもみられます。こちらも大変便利なサービスですが、簡単な入力による査定というのは、もはや“査定”ではなく“相場価格”といった方が近いかもしれません。

査定とは、不動産のプロが、物件の経年劣化の様子や隣地の状況、接道状況など、あらゆることを複合的に調査しておこなわれるべきものです。

「住宅ローン残債以上で売れるのか?」「買い替え先はどれくらいの価格のものが買えそうか?」などを判断するためには、必ず不動産会社による査定を受けるようにしましょう。

不動産会社による机上査定

不動産会社による査定には、2つの種類があります。

まず1つは、机上査定。その名の通り、机上で行われる簡易的な査定です。

ただ「簡易」とはいえ、物件の所在や広さ、類似物件の価格などをもとに不動産のプロがオーダーメイドで査定書を作成しますので、Web上の査定よりはるかに信頼度は高いといえます。

不動産会社による訪問査定

本格的に不動産の売却を考える際には、不動産会社による訪問査定を受けるようにしましょう。訪問査定は、担当者が実際にお部屋の状況を見て行います。

建具や設備の劣化状況、土地の状況、日差しなどは、マンションの所在や築年数だけでは判断できません。さらに、訪問査定を依頼すれば“売却をより具体的に検討している顧客”と判断され、各不動産会社はより具体的に市場と資産価値を調査します。従って、不動産会社による訪問査定は、あらゆる査定方法の中で最も信憑性の高い査定額を知ることができるのです。

マンション査定のポイント

これからマンションの査定を考えている方は、どのようなことが査定に影響するのかを知っておきましょう。

この点を知っておくことで、査定額の根拠を聞いたときの理解が深まり、不動産会社を見極めやすくもなります。

基本は「取引事例比較法」

マンションは、「取引事例比較法」によって査定されるのが基本です。

取引事例比較法とは、類似物件の取引事例を元に価格を決める方法です。

「1年前に同じマンションの別の部屋がこれくらいで売れた。今はこの地域のマンション価格が高騰しているから、もう少し高く売れそうだな。」

たとえば、このようなイメージ。もちろん1つの事例のみで判断するのではなく、今現在売り出されている周辺マンションの価格や過去数年間における周辺相場価格など、様々な情報を加味して査定されます。

リフォーム歴は付加価値になる

マンションの価格は、「築15年で価値は半分」「築30年で価値はゼロ」のように単純に決まるわけではありません。

マンションに限らず、建物は経年によって価値を落としていくのが基本です。しかし、修繕やリフォームによって価値を高めたり、価値下落のスピードを落としたりすることは可能。従って、リフォーム歴などがあれば、査定時に必ず担当者に伝えるようにしましょう。

築年数にもよりますが、全く手を加えてこなかったマンションと、リフォーム歴があるマンションとでは、査定額に百万円単位の差がつくこともあります。

その他マンションの査定に影響しうるもの

・グレード

・管理状況

・修繕状況

・戸数

・構造

・競合物件の有無

・周辺の開発計画

上記のような事柄も、マンションの査定に影響します。

また、建物診断(ホームインスペクション)をおこなっているマンションは、比較的早く買い手がつきやすいものです。

マンションの売却では、「高く売る」ことも重要ですが、「早く売る」ことも同時に目指すべきでしょう。売れない期間長引けば、それだけ維持費がかかり、買い手に「売れ残り物件」との印象を与えかねないからです。

建物診断に興味のある方は、「建物診断(ホームインスペクション)はなぜ必要?かかる費用や実施時期を徹底解説」をご覧ください。

マンションの査定は無料

マンションの査定で費用がかかることは、一切ありません。

そもそも、不動産会社が売主から受領するのは、仲介手数料のみ。仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生する費用です。

弊社ももちろん、「簡易査定」「訪問査定」いずれも無料です。アーキ不動産への査定のご依頼は、コチラからお問合せくださいませ。

まとめ

査定方法や査定のポイントを知っておけば、マンションの適正額が見極めやすくなります。査定は不動産会社の腕の見せどころであり、能力の差が出るところでもあります。

適正額で売り出さなければ、長期に渡って売れない事態にもなってしまいかねません。弊社は、岡山市で30有余年、地域密着で営業を続けてまいりました。地域の需要や特性は、どの不動産会社よりも理解していると自負しております。岡山市のマンション査定・ご売却は、どうぞアーキ不動産にお任せください。

■〒703-8235 岡山県岡山市中区原尾島3丁目8-27
■TEL:0120-03-6780
■FAX:086-271-4542
■営業時間:9:30-18:00
■定休日:水曜日
■登録免許番号・登録事項:岡山県知事免許(7)第3595号
■加盟団体:(社)岡山県宅地建物取引業協会・イエステーション

関連記事