離婚に伴い、家族で住んでいた持ち家をどうしようかとお困りではありませんか？
今や、3組に1組が離婚する時代。家は、夫婦の財産の大部分を占めるものですので、「売る？」「それとも、どちらかが住む？」「住宅ローンはどうなる？」「財産分与は？」と多くの方が悩まれています。
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離婚時に持ち家の扱いに悩む理由
離婚時に頭を悩ませる代表選手といえば、“財産分与”があげられるでしょう。とくに持ち家は、現金と違って簡単に分割できず、すぐに換価できるものでもないため、話し合いは難航するものです。
また、「とりあえず平等に分与しよう」としても、住宅ローンが残っている家は簡単に名義変更ができないので注意が必要です。
住宅ローンの名義変更は難しい
財産分与とは、基本的に夫婦で築いた財産を1/2ずつ分かつものです。そのため、「夫の単独名義」あるいは「夫の持ち分が大部分を占める」という家を財産分与するには、名義変更が必要になります。しかし、住宅ローン残債がある持ち家を1/2ずつ財産分与することは、簡単ではありません。
実は、家の名義変更自体は、法務局に届け出ればいいだけなのでそれほど難しいことはありません。難しいのは、住宅ローンの名義変更。住宅ローンとは、債権者（お金を貸し出す金融機関等）と債務者（お金を借り入れる人）との契約のため、「離婚したから」「家の名義を変えたから」といって、簡単に名義を変えることはできないのです。
たとえば、夫の単独名義だった家を妻と1/2ずつ分けるとすれば、住宅ローン名義についても同様に、「夫1/2」「妻1/2」の割合に変更しなければなりません。この場合、妻が新規のローンの債務者となるので、融資審査の対象となります。妻に十分な収入や雇用の安定があればいいのですが、専業主婦や非正規雇用の場合は審査に通過することは難しいもの。これが、住宅ローンの名義変更が難しいとされる理由です。
離婚後、ローン名義人ではない人が住み続けるリスク
住宅ローンの名義変更が難しいとはいえ、「元夫名義の家に元妻が住み続ける」ということは可能です。とくにお子さんがいる場合には、「学区を変えたくない」「子どもの生活をなるべく変えないであげたい」といった理由から、妻子が家に住み続けることはよく見られます。
しかし、家の名義人ではない人が住み続けることには、一定のリスクがあることを認識しておかなければなりません。
リスク1．債務者の返済が滞ってしまう
まず、以下のような理由により、元夫がローン返済義務を負わなくなる・負えなくなる可能性について考えておきましょう。
・自分の生活費だけでいっぱいいっぱい
・リストラや病気などによる収入減
・自分が住まない家の支払いにうんざりした
債務者による返済が一定期間滞れば、家は強制的に競売にかけられてしまいます。競売にかけられるまでには、債務者に対して督促状などが届きますが、そこに住む者からすれば、ある日突然家を差し押さえられてしまうような状況になってしまう可能性も否めません。
リスク2．追い出される
離婚後、元夫に新しい家族できることもあるでしょう。
その場合には、新生活にお金をかけなければならないため元夫が「家を売却したい」と言い出すことも考えられます。
離婚前に家を売るメリット
住宅ローンが残る家はとくに名義変更が難しく、名義人ではない妻子が住み続けるにもリスクがあります。そのため、離婚時に持ち家がある場合には、売却を視野に入れて財産分与することも検討してみましょう。
離婚の前に家を売却することで考えられるメリットは、次の3つです。
売却するメリット1．平等に財産分与できる
持ち家の財産分与でもめるのは、「家」という分割できないものだからです。「家は夫」「預貯金は妻」のように、全ての資産を相対的に考えて財産分与することも可能ではあります。しかし、この場合には、“家の評価”でもめることも考えられます。
というのも、家の評価方法は1つではなく、「固定資産税評価」「路線価」「査定額」など様々。評価方法によって金額は大きく異なるため、どの方法で評価して財産分与するかで意見が分かれることが予想されるのです。
家を売却して現金化すれば、売却にかかった費用も手元に残った費用も明確であり、平等に分割できます。
売却するメリット2．離婚後にもめない
離婚後も夫婦で築いた財産が形として残るということは、いつまでも関係性が継続することにもつながります。
養育費や慰謝料、あるいは財産分与の代わりに、夫名義の住まいを提供されたとしても、先述したようなリスクがあります。離婚後にもめないためには、財産分与や慰謝料については離婚“前”に清算し、養育費は現金で支払う取り決めにした方が、後々のトラブルは少ないものです。
売却するメリット3．新たなスタートが切りやすい
これまで1つだった世帯が2つに分かれるということは、住まいも光熱費も2倍かかるということです。元夫も元妻も、新生活に向けて、家具や家電を購入する必要もあるでしょう。
新たなスタートには、出費はつきもの。さらに、気持ち新たにお互いの新生活をするためにも、家の売却のメリットは大きいと考えられます。
離婚時に住宅ローン残債がある家の売却方法
売却時に、住宅ローンが残っていたとしても家の売却は可能です。ただし、基本的に物件引き渡しと同時に住宅ローンを完済することが条件となります。
もし売却金額でローンを完済できない場合には、「任意売却」を検討してみましょう。任意売却とは、金融機関の許可を得て行う少々イレギュラーともいえる不動産売却です。離婚時に、任意売却が選択されるケースは少なくありません。
住宅ローン残債がある家の売却方法や任意売却については、「住宅ローン残債がある家の売却は一括返済が必要！売却損があるとき税金控除とは？」をご参照ください。
まとめ
ただでさえ疲弊する離婚ですが、財産分与やその後の生活準備がうまくいかなければ、余計に苦労が増えてしまいます。家という大きな資産をどうするかについては、簡単に答えが出るものではないでしょう。しかしだからこそ、我々、専門家を頼っていただきたいと思います。
・家がどれくらいで売れそうなのか？
・評価をするとすればいくらくらいの価値になるのか？
・活用などはできないだろうか？
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