住宅ローン残債がある家の売却は一括返済が必要！売却損があるときの税金控除とは？

住宅ローンが残っている状態でも、不動産を売却することは可能です。ただし、物件引き渡し時までに一括返済しなければならないのが基本です。とはいえ、売却金額が住宅ローン残債に届くとは限りません。

「住宅ローン残債が2,000万円あるのに、1,500万円でしか売れない」

このような場合には、どうすればいいのでしょうか？

売却時には住宅ローンを一括返済することが原則

「住宅ローンの完済ができなくても、売却後も返済を続ければいいんじゃないの？」

家の売却を検討されている方の中には、このように思っている方もいらっしゃいます。しかし、住宅ローンを借り入れている家には「抵当権」が設定されているため、家の売却と住宅ローンの完済は、基本的に同時に行わなければなりません。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンを借り入れている銀行などの金融機関が、該当不動産に設定する権利のことです。万一、債務者による住宅ローン返済が一定期間滞れば、金融機関は抵当権を行使して強制的に「不動産競売」にかけられます。簡単にいえば、この抵当権により、住宅ローン残債がある不動産は借金の“担保”のような状態になっているということです。

抵当権が抹消される条件は、基本的には住宅ローンの完済。担保となっている家を買いたい人などいませんから、原則的に、住宅ローンの完済は家の売却の必須条件というわけです。

アンダーローン

売却時に住宅ローンが残っていたとしても、「住宅ローン残債＜売却金額」であれば、売却金額で住宅ローンを完済できます。住宅ローン残債が売却金額を下回っている場合を、「アンダーローン」といいます。

住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければならないのは、物件の引き渡し時まで。不動産取引では、物件の引き渡しと手付金を除いた残代金の決済は同時におこなわれます。残代金を受領次第、速やかに住宅ローンを完済すれば、抵当権を抹消した不動産を引き渡すことができるので、売却時に住宅ローンが残っていても問題はありません。

オーバーローン

一方、「オーバーローン」すなわち「住宅ローン残債＞売却金額」の場合、売却金額では住宅ローンを完済できないということですので、物件引き渡し時までにどうやって住宅ローンを完済するか考えなければなりません。

ただし、少々イレギュラーな方法をとって、住宅ローンを完済せずとも金融機関に抵当権を抹消してもらう方法もあります。

次項からは、オーバーローンの家の売却方法について詳しく解説していきます。

オーバーローンの家の売却方法

オーバーローンの家の売却する方法は、次の3つです。

1．自己資金等を投入して完済

「住宅ローン残債が2,000万円あるのに、1,500万円でしか売れない」というオーバーローンの場合は、差額500万円を自己資金や親族からの援助金等で補って、引き渡し時までに完済する必要があります。

また、不動産売却には売却金額の約4％の諸費用がかかり、こちらも基本的に現金で支払わなければなりません。

不動産売却時の諸費用については、「不動産売却にかかる諸費用が「いつ」「いくら」かかるのかわかりやすく解説！」をご参照ください。

2．買い替えローン（住み替えローン）利用する

・オーバーローンになりそうだ

・足りない分を補えるだけの自己資金がない

・それでも家を買い替えたい

上記のような場合には、「買い替えローン（住み替えローン）」の利用を検討してみましょう。

買い替えローンを利用すれば、今お住まいの家の住宅ローンを完済せずとも売却が可能です。さらに、新居を購入するための融資も受けられます。

買い替えローンの仕組みは、ローンをまとめるというもの。たとえば、今お住まいの家のローンが500万円残ってしまい、2,000万円の新居購入資金の融資を受けるとすれば、1つのローンにまとめて2,500万円の借り入れができます。旧居と新居のローンをまとめることで、今お住まいの家の抵当権は抹消され、新居に2,500万円の融資に対する抵当権が設定される形です。

買い替えローンを利用する注意点は、2つ。1つは、融資審査が厳しいことです。買い替えローンはやはり、新居が持っている価値以上の融資を受けるということですから、金融機関は融資に慎重になります。

また買い替えローンでは、抵当権の抹消と設定を同時におこなうため、旧居と新居の引き渡し日を合わせなければなりません。別の不動産取引の決済・引き渡し日を同日にすることは容易ではなく、買い替えローンを利用するには、一般的な不動産売却以上に不動産会社のサポートを要するといえるでしょう。

3．任意売却

3つ目の売却方法は、「任意売却」です。

任意売却は、オーバーローンの家の売却のみならず、住宅ローンの返済が一定期間滞ってしまった場合にも選択できる売却方法です。

任意売却とは、「住宅ローンが完済できませんが、残った債務については売却後に継続してお支払いしますので、抵当権を抹消してください。」と金融機関にお願いし、許可をもらっておこなう不動産売却です。

冒頭で説明した通り、基本的には、住宅ローンを完済しなければ抵当権は抹消されません。しかし、金融機関の特別な許可が出れば、一般的な方法に近い形での売却が可能になり、売却後には無理のない返済計画を組んで残った債務を返済していけます。

ただし、任意売却にも注意点があります。それは、任意売却の仕組み上、住宅ローンの返済を一定期間滞納させなければならないことです。ローンを滞納すれば、信用情報機関に履歴が載ってしまうことになり、5年間などの一定期間、ローンを組んだりキャッシングしたりすることができなくなります。それはすなわち、いわゆる“ブラックリスト入り”してしまうということ。そのため、安易に任意売却を選択するのではなく、ローンが返済できない場合やどうしてもオーバーローンの家を手放したい場合の最終手段と位置付けるようにしましょう。

住宅ローン残債がある家の売却で売却損が発生した場合の税金控除

売却金額で住宅ローンを完済できないというときの多くは、「売却損＝譲渡損失」があるケースです。売却損が発生し、かつ売却する家がマイホームの場合には、「特定のマイホーム所と損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって税金控除できる可能性があります。

譲渡損失の算出方法

譲渡損失とは、家を売却したことによる損失です。ただし、「3,000万円で購入した家を2,000万円で売却した」場合、差額1,000万円が譲渡損失になるわけではありません。建物は、経年によって価値が落ちていくものであり、不動産の売買には諸費用もかかるため、これらの費用を差し引いて考えなければならないからです。

具体的には、以下の計算式でマイナスになったとき、譲渡損失が出たとみなされます。

売却金額－（取得費＋売却にかかった費用）

※取得費：購入代金と購入にかかった費用を合計した金額から減価償却費相当額を差し引いた金額

※減価償却費相当額：建物の取得価格×0.9×償却率（以下表）×経過年数

償却率（非業務用建物）

次のモデルケースで、計算シミュレーションしてみます。

【モデルケース】

・購入金額3,000万円（建物1,500万円・土地1,500万円）

　購入にかかった諸費用200万円

・売却金額2,000万円（建物500万円・土地1,500万円）

　売却にかかった諸費用80万円

・木造戸建

・新築で購入し10年後に売却

まずは、減価償却費相当額から計算していきましょう。

建物の取得費1,500万円×0.9×木造の減価償却率0.031×経過年数10＝418.5万円

続いて、譲渡損失を計算します。

売却金額2,000万円－｛取得費（3,000万円＋200万円－418.5万円）＋売却にかかった費用80万円｝＝-861.5万円

よって、このマイホーム売却の譲渡損失は、861.5万円となります。

損益通算限度額に注意

「特定のマイホーム所と損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって控除されるのは、譲渡損失額か、以下でもとめる損益通算限度額のいずれか低い方です。

損益通算限度額＝借入金残高－売却代金

たとえば、上記モデルケースでローン残債が2,500万円だったとすれば、損益通算限度額は以下のようになります。

借入残金2,500万円－売却代金2,000万円＝500万円

この場合、譲渡損失861.5万円が損益通算限度額500万円より大きいため、損益通算できるのは、限度額である500万円となります。

譲渡損失をその他の所得から控除

損益通算額は給与などその他の所得から控除され、結果として所得税の還付を受けられます。

また、1年間で控除しきれない場合には、翌年以後3年内に繰り越して控除。たとえば、損益通算額500万円で控除初年度の所得が400万円だとすれば、翌年に最大100万円控除されます。

適用要件

2020年5月現在、制度の適用期限は「令和元年12月31日までの売却」となっています。ただし、制度は延長される可能性がありますので、国税庁HPを随時確認するようにしてください。

その他の主な適用要件は、以下の通りです。

・自分が住んでいるマイホームの売却。以前に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までの売却。

・売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超

・売却時点で10年以上の住宅ローン返済期間がある

・売却金額が住宅ローン残債を下回っている

まとめ

住宅ローン残債がある家でも、売却は可能です。ただし「住宅ローン残債＞売却金額」のオーバーローンとなってしまった場合、基本的に自己資金等で不足分を補わなければ売却はできません。住宅ローンを完済できないときの救済策は、2つ。1つは買い替えローンを利用して家を買い替えること、もう1つは任意売却です。ただ、いずれの方法も注意点やデメリットがあるのでよく検討するようにしましょう。

“住宅ローンを完済できるか”を判断するためには、プロによる査定が必須です。不動産査定にもとめられるのは、適正価格の見極め。いくら高額な査定をしてもらっても、実際にその金額で売れなければ意味はありません。住宅ローンを完済できるかギリギリの状況であれば、なおのこと適正な査定がもとめられるといえるでしょう。

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