空き家を売却するための3つの方法と売却時の税金

不動産コラム

  • 相続した実家
  • 住み替え前の家
  • 老人ホーム入居前まで住んでいた家

このような空き家を持て余していませんか?

不動産は、金銭的な価値を持つ資産である反面、所有しているだけでお金がかかり続け、時間が経つごとに手放しにくくなっていくという側面も持ち合わせています。

本記事では、空き家の所有を続けることでどんなデメリットと、空き家を売却するための方法、また空き家を売った場合にかかる税金について解説します。

空き家を売却せずに放置するリスク

空き家の多くは、かつて実家として暮らしていた家。思い入れもあることでしょう。

しかし、空き家の放置は次のような多くのリスクを抱えているため、今後住む予定がない空き家はできる限り早く手放すのが賢明な判断だといえます。

リスク1.持っているだけで税金がかかる

不動産の所持者には毎年、固定資産税が課せられますが、それは空き家であっても例外ではありません。郊外の地価の安い場所にある空き家だとしても、税金は毎年かかり続ける以上、負担は小さいとはいえません。

また、2015年に施行された「空き家対策特別措置法(空き家法)」により、空き家の固定資産税が実質的に増税する危険性が出てきています。

空き家法施行後より、各自治体は、管理不行き届きの空き家に対して「住宅用地の特例」を撤廃できる権限を持ち合わせています。住宅用地の特例によって減免されている固定資産税は、最大1/6、都市計画税は最大1/3。つまり、空き家の所有を続けていれば、土地にかかる固定資資産税が2倍どころか数倍にまで跳ね上がる可能性があるのです。

リスク2.共有名義の空き家はだんだん売りにくくなる

相続した不動産を、兄弟や親族で共有されている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

複数人が所有権を持つ不動産を売却するには、共有者全員の同意を取らなければなりません。1人が「売りたい」といっても、1人が「いや、貸したい」「自分が住みたい」と言い出せば、身動きが取れなくなってしまいます。所有者が死亡してその子や孫に所有権が相続されていくとなれば、権利者の人数が増えて、さらに同意が取りにくくなってしまうことにもなりかねません。

また、時間が経過すれば、共有者の行方がわからなくなったり、相続登記されずに誰が所有者かわからなくなってしまったりすることなども危惧されます。

リスク3.トラブルの元になりやすい

誰も住んでおらず、人も立ち寄らないような空き家は、劣化のスピードが著しく速まります。台風や土砂災害などにより、家屋の一部が誰かを傷つけるようなことがあれば、責任を負うのは所有者です。さらに、雑草や植木などが庭に生い茂り、近隣住人に迷惑をかける恐れもあるでしょう。

また空き家が、事件や事故の温床になってしまう可能性もあります。

・不審者が空き家に潜伏する

・子どもが敷地内でケガをしてしまう

・放火犯の対象になってしまう

これらのことを防ぐには、定期的な巡回を怠らず、必要に応じて保険に加入するなどの対策をしておかなければなりません。

空き家の管理については、「空き家を適切に管理してリスクを回避するための方法」をご参照ください。

空き家を売却する3つの方法

空き家を売却する方法は、大きく分けて次の3つです。

1.家屋を残して売却

まずは、建物を残したまま「土地付き一戸建て」として売却する方法です。

近年では、古い家を購入者自らがリノベーションするケースも増えています。家屋の状態や構造、立地などが買い手の希望が合致すれば、空き家もそのままの状態で売ることができます。

とはいえ、必ずしもすぐに購入希望者とマッチングできるわけではありません。空き家は半年程度で売れれば良い方で、数年経っても売れないことも散見されます。売れない間にも税金はかかり家屋は傷んでいくため、長期間売れなければ、結果的に大きな出費につながってしまうこともあります。

なかなか売れない空き家は、続いて説明する「2.更地にして売却」「3.不動産会社に売却」を検討してみましょう。

2.更地にして売却

空き家を解体して更地にすることで、「住居」を探している人以外にもアプローチできます。空き家が建っている土地の広さや場所によっては、更地にすることで、店舗用の土地や駐車場など、多くの活用方法が考えられるものです。

原則として、空き家を解体する費用は、所有者が負担します。ただし、買主が更地にすることを前提に「古家付き土地」として売る場合には、解体費相当額を減額しなければならないこともあります。

更地にする注意点は、「住宅用地の特例」が対象外となってしまうこと。このことにより、土地部分の固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があります。従って、解体から売却までに時間がかかることのないよう、計画性をもって解体の判断をするようにしましょう。

3.不動産会社に売却

なかなか売れない空き家は、不動産会社に直接売却することも選択肢の一つです。

不動産会社に買い取ってもらう場合、個人の買い手を探すよりも早く現金化することができるため、頭を悩ませていた税金や維持費から早々に解放されます。また、不動産会社は、原則的に現状のまま買い取ってくれるので、解体やリフォームなどにかける費用を心配することもありません。

ただし、個人間で取引する時に比べると、売却価格は大幅に下がる傾向にあるので注意が必要です。また不動産会社は、どんな空き家・空き地でも買い取ってくれるわけではありません。そもそも不動産会社が買い取る理由は、転売して儲けを出すため。従って、不動産としての価値が見込めないと判断されれば、買い取ってもらえないのです。買い取る判断や買取価格は不動産会社によっても異なりますので、複数社に相談してみるといいでしょう。

空き家を売却したときにかかる税金

空き家を売却した際には、次の3の税金が課税されます。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

印紙税と登録免許税はそこまで高額な税金ではありませんが、3つ目の譲渡所得税については、大きな負担にもなりうる税金です。

3つの税金についての詳細は、「不動産売却で課税される3つの税金と節税するための控除特例」をご参照ください。

譲渡所得税は、全ての売主に対して課税されるものではなく、さらに相続した空き家の売却時には大きな節税効果のある控除特例が設けられています。

・相続空き家の3,000万円特別控除:相続した空き家を売却する際、譲渡所得が最大3,000万円控除

・取得費加算の特例:相続した財産にかかる相続税分を取得費に加算して譲渡所得を控除

2つの控除特例の適用要件などについては、「相続した不動産を売却するときの2つの税金控除特例」をご参照ください。

まとめ

思い入れのある空き家は、気軽に売却できるものではないでしょう。しかし、そのまま放置していては、所有者の大きな負担であり続けることは明白だといえます。今後さらに空き家は売りにくくなることが予想されますので、売却をご検討の際は、いち早く行動に移されるべきです。まずは、ご所有の不動産の価値を知るため、査定依頼から始めてみましょう。空き家を売却するための3つの方法と売却時の税金

売却期間が長期化しやすい空き家ですが、適切な人に向けて販促活動すれば、早期売却も十分に目指せます。岡山市の空き家のご売却は、どうぞアーキ不動産までお気軽にご相談ください。

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