マンション売却は住宅ローン返済中でも可能？家を売ってもローンが残る場合はどうすればいい？

こんにちは。岡山市中区のアーキ不動産です。

マンション売却は住宅ローン返済中でも可能？家を売ってもローンが残る場合はどうすればいい？というテーマでお届けします。

マンションのローン返済中でも売却したいケースとして、次のようなケースが考えられます。

このような場合にマンションのローンが残っていても売却することはできるのでしょうか？

住宅ローン返済中でもマンションの売却はできます！

結論から言うと、住宅ローンが残っていても売却は可能です。

●ローン残債のあるマンション売却はどんな手順で行うとスムーズなのか？
●家を売ってもローン残債が残る場合はどうすればいいのか？

この記事を最後まで読んでいただくことで、これらのことがわかります。

では、早速見ていきましょう！

住宅ローン返済中のマンション売却の流れ

まずは大まかな流れを確認してください。

ローン残債を確認

マンション売却価格を査定

まずはローンの残債を確認しましょう

住宅ローンの残高確認方法は主に次の3つです。

1.借入金融機関のWEBサイトで確認する

多くの金融機関でインターネットバンキングによる住宅ローン残債の確認ができます。

しかしすべての金融機関で確認できるわけではありませんので、取引している金融機関に確認してください。

2.借入金融機関から郵送される返済予定表で確認する

最もポピュラーな確認方法は返済予定表を見ることです。住宅ローン契約後、金融機関より郵送されてきます。住宅ローン返済までの予定が記載されています。

売買契約書と一緒に保管している方が多いと思いますが、もし紛失していたら、取引金融機関に再発行を依頼することができます。

金融機関によって再発行の手順は若干異なりますが、一般的には取引金融機関に連絡の上、本人確認書類を持参して、1,000円前後の手数料を支払うことで再発行してくれます。

3.借入金融機関から郵送される残高証明書で確認する

住宅ローンの契約時に残高証明書の郵送を金融機関に依頼しておくと、毎年自宅に郵送されます。

住宅ローンの残高証明書は、住宅ローン控除を受けるために必要な書類です。残高証明書は年末調整で必要になるので、通常は10月～11月頃に届きます。

これらの方法でまずはローン残高を確認しましょう。

そして、ローン残高とマンション売却代金を比較して、売却代金がローン残債と上回る場合と、下回る場合で対処方法は異なります。

マンション売却代金がローン残債を上回る場合

ローンの残債が1,000万円だとして、マンション売却代金が1,100万円になった。

このようにマンション売却代金がローン残債を上回った場合は、売却代金でローン残債を一括返済できます。

一括返済の後、マンションに設定されている抵当権を抹消します。

※抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、抹消にかかる費用は、司法書士への報酬と、登録免許税などの実費を合計して、10,000円～15,000円程度です。依頼する司法書士によって異なりますので、事前に報酬を確認しておきましょう。

マンション売却でプラスになったら

マンション売却代がローン残高を上回りプラスになったら、譲渡所得が発生することになり、所得税がかかりますので注意しましょう。

マンション売却による譲渡所得については、こちらの記事を参考にしてください。

家を売ってもローンが残る！マンション売却代金がローンの返済に不足する場合の対処方法

問題は、マンションの売却代金では住宅ローンの返済に足りない場合です。

このままでは抵当権をはずすことができず、売却ができません。

マンションを売ってもローン返済に足りない場合は、次の3つの方法があります。

それぞれ解説します。

自己資金で支払う

最も簡単なのが自己資金で不足分を支払う方法です。

1,000万円のローン残債があるときに、マンション売却代金が900万円となりそうなら、残りの100万円を自己資金として充当して返済します。

ここで注意しておかなければならないのは、「足りない100万円を分割払いで返済することはできない」ということです。

そのため、マンションの売却代金がいくらぐらいになるか、売却価格がローン残債に足りなくても、自己資金で充当できるか、などをあらかじめ検討しておかなければなりません。

マンション売却は、ほとんどの方が不動産業者に依頼すると思いますが、不動産業者が提示する「査定価格」は、実際に売れる価格ではないことに注意が必要です。

不動産業者の中には、自分たちに任せて欲しいために、相場よりも高い価格を提示してくることがあります。

しかし、相場より高い場合、不動産業者が提示した価格では売れません。

値下げを繰り返し、結局相場よりも低い値段で売らざるを得なくなったという事例もあります。

不動産業者選びはくれぐれも慎重になさってください。

不動産業者の選び方については、こちらの動画を参考にしてください。

ちなみに、変な不動産業者に当たってしまったら、こんな断り方ができますよ。

話が少しそれましたが、マンション売却価格は、ご自身の中では少し低めに見積もっておくほうが安全かもしれません。

マンション売却代金でローンの残債を払いきれない場合はどうすればいいでしょうか？

方法は2つあります。

買い替えローン（住み替えローン）を利用するか、任意売却をするか、です。

まずは「買い替えローン（住み替えローン）」から解説します。

買い替えローン（住み替えローン）を利用する

差額が自己資金では充当できない場合、新たにマンション（戸建て）を買い替える場合であれば、「買い替えローン」が利用できる可能性があります。

マンションを売却して新たな住居を購入し、ローン残債を新しく購入する住居のローンに含めるのです。

買い替えローンは契約する時期によっては、それまで払ってきた住宅ローンよりも金利が下がるケースもあります。

また、売却によって損失が出た場合には、居住用財産の特例の条件に合致すれば、所得税や住民税が減税される優遇措置もあります。

ただし、買い替えローンは、銀行が審査するものですから、すべての人が利用できるわけではありません。比較的収入に余裕がある人に限られるでしょう。

また、買い替える物件の担保価値によっても審査が通るかどうかに影響します。

審査に通ったとしても、支払額が増えることが一般的です。新しく購入した物件に、売却残債がプラスされるのですから。

現実的に支払い続けることができるか、金融機関や不動産会社に相談をして、慎重な検討が必要です。

最後に、住宅ローンが払えなくなって、マンションを売却せざるを得ない場合はどうすればいいのでしょうか？

その方法が任意売却です。