ローンが残るマンションを売却したい!銀行への連絡はいつするのがベスト?

不動産コラム

こんにちは。岡山市中区のアーキ不動産です。

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「ローンが残るマンションを売却したい!銀行への連絡はいつするのがベスト?」というテーマでお届けします。

結論を先に言っておくと、銀行へ連絡するタイミングは次のように考えてください。

銀行へ連絡するタイミング

●売却を決めた時点で一度銀行へ連絡
●決済日の2週間~1ヵ月前に再度連絡

さらにこの記事では、ローンが残るマンションを売却するときの流れや注意点、オーバーローンになった場合の税金特例についてもお伝えします。

マンション売却で後悔しないために、ぜひ最後まで目を通してください。

ローン残債が残るマンションを売却するには

ローン残債のあるマンションを売却する場合、ローンが残った状態では売却はできません。正確に言うと、ローン残債が残っている場合、抵当権が設定されていますので、抵当権付きのマンションを買う人は誰もいないということです。

ですから、ローンの残債を返済して、金融機関に抵当権をはずしてもらう必要があります

※抵当権とは

抵当権とは、金融機関が住宅ローンなどでお金を貸すときに、万が一、借りた人が返済できないというリスクに備えて、土地や建物を担保とする権利のことです。

抵当権は、物件の登記簿の乙区欄に設定されます。

もし、借りた人の支払いが滞った場合は、抵当権者は担保のついた不動産を競売にかけるなどして、その売買代金から弁済を受けることができます。

このような抵当権が設定された不動産のことを「抵当物件」と呼んでいます。

返済方法をどうするか?

自己資金で返済する場合

抵当権をはずしてもらうには、住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。

売却代金を充当せず、自己資金で先に全額返済してしまう場合は、マンションの売却を決めた時点で銀行に連絡をしましょう。

銀行が抵当権の抹消を行うまでには2週間程度はかかるからです。

マンションの売買契約がすぐに決まって、買主さんが1週間後に引き渡してくれといわれると、抵当権の抹消が間に合わない可能性があるからです。

もちろん買主さんは抵当権が抹消されるまで待ってくれるでしょうが、売買契約をスムーズに行うためにも、マンション引き渡しまでには抵当権を抹消しておきたいところです。

銀行によっても、また担当者によっても抵当権抹消までに必要な期間は変わる可能性がありますので、余裕を持って1ヵ月くらい前には銀行に連絡するのがベストです。

抵当権の抹消は自分で行うこともできますが、少し複雑な手続きになりますので、間違いのないように、あらかじめ司法書士に依頼されることをおすすめします。

売却代金で返済する場合

一般的には、マンションの売却代金を返済に充当する方がほとんどでしょう。

この場合、決済のときに買主から支払われた代金で住宅ローンを全額返済し、同時に抵当権の抹消登記を行います。

ほとんどの場合、マンション売却はこのように行われていますので、不動産仲介会社も銀行も慣れています。不動産会社の指示に従えばいいでしょう。

この場合も、マンション売却を決めた時点で銀行に連絡し、決済日が決まったら再度連絡するようにしましょう。決済日までは2週間~1ヵ月程度余裕を見ておけば十分です。その間に銀行は抵当権抹消書類を準備しています。

「売却代金でローン返済」についてもう少し詳しく

同時決済とは、不動産売買の「残金決済・引き渡し」時の手続き方法のひとつです。

売主が、自分が借りている住宅ローンをマンションなどの「売却で得た資金」で完済するケースがほとんどです。

このようなケースでは、買主と売主の住宅ローンの手続き(残金決済)と、不動産登記の手続き(引き渡し)を同日に行うことがほとんどです。

具体的には次のような手続きがあります。

住宅ローン関係の手続き

・買主が借りる住宅ローン資金の受け取り(融資実行)
・物件の残金決済(残金の支払い)
・売主が借りていた住宅ローンの完済

不動産登記の手続き

・売主が借りていた住宅ローンの抵当権抹消
・売主から買主への所有権移転登記
・買主の住宅ローンの抵当権設定登記

本来、住宅ローンは、所有権の移転登記および抵当権設定登記の後、融資が実行されます。

つまり、売却物件に住宅ローンの残債があると、売主か買主のどちらかが「つなぎ融資」を受けて、住宅ローンの完済または残金決済をしないと引き渡しができません。

これだと手間が増えてしまいます。この手間を解消するのが同時決済という手続き方法なのです。

決済と登記を同日に行うことで、つなぎ融資を受けずに残金決済・引き渡しを行うことができます。

ただし、同時決済ができないケースもあるので、不動産仲介会社や金融機関に事前に確認してください。

住宅ローンを一括で返済する際の注意点

住宅ローンを一括返済する場合には手数料がかかることに注意してください。

「予定より早くお金を返すのに、なんで手数料を取られるんだ!」と思うかもしれませんが、銀行にしてみれば、予定の利息を受け取れなくなってしまいますからね。

住宅ローンの一括返済には手数料がかかる場合がほとんどです。

手数料の金額は銀行によって異なります。

手数料の金額については取引銀行に確認してみてください。

また、手数料は店頭返済をする場合とネット返済をする場合で金額が異なることがあります。こちらも併せて確認をしてみましょう。

参考までに三菱東京UFJ銀行と三井住友銀行の一括返済手数料をお伝えします。※2020年6月の記事執筆時点の手数料ですので、変更になっている可能性があります。各銀行のホームページを確認してください。

三菱東京UFJ銀行の繰り上げ一括返済手数料

期限前完済手数料(消費税込)
お申込方法改定前改定後
インターネット(*4)11,000円16,500円
テレビ窓口11,000円22,000円
窓口22,000円33,000円
(出典)https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kuriage/info.html

三井住友銀行の繰り上げ一括返済手数料

手続方法全額繰上返済(※2)一部繰上返済(※2)
SMBCダイレクト
(インターネットバンキング)(※1)
5,500円無料
窓口専用パソコン(※1)11,000円5,500円
書面22,000円16,500円
(出典)https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sudeni/kuriage/index03.html

マンション引き渡し日当日の決済手順

次に、決済当日の1日の流れを確認していきましょう。あらかじめ流れを知っておくほうが余裕を持って当日に臨めます。

大まかな流れは次の通りです。

1.司法書士が登記関係の書類をチェック

2.登記手続き

3.決済金の支払い

4.仲介手数料の支払い

5.ローン返済手続き

6.抵当権の抹消登記手続き

7.鍵や重要事項説明書などの引き渡し

それぞれについて見ていきましょう。

1.司法書士が登記関係の書類をチェック

決済の場所は銀行の応接室というパターンが多いです。売主・買主・司法書士・不動産会社の担当者が集まります。

最初に司法書士が身分証明書で売主の本人確認をします。

お互いに顔見知りであっても、必ず身分証明書をもとにした確認が必要です。

次に、司法書士が権利証(登記識別情報)、実印、印鑑証明書など、登記に必要な書類が揃っているか確認します。

登記を司法書士に依頼するばあい、委任状へ署名と捺印が必要です。

2.登記手続き

登記関係の必要書類に問題がなければ、住宅ローンの担当者へ融資実行を依頼します。

なお、この段階では登記の結果を確認できません。

数日後、登記手続き終了後に買主に新しい登記識別情報通知が送られます。

3.決済金の支払い

住宅ローン実行の手続きを待つ間に、金融機関の出金伝票や振込伝票に記入します。

買主が支払う費用と売主が支払う費用をまとめておきましょう。

・買い主が支払う費用

決済時に買い主が支払う費用は以下の通りです。

買主が払う費用

・残代金(売主へ)
・固定資産税分担金(売主へ)
・仲介手数料(不動産会社へ)
・登記費用(司法書士へ)

売主に支払う「残代金」と「固定資産税負担金」はまとめて払っても、別々に払ってもどちらでもOKです。

まとめて支払えば、振込手数料が1回分ですみます。

別々に支払えば、後で見たときに内訳がわかりやすくなります。

売主が支払う費用

決済時に売り主が支払う費用は以下の通りです。

売主が支払う費用

・住宅ローンの一括返済費用(金融機関へ)
・仲介手数料(不動産会社へ)
・登記費用(司法書士へ)

買主から支払われた代金を住宅ローン残債の支払いに充てるための伝票と振込用紙を記入します。

また、売主側の不動産仲介会社へ仲介手数料を、司法書士へ登記費用を支払います。

なお、不動産売却の登記費用は一般的に、買い主が支払います。

売り主は売渡証書のほか、必要に応じて住所変更登記や抵当権抹消登記の登記費用を司法書士に支払います。

4.仲介手数料について

不動産会社に支払う仲介手数料は売買価格に応じて以下のように上限額が定められています。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以上300万円未満5% + 消費税
300万円以上400万円未満4% + 2万円 + 消費税
400万円以上3% + 6万円 + 消費税

買主は買い主側の仲介会社へ、売主は売り主側の仲介会社へそれぞれ支払います。

5.ローン返済手続き

買主から残代金を受け取り、不動産会社へ仲介手数料を支払ったら、売主から銀行へ住宅ローン残債を支払います。

オーバーローンとなる場合は、不足分を自己資金で用意する必要があります。

※オーバーローンとは

「ローン残高が不動産の時価を上回っていて、その物件を売却してもローンを完済できない状態」のことです。

ローンが完済できないということになると、契約違反となり、売買が成り立ちませんので十分注意してください。

6.抵当権の抹消手続き

ローンを完済したら、抵当権の抹消手続きをします。

個人でもできますが、司法書士に依頼したほうが確実でしょう。

抵当権を抹消しなければ、買主は購入しませんので、抵当権抹消登記手続きは必須です。

買主が住宅ローンを組んでマンションを購入する場合は、新しく買い主の抵当権が設定されます。

7.鍵や重要事項説明書などの引き渡し

ここまでの手続きがすべて終わったら、鍵とともに重要事項説明書などの書類一式が買主に引き渡されます。

戸建てであればこれで終了ですが、マンションの場合は管理会社に連絡しておくことを忘れないようにしましょう。

抵当権抹消手続きの流れと費用

抵当権抹消を自分で行う場合は、流れと費用を理解しておく必要があります。以下で確認してください。

抵当権抹消手続きの流れ

まずは流れをみておきます。

1.銀行から抵当権抹消に必要な書類が郵送される

2.登記事項証明書を法務局で取得する
登記上の住所・氏名が、申請時点で変わっている場合は抵当権の抹消登記をする前に、「所有権登記名義人表示変更登記」という登記申請をしてください。その登記申請には、住民票又は戸籍が必要になります。

3.登記申請書を作成して法務局へ申請する

4.抵当権抹消が完了したら法務局で書類を受け取る

抵当権抹消手続きの費用

抵当権抹消にかかる費用は2種類に分けられます。

・抵当権抹消登記に必要な登録免許税

不動産の数1個あたり1,000円の登録免許税が発生します。

例えば、土地が1個建物1個の抵当権抹消登記申請を行う場合は2,000円の登録免許税が発生します。

法務局に抵当権抹消登記申請を行う際の登記申請書に収入印紙を貼って納付を行います。

・司法書士への報酬

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合は、司法書士報酬が必要です。

報酬の相場は、司法書士事務所によって幅があります。だいたい5,000円~15,000円程度が相場です。

住宅ローンを一括で返済した後に戻ってくるお金

住宅ローンを一括で返済すると戻ってくるお金がありますので、下記に該当する場合は確認してください。

戻し保証料

住宅ローンを組む場合、連帯保証人を要求されることが多かったのですが、最近では保証会社による保証が一般的になってきています。

保証会社からの「保証」を受けるために、保証会社に対して保証料を支払います。

その保証金の支払いは、借入時に一括で支払う「一括方式・外枠方式」と、毎月の支払いと合わせて支払う「分割方式・内枠方式」があります。

保証料の支払いを、一括方式・外枠方式で支払った場合、繰上返済時に、残期間に応じた保証金の返還を受けることができます。

いくら返還されるかは、金融機関ごとに定められた手数料や返戻率によって異なりますので、保証会社に確認してください。

火災保険の解約返戻金

住宅ローンを借りる場合、火災保険の契約を求められることが一般的です。

住宅ローンと火災保険はセットという考えている人も多いですが、これらは別の契約です。

住宅ローンを完済したら、火災保険の解約返戻金があるかどうか確認しましょう。

売買契約が済み、あなた自身(売主)の引越しが終わって、不動産売買の取引決済の日に、原則物件の引渡しが行われます。

一般的には、売買残代金決済の場で、売主から買主に不動産の権利証(オンライン化後の権利証は登記識別情報)と鍵を渡し、引渡し完了となります。

引渡しが完全に完了したら、火災保険の解約をしましょう。

解約の連絡は、「保険証券」や「保険内容のご確認」記載の保険代理店、または保険会社コールセンターに連絡します。

返戻金について確認し、返戻金がある場合はその手続きを依頼しましょう。

このとき書類の宛先を新居にすることを忘れないように。

なお、一般的に解約返戻金は月単位で計算するので、月計算が同じなら数日ずれても返戻金は変わりません。

管理会社への連絡を忘れずに

マンションを売却するときには管理会社への連絡も忘れないようにしてください。

分譲マンションの場合、入居者は管理組合の一員になっているはずなので、退会手続きが必要です。

退会手続きをしておかないと、売却後にも修繕積立金や管理費の支払いを請求される可能性があります。

また、修繕履歴や耐震診断書などの資料を管理会社が持っている場合があります。もしこれらの資料があれば管理会社から取り寄せておいてください。

買主が閲覧を希望した時に、スムーズに見せてあげることができます。

オーバーローンで使える税金特例

最後にオーバーローンになった場合の税金特例についてお伝えします。

※オーバーローンとは

「ローン残高が不動産の時価を上回っていて、その物件を売却してもローンを完済できない状態」のことです。

オーバーローンで売却する場合、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の売却特例」と略)」が使えるケースがあります。

譲渡損失の売却特例は、オーバーローンの額を給与所得等の他の所得から控除し、会社が天引きしていた源泉徴収税額を取り戻すことができるという特例です。

マンションを売却代金より、ローンの残高のほうが高い場合は、不足分を自己資金で支払う必要があります。

具体的に数字で説明しましょう。

マンション売却代金 1,000万円

ローン残高 1,200万円

このときオーバーローンの額は▲200万円です。

さて、あなたの給与所得が600万円だったとします。

確定申告で損益通算という手続きをすると、給与所得600万円から200万を控除することができます。

そうするとその年の給与所得は400万円となります。

一方、会社は600万円の所得を前提に所得税を給与天引きしています。

したがって税金を払いすぎることになるので、払いすぎた税金が還付されるのが譲渡損失の売却特例です。

オーバーローンになった場合は、忘れずに申告するようにしましょう。

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