「契約不適合責任」をご存じですか？なかなか聞きなれない言葉ですが、これから不動産を売る人は必ず知っておくべきことです。
契約不適合責任とは、簡単にいえば、不動産売却後に売主が背負うべき責任。制定されたのは、2020年4月と最近のことです。そのため、これまでに不動産売却の経験がない方はもちろん、不動産売却に慣れている方も改めて、契約後の売主の責任についての知識を備えておく必要があります。
目次
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
従来まで、不動産売買における売却後の売主の責任は、「瑕疵（かし）担保責任」というものでした。
これが2020年4月1日の民法改正によって、「契約不適合責任」に変わっています。
瑕疵担保責任を簡単に解説
2020年3月末まで、不動産売買における売主が負うことになっていた「瑕疵担保責任」の対象は、物件引き渡し後の「隠れた瑕疵（かし）」でした。「瑕疵」とは、物件の欠陥部分のこと。雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染、また物件内での他殺・自殺などが不動産の瑕疵に該当します。「隠れた瑕疵」というのは、“売買契約時点で知り得なかった物件の欠陥部分”ということになります。
たとえば、売買契約時点では、売主も買主も、雨漏りがある事実を知り得なかったとします。しかし売買契約をして、物件の引き渡しを受けた後、買主が、契約前からあったと見られる屋根の一部分の雨漏りを発見。これは「隠れた瑕疵」に該当しますので、買主は売主に対して損害賠償請求することができました。また契約の目的が達成できないような重大な瑕疵が発覚した場合には、契約解除が可能でした。
契約不適合責任になって変わったこと
2020年4月1日の民法改正によって、「瑕疵」という言葉そのものが使われなくなっています。瑕疵担保責任から契約不適合責任となることで変わった大きな点は、まず売主の責任が、「隠れた瑕疵」から「契約に適合していないもの」になったこと。そして、瑕疵担保責任では、買主が売主に対し損害賠償と契約解除しか請求できませんでしたが、契約不適合責任になってからは、新たに「追完請求」と「代金減額請求」が可能になっています。
事項から、契約不適合責任で売主が負わなければならない責任と、注意点について解説していきます。
「契約に適合していないもの」とは？
改正民法では、不動産取引において「契約に適合したものを引き渡さなければならない」と規定しています。改正前の「瑕疵担保責任」の考え方は、“引き渡し前には知り得なかった瑕疵が発覚した場合、売主はその責任を負わなければならない”というもの。これが契約不適合責任になって、“契約に不適合な箇所があった場合、売主はその責任を負わなければならない”という考え方に変わっています。
つまり、売主の責任の対象が「隠れた（知り得なかった）瑕疵」などあやふやなものではなく、「契約に適合していないもの」と明確化されたことになります。
売買契約書の記載内容が重要
契約に「適合」しているか、「不適合」なのかの判断の起点となるのは、契約時の合意事項。契約時に書面等をもって、売主、買主で合意している欠陥や状態については、売主は一切の責任を負いません。たとえば、契約書や重要事項説明書に雨漏りの事実やシロアリ被害の現状等が記されていれば、買主は物件引き渡しを受けたあとに、売主に対してこれらの責任を追及することはできないのです。
つまり、売主が契約不適合責任の追及を逃れるためには、物件のあらゆる情報を契約書類に“明確に”盛り込むことが重要になってきます。とはいえ、目視で把握できる物件の不備や欠陥は、限界があるでしょう。そこで近年、需要が増している建物診断（ホームインスペクション）が役立ちます。
建物診断とは、第三者の専門家による“住宅の健康診断”のようなもの。売主、買主では確認できないような欠陥部分を、客観性をもって明確にしてもらうことで、売主が契約不適合責任を追及されるリスクを下げられるといえます。
建物診断については、「建物診断（ホームインスペクション）はなぜ必要？かかる費用や実施時期を徹底解説」で詳しく解説しています。
欠陥部分を明確にすることはデメリット？
契約不適合責任の対策とはいえ、いわば物件の“粗(あら)”ともいえる部分まで買主に伝えることに、抵抗を覚える方もいらっしゃるかもしれません。もしかしたらその“粗”によって、買主は購入を躊躇してしまうかもしれません。
しかし、そもそも契約不適合責任の新設を含めた民法の改正は売主保護のためのものではなく、“わかりやすさ”の向上が目的。従来までの瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」というあいまいな責任範囲であったため、売主と買主との間でもめることも多々ありました。契約不適合責任は、契約内容と合致している否かで判断されることにより、不動産取引におけるトラブル回避にもつながるといえます。
また物件の状況を買主が把握しやすくなったことで、中古住宅流通の透明性の向上と活性化にも期待できるといえるでしょう。売主は、自分にとって不都合な契約にならないようにすることはもちろんのこと、法律の概要や意図を認識して契約に臨む必要があります。
契約不適合責任として買主が請求できる4つのこと
買主が売主に対する契約不適合責任の追及としてできるのは、次の4つの請求です。
1．追完請求
買主は売主に対し、契約に適合していない箇所を適合する状態にするため、修繕や設備の取り換えを請求できます。
2．代金減額請求
売主が追完請求を履行できない・履行しない場合には、売買金額の減額を請求できます。
3．損害賠償請求
契約不適合により、買主が損害を受け、かつ売主による故意・過失が認められる場合、売主に対して損害賠償請求できます。
4．契約解除
契約不適合部分が重大で、契約の目的を達成できないような場合は、契約解除が可能です。
契約不適合責任は任意規定
契約不適合責任ついて解説してきましたが、これは“任意規定”といって、あくまで標準的に定められている法律です。売主と買主の合意があれば、契約不適合責任の一部、または全部を免責とすることも可能となります。
たとえば、契約前に調査が難しい土壌汚染については契約不適合責任を免責としたり、物件価格を減額する代わりに売主の契約不適合責任を免責としたり…この場合には、売買契約書の特約事項としての記載が必要です。
売主に限ったことではありませんが、契約不適合責任が新設されたことにより、不動産取引における契約内容の精査し、把握する重要性は高まっているといえます。売買契約書のみならず、物件状況報告書や重要事項説明書、またそれらの特約事項までしっかり目を通し、理解した上で契約に臨むことが大切です。
まとめ
契約不適合責任とは、売主が負うべき物件引き渡し後の責任です。ただし、買主との合意があれば、責任の期間や範囲を調整することもできます。
大事なのは、「契約との不適合箇所」を作らないようにすること。そのためには、自身をも知り得ない物件の状態を把握することが、大事なことの1つだといえるでしょう。
弊社アーキ不動産では、売買契約前の建物診断（ホームインスペクション）や物件引き渡し後の保険のご手配も承っております。買主様に安心・安全に不動産を購入していただくことも、売主様の利益を守ることにつながる大事なことだと考えています。