近年、不動産取引に伴い、「建物診断（ホームインスペクション）」を実施する方が増えています。
建物診断とは、第三者の専門家による建物の状況調査です。中古住宅流通がさかんな欧米では、古くから建物診断が取り入れられてきました。2018年に不動産業者から売主・買主への建物診断の説明が義務化されたことにより、日本でも認知度が向上しつつあります。
目次
建物診断（ホームインスペクション）とは第三者のプロによる調査
建物診断を行うのは、売主でも買主でも仲介をおこなう不動産会社でもなく、第三者のホームインスペクター（住宅診断士）です。
ホームインスペクターは、住宅の劣化や欠陥の状況や改修すべき箇所と改修にかかる金額などを、客観的かつ専門的に助言する“住宅の医者”のようなもの。従って、建物診断とは、“住宅の健康診断”のようなものだといえるでしょう。
検査項目と検査方法
国土交通省による「既存住宅インスペクション・ガイドライン」では、建物診断による検査項目と検査方法を以下のように示しています。
- 検査項目は、検査対象部位と確認する劣化事象等で構成され、劣化事象等については部位・仕上げ等の状況に応じた劣化事象等の有無を確認することを基本とする。
- 確認する劣化事象等としては、以下を基本とする。
1．構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの
（例）蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等
2．雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの
（例）雨漏りや漏水等
3．設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの
（例）給排水管の漏れや詰まり等
- 現況検査の検査方法は、目視、計測を中心とした非破壊による検査を基本とする。目視を中心としつつ、一般的に普及している計測機器を使用した計測や触診・ 打診等による確認、作動確認等の非破壊による検査を実施する。
なぜ上記のような“面倒”ともいえる検査をおこなうのかというと、不動産取引の安全性を向上させるためです。
中古住宅を購入する人が不安を感じるものの一つに、物件引き渡し後に発覚する欠陥や不備があげられます。建物診断は、この買主の不安を取り除くとともに、引き渡し後の売主の「契約不適合責任」の負担を軽減する役割も果たします。
契約不適合責任とは、契約に適合しない物件の欠陥・不備に対する売主の責任です。引き渡し後に発覚した場合、売主は修繕等の責任を負わなければなりません。
契約不適合責任については、「契約不適合責任とは？不動産を売る人が必ず知っておくべき知識をわかりやすく解説」で詳しく解説しています。
つまり、建物診断の実施は、売主、買主、双方にメリットがあると考えられるのです。
建物診断は誰がいつ実施するもの？
売主、買主、双方にメリットがある建物診断ですが、どちらが実施するものなのでしょうか？
結論からいえば、売主も買主もおこなうことができますが、売買前は売主の所有物であるため、買主が実施する場合には売主の許可が必要です。
売主が建物診断を実施する場合
売主は、売買契約が成立するまでいつでも建物診断を実施できます。とはいえ買主が決まってから診断するより、売り出し前におこなって物件の“付加価値”とした方がメリットは大きいでしょう。
「建物診断実施済み」の物件は、買い手に大きな安心を与えるものです。日本ではいまだ建物診断の実施数が少ないため、売り出し前の実施によって他の物件との差別化もできます。
買主が建物診断をお願いする場合
買主が建物診断を実施したいときには、売主による許可が必要です。購入前提で、費用を買主が負担するとすれば、売主は、その人に売りたくない場合を除いて受け入れた方がいいでしょう。
診断を拒むということは、「なにか知られたくない欠陥がある？」とあらぬ疑いをかけられてしまいかねません。
建物診断にかかる費用
建物診断の費用は、請け負ってくれる機関によって異なります。また物件の広さや築年数、間取りによっても変わってくるでしょう。さらに、床下や屋根裏、構造部分など、目視で診断をおこないにくい部分は、オプションとなっていることもあります。
一概にいうことはできませんが、目視による診断のみならば5万円前後が相場です。特別な機材を用いたり、計測が必要になったりする場合には、10万円以上かかることがあります。
まとめ
建物診断は、必ず実施しなければならないものではありませんが、売主、買主、双方にとってメリットがあるものです。費用はかかりますが、その分、早期売却につながる可能性も考えられます。
アーキ不動産では、安心・安全のお取引のために、建物診断の斡旋を積極的におこなっております。必要な方は、どうぞお気軽にお問合せください。