3,000万円特別控除とは、マイホーム売却時の譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。結果として、譲渡所得にかかる住民税や所得税を節税できます。
こちらでは、3,000万円特別控除の適用要件と注意点、そして申告時の必要書類について解説します。
目次
【事前知識】譲渡所得税と課税率について
まずは、そもそも不動産売却時に課税される「譲渡所得税」とはなにかについて確認しておきましょう。
譲渡所得は「売却益」
譲渡所得とは、簡単にいえば不動産を売却したことによって得られる利益です。具体的には、次の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
「取得費」とは、不動産の購入金額と購入にかかった費用を足したものです。マンションや戸建てなどの建物部分は、経年劣化分を加味するため減価償却費相当額を差し引きます。
償却率（非業務用建物）
減価償却費 ＝ 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
購入にかかった費用・売却にかかった費用とは、仲介手数料や印紙税、売買に際しておこなった測量費用などが含まれます。
「不動産売却で確定申告は不要？する・しないの見分け方と必要書類を完全ガイド」で譲渡所得の計算シミュレーションをしていますので、計算方法がよくわらかないという方はご参照ください。
譲渡所得税は譲渡所得に対して課税される住民税と所得税
譲渡所得税は、譲渡所得に対してかかる住民税と所得税を総称したものです。住民税と所得税の課税率は、売却した不動産を所有していた期間によって次のように異なります。
※「所有期間」は売却する年の1月1日時点
たとえば、1,000万円の譲渡所得が出て、所有期間が5年以下の場合の譲渡所得税は、『1,000万円×39.63%＝396.3万円』。所有期間が5年超の場合でも、『1,000万円×20.315%＝203.15万円』です。
状況によっては、売却時に多額の税金が課税されるということがおわかりいただけると思います。
不動産売却時の税金については、「不動産売却で課税される3つの税金と節税するための控除特例」もご参照ください。
3,000万円特別控除とは譲渡所得を控除するための特例
ここまでを整理すると、不動産を売ったときの利益が「譲渡所得」。この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率の住民税と所得税が課税されます。
3,000万円特別控除がどのような役割を果たすかというと、マイホーム売却時の譲渡所得を最大3,000万円まで控除します。つまり、不動産売却による譲渡所得3,000万円まで非課税にしてくれるという、非常に大きな控除特例制度なのです。
1,000万円の譲渡所得に対する税額は、所有期間によって396.3万円もしくは203.15万円でしたね。譲渡所得が3,000万円まで控除されるということは、この場合の課税額はゼロとなります。
そもそも、不動産売却で譲渡所得が出るケースは決して多くありません。ましてや投資物件ではなく、マイホームの売却で3,000万円以上の譲渡所得が出るのは非常に稀なケースだといえるでしょう。
従って、3,000万円特別控除が適用となれば、ほとんどのケースで課税額をゼロとにできるといっても過言ではありません。言い換えれば、それほどマイホームの売却は優遇されているということです。
3,000万円特別控除の適用要件
3,000万円特別控除は、規定された要件を満たした場合にしか適用されません。「マイホーム」の定義も細かく規定されていますので、確認しておきましょう。
「マイホーム」の定義
3,000万円特別控除の大前提は、「マイホーム」だということ。ここにまず細かい規定があるので、よく確認しておきましょう。
・「自分が住んでいる」もしくは「住んでいた家」
・過去に住んでいた家は、住まなくなった日から3年後の年末までに売ること
・家屋を取り壊した場合は売却までに貸駐車場などの用に供しておらず、取り壊した日から1年以内に売却し、かつ住まなくなった日から3年後の年末までに売ること
・マイホーム新築中の仮住まい住宅や別荘、セカンドハウスなどはマイホームに該当しない
・所有者が転勤などで一時的に不在でも、家族が住んでいる家はマイホームに該当する
その他の主な適用要件
続いて、その他の適用要件についてもみていきます。
特別な関係者間の売買ではない
買主が夫婦や親子などである場合、適用外となります。
売却した年の前年および前々年に次の特例を受けていない
・3,000万円特別控除
・マイホームの譲渡損失および繰越控除の特例
・マイホームの買い替え特例
⇒売却の前年もしくは前々年に別のマイホームを売却し、なんらかの控除特例の適用を受けているときのみご確認ください。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないことに注意！
3,000万円特別控除の適用を受ける際の最も大きな注意点は、住宅ローン控除と併用できないことです。マイホームを住み替えた方は、この点をよくご確認ください。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間にわたって所得税（一部住民税）から控除してくれる制度です。消費税増税に伴い、期間の延長や控除額の取り決めが異なる期間がありますので、詳しくは国土交通省のページをご確認ください。
住み替えの場合は各制度による節税効果の比較を
3,000万円特別控除は、売却時の譲渡所得を最大3,000万円控除する特例です。控除の結果、所有期間によって39.63%もしくは20.315%の譲渡所得税を減税もしくはゼロとすることができます。
一方、住宅ローン控除は、所得税（一部住民税）が最大400万円（優良住宅等は最大500万円）控除される制度です。こちらは、控除額がそのまま還付金として受領できます。
両者の特例が併用できない以上、どちらも適用とさせることができる状況では、節税効果を比較することが重要です。
どちらの節税効果が高いかは、状況次第としか言えません。
・売却したマイホーム（旧居）の譲渡所得額
・売却したマイホーム（旧居）の所有期間
・マイホーム（新居）購入時の借り入れ金額
・所有者の住民税および所得税額
上記から両制度の節税効果を割り出す過程は容易ではなく、間違った判断をしてしまえば大きな損失が生じる可能性もあります。従って、節税効果の比較は、税理士へ依頼することも考えてみましょう。弊社でも、税理士を紹介させていただけます。
3,000万円特別控除の確定申告時の必要書類
3,000万円特別控除は、要件を満たせば自動的に適用となるわけではありません。
適用の申請は、該当不動産を売却した翌年2月16日～3月15日（原則）までの確定申告でおこないます。住宅ローン控除についても確定申告による申請が必要なので、どちらを適用させるか決定しなければならない期限もこのときまでです。
3,000万円特別控除適用のための必要書類は、次の通りです。
✅購入・売却時の売買契約書の写し
✅購入・売却時の仲介手数料や印紙税の領収書の写し
✅購入・売却時の固定資産税清算書の写し
✅その他購入・売却でかかった諸費用の領収書等の写し
✅確定申告書B要式
✅申告書第三表
✅譲渡所得の内訳書
✅売却後の土地・建物の全部事項証明書
✅住民票の住所と異なる場合には戸籍附票の写しや売却した家に住んでいたことを証明する書類等
確定申告については、「不動産売却で確定申告は不要？する・しないの見分け方と必要書類を完全ガイド」もご参照ください。
まとめ
3,000万円特別控除は、マイホーム売却時の大幅な節税につながる制度です。適用には要件があり、住み替え時には住宅ローン控除と併用できない点にご注意ください。
・3,000万円特別控除が適用となる？
・節税効果はどれくらい？
・住宅ローン控除とどちらを選択すべき？
アーキ不動産をご利用いただいた方には、ご売却後の上記のような不安・疑問にもしっかり対応させていただきます。