中古住宅の固定資産税はいくら？新築との違いを解説

2026年4月10日

【結論】中古住宅の固定資産税は新築より安くなる傾向がありますが、土地・建物の評価額や新築特例の有無で差が出ます

中古住宅の固定資産税は、一般的に新築住宅より安くなることが多いです。
その理由は、建物の固定資産税評価額が築年数の経過とともに下がりやすいためです。
一方で、新築住宅には一定期間、建物分の固定資産税が2分の1に軽減される特例があるため、購入直後の数年間は新築の方が税負担が軽く見えるケースもあります。
また、土地については新築・中古にかかわらず、住宅用地の特例によって税負担が軽減される仕組みがあります。
とくに岡山市で中古住宅購入を検討している方は、物件価格だけでなく、購入後に毎年かかる固定資産税も含めて総額で判断することが大切です。

固定資産税とは？中古住宅でも毎年かかる税金

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している人に対して、市町村が課税する税金です。住宅を購入すると、新築・中古を問わず毎年支払う必要があります。

■ 固定資産税の基本

毎年1月1日時点の所有者に課税される
市町村が定める固定資産税評価額をもとに計算される
標準税率は1.4％
土地と建物それぞれに課税される

■ 固定資産税の計算の基本イメージ

固定資産税額＝固定資産税評価額 × 1.4％

👉 ただし実際には、住宅用地の特例や新築住宅の減額措置があるため、単純計算より税額が下がることがあります。

中古住宅の固定資産税が新築より安くなりやすい理由

中古住宅の固定資産税が新築より安くなりやすい最大の理由は、建物の評価額が築年数の経過によって下がるためです。

■ 安くなりやすい理由

建物は年数経過で評価額が下がりやすい
新築時より建物部分の課税額が小さくなりやすい
中古住宅は購入価格より固定資産税評価額が低いことも多い

■ ただし注意点

土地の評価額は立地によって高くなることがある
人気エリアでは中古でも税額がそれほど下がらない場合がある
築浅中古は新築と大きく変わらないケースもある

👉 中古住宅は、建物分の税負担が下がりやすい一方、土地条件によって総額は変わると考えるのがポイントです。

新築住宅との違い｜固定資産税で差が出るポイント

中古住宅と新築住宅では、固定資産税の考え方にいくつか違いがあります。特に大きいのが「新築住宅の減額特例」の有無です。

■ 新築住宅の主な特徴

建物評価額が高くなりやすい
一定要件を満たすと、建物分の固定資産税が3年間（マンション等は5年間）2分の1に軽減される
令和8年3月31日までに新築された住宅が減額措置の対象

■ 中古住宅の主な特徴

建物評価額が築年数とともに下がっていることが多い
原則として新築住宅の減額特例は使えない
ただし、すでに新築特例期間中の築浅住宅を取得する場合は、残期間分の減額が適用される可能性がある

■ 新築と中古の違いを簡単に整理すると

購入直後の数年間は、新築特例で新築が有利になることがある
長期的には、建物評価額の低い中古の方が税額を抑えやすいことが多い

👉 つまり、「最初の数年は新築が軽く見える場合があるが、その後は中古の方が安くなりやすい」という見方が基本です。

土地の固定資産税は新築・中古でどう違う？

土地については、新築か中古かよりも、「住宅用地かどうか」で税負担が大きく変わります。

■ 住宅用地の特例

200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準額が評価額の6分の1
200㎡超の部分（一般住宅用地）：課税標準額が評価額の3分の1

■ ポイント

この特例は新築・中古どちらにも適用される
土地が広いか、立地が良いかで税額差が出る
建物よりも、土地の税額の方が大きいケースもある

👉 新築か中古かだけでなく、土地の広さや立地条件も固定資産税に大きく影響することを押さえておきましょう。

中古住宅の固定資産税の目安を考えるときの見方

固定資産税の金額は物件ごとに異なるため、一律には言えません。目安を考えるときは、次の順で確認するとわかりやすいです。

■ 確認したいポイント

固定資産税評価額はいくらか
土地と建物の内訳はどうなっているか
住宅用地の特例が適用されるか
築浅なら新築特例の残期間があるか
都市計画税がかかる区域か

■ 購入前に確認したい資料

固定資産税納税通知書
固定資産課税明細書
売買時の重要事項説明書

👉 中古住宅購入時は、売主様が支払っている現在の税額を確認するのが最もイメージしやすい方法です。

岡山市で中古住宅の固定資産税を見るときのポイント

岡山市で中古住宅を購入する場合も、基本ルールは全国共通です。ただし、立地や土地条件によって税額の感じ方は変わります。

■ 岡山市で意識したい点

北区は利便性が高く、土地評価が高めになりやすいエリアもある
中区は住環境とのバランスを見ながら判断しやすい
東区・南区は敷地が広い物件もあり、土地面積によって税額差が出やすい

■ 岡山市の参考情報

岡山市は家屋に対する課税の仕組みや新築住宅の減額について案内している
土地についても小規模住宅用地・一般住宅用地の特例が案内されている

👉 岡山市で中古住宅を選ぶ際は、「物件価格＋リフォーム費＋固定資産税」まで含めた総予算で考えることが大切です。

中古住宅購入の事例・実績

実際には、固定資産税まで含めて比較することで、購入判断がしやすくなるケースが多くあります。

■ 事例①：岡山市中区の中古戸建購入

状況：新築建売と中古戸建で迷っていた
確認内容：物件価格だけでなく、固定資産税と将来のリフォーム費も比較
結果：長期的な負担を見て中古住宅を選択

👉 初期費用だけでなく、維持費を含めた比較が判断材料になった事例です。

■ 事例②：岡山市北区の築浅中古住宅購入

状況：築浅で価格はやや高め
確認内容：新築特例の残期間があるか、固定資産税額はいくらかを確認
結果：購入後数年の税負担まで見通せたことで安心して購入

👉 築浅中古では、特例残期間の確認が大切だとわかる事例です。

■ 事例③：岡山市南区の中古住宅購入

状況：土地が広い物件で価格は手頃だった
確認内容：建物税額は低かったが、土地分の固定資産税も確認
結果：購入後の年間負担を事前に把握できた

👉 中古住宅は建物だけでなく、土地条件まで見て判断する必要がある事例です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
中古住宅の購入をご検討されるお客様からは、「新築より固定資産税は安いですか」というご質問を多くいただきます。
実際には、中古住宅は建物の評価額が下がっていることが多いため、長い目で見ると新築より固定資産税を抑えやすい傾向があります。
ただし、新築住宅には一定期間の減額特例があるため、購入直後だけを比べると新築の方が税負担が軽く見えることもあります。
また、固定資産税は建物だけでなく土地にもかかるため、同じ中古住宅でも立地や敷地面積によって大きく変わります。
私たちは、お客様が物件価格だけで判断せず、購入後にかかる税金やリフォーム費用まで含めて安心して比較できるよう、丁寧にご説明することを大切にしています。
住宅購入では、毎年かかる費用まで見据えて検討することが、後悔しない選び方につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 中古住宅の固定資産税は新築より安いですか？
A. 一般的には安くなりやすいです。建物評価額が築年数とともに下がるためです。

Q2. 新築住宅の方が固定資産税が安いこともありますか？
A. はい。新築住宅には一定期間、建物分の固定資産税が2分の1になる特例があるため、最初の数年間は新築の方が軽く見えることがあります。

Q3. 中古住宅に新築の減額特例は使えますか？
A. 原則として新築そのものの特例はありませんが、築浅住宅を取得して特例期間が残っている場合は、その残期間分が適用される可能性があります。

Q4. 土地の固定資産税は新築と中古で違いますか？
A. 基本的には住宅用地特例の考え方は同じです。新築・中古よりも、土地の広さや立地で差が出ます。

Q5. 住宅用地の特例とは何ですか？
A. 住宅が建っている土地について、200㎡以下の部分は課税標準額が6分の1、200㎡超の部分は3分の1になる特例です。

Q6. 固定資産税はどうやって確認できますか？
A. 売主様の固定資産税納税通知書や課税明細書で確認しやすいです。

Q7. 岡山市でも計算方法は同じですか？
A. 基本的な制度は全国共通です。岡山市でも家屋課税や土地課税の案内があります。

Q8. 中古住宅は築年数が古いほど固定資産税は安いですか？
A. 建物分は安くなりやすいですが、土地評価や立地条件によって総額は変わります。

Q9. 固定資産税のほかに注意すべき税金はありますか？
A. 都市計画税がかかる場合があります。購入前にあわせて確認しましょう。

Q10. 中古住宅購入時の税金相談は誰にすればいいですか？
A. 不動産会社に確認しつつ、詳細は市町村や税理士に相談すると安心です。

※参考：総務省「固定資産税」「固定資産税の概要」、国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」、岡山市「家屋に対する課税のしくみ」「土地に対する課税のしくみ」

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