岡山市で相続した不動産を売る手順｜初心者でもわかる完全ガイド

2026年4月10日

【結論】相続不動産の売却は「手順を正しく踏む」ことで、初心者でもスムーズに進められる

「親が亡くなって不動産を相続したけど、どうすればいいかわからない」
このような状況に直面している方は非常に多いです。
相続不動産の売却には、
一般的な不動産売却とは異なる手続きが必要になります。
しかし、正しい手順を把握しておけば、
初心者でも焦らずスムーズに進めることができます。
この記事では、岡山市で相続した不動産を売る手順を、
ステップごとにわかりやすく解説します。

相続不動産を売却するまでの全体の流れ

相続不動産の売却は、大きく以下の流れで進みます。

STEP1：相続人の確認・遺産分割協議
STEP2：相続登記（名義変更）
STEP3：売却の準備（書類整備・清掃等）
STEP4：不動産会社への査定依頼
STEP5：媒介契約・売却活動
STEP6：売買契約・引き渡し
STEP7：確定申告

それぞれのステップを順番に確認していきましょう。

STEP1：相続人の確認・遺産分割協議

まず、誰が相続人になるかを確認します。
戸籍謄本を取得して相続人を特定し、
不動産を誰が取得するかを相続人全員で話し合います（遺産分割協議）。
全員が合意した内容を「遺産分割協議書」として書面にまとめます。
相続人全員の署名・実印・印鑑証明書が必要になります。

■ 注意点
相続人全員の合意なしに不動産を売却することはできません。
意見がまとまらない場合は早めに弁護士・司法書士に相談しましょう。

STEP2：相続登記（名義変更）

遺産分割協議が完了したら、
法務局で相続登記（不動産の名義変更）を行います。
2024年4月から相続登記が義務化されており、
相続を知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。

■ 必要書類
遺産分割協議書・相続人全員の戸籍謄本・固定資産税評価証明書など
手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

STEP3：売却の準備

相続登記が完了したら、売却に向けた準備を行います。

■ 書類の整備
登記簿謄本・固定資産税納税通知書・建築確認済証・リフォーム履歴など

■ 物件の清掃・整理
遺品整理・不用品の処分・室内清掃を行うことで、
査定額と売却価格にプラスの影響を与えます。

■ 相場の確認
事前に岡山市の不動産相場を調べておくことで、
査定額の適正判断がしやすくなります。

STEP4：不動産会社への査定依頼

準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼します。
必ず2〜3社に依頼して査定額を比較しましょう。
査定額だけでなく、根拠の説明・販売戦略・担当者の誠実さも確認することが重要です。
岡山市の地域事情に詳しい地元密着の会社を含めて比較するのがおすすめです。

STEP5：媒介契約・売却活動

査定会社の中から1社を選び、媒介契約を締結します。
媒介契約には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
それぞれの特徴を理解した上で、
自分の状況に合った種類を選びましょう。
契約後、担当者がポータルサイト掲載・広告・内覧対応などの売却活動を行います。

STEP6：売買契約・引き渡し

買い手が見つかったら売買契約を締結します。
契約内容（価格・引き渡し日・瑕疵担保責任等）を必ず確認しましょう。
引き渡し当日に残代金の受領・物件の引き渡し・鍵の受け渡しを行い、
売却完了となります。

STEP7：確定申告

不動産の売却益（譲渡所得）が発生した場合、
翌年の2〜3月に確定申告が必要です。
相続不動産には「3000万円特別控除」などの税制上の特例が適用できるケースがあります。
詳しくは税理士に相談することをおすすめします。

岡山市の相続不動産売却事例

■ スムーズに売却できた事例：中区・築20年の一戸建て

相続後すぐに司法書士に相続登記を依頼。
登記完了後、3社に査定を依頼して地元密着の会社と契約。
査定額：1,800万円 → 売却額：1,750万円
相続から売却完了まで約5ヶ月。
👉 手順を正しく踏んだことで、
スムーズかつ納得のいく売却を実現しました。

■ 手続きの遅れで苦労した事例：北区・築30年の一戸建て

相続登記を放置して2年が経過。
その間に空き家が劣化し、売却価格が当初の想定より大幅に下落。
👉 早めに手続きを進めていれば、
より高い価格での売却ができた事例です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記はいつまでに行う必要がありますか？
A. 2024年4月以降、相続を知った日から3年以内に相続登記が義務付けられています。放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。

Q2. 相続人が複数いる場合はどうすればいいですか？
A. 全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決める必要があります。全員の合意が必要です。

Q3. 相続登記は自分でできますか？
A. 可能ですが、手続きが複雑なため司法書士に依頼することをおすすめします。

Q4. 相続登記が完了していなくても査定は依頼できますか？
A. 査定の相談は可能です。ただし売却には相続登記の完了が必要なため、早めに手続きを進めましょう。

Q5. 相続した不動産に住宅ローンが残っている場合はどうなりますか？
A. 団体信用生命保険で完済されるケースがほとんどです。金融機関に確認しましょう。

Q6. 相続した不動産を売却すると税金はかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が発生した場合は税金がかかります。特別控除が使えるケースもあるため税理士に相談しましょう。

Q7. 空き家になっている相続不動産はどうすればいいですか？
A. 放置するほど価値が下がるため、早めに売却を検討することをおすすめします。

Q8. 遺産分割協議がまとまらない場合はどうすればいいですか？
A. 弁護士に相談して調停・審判という手続きを経ることで解決できます。

Q9. 相続した不動産が遠方にある場合でも売却できますか？
A. はい、可能です。地元の不動産会社に依頼することで、遠方からでも対応できます。

Q10. 相続不動産の売却で失敗しないためのコツは何ですか？
A. 早めに相続登記を行うこと・複数社に査定を依頼して比較すること・税理士・司法書士と連携することが重要です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

相続不動産の売却は、通常の不動産売却と比べて手続きが多く、
初めての方が戸惑われるのは当然のことです。
しかし、手順を正しく理解して一つひとつ進めていけば、
初心者の方でも必ずスムーズに売却を完了できます。

私が特に重要だとお伝えしているのは、
「早めに動くこと」です。
相続登記を放置すると、その間に建物が劣化して売却価格が下がります。
また、固定資産税や管理コストも積み重なっていきます。
相続が発生したら、できるだけ早く司法書士・不動産会社に相談することが、
最終的な売却金額を守ることにつながります。
また、査定は必ず複数社に依頼して比較してください。
地元の岡山市の市場を熟知した会社を選ぶことが、
適正価格での売却への近道です。

アーキ・クリエイトでは、
相続不動産の売却についても、
司法書士・税理士と連携しながら丁寧にサポートしています。
「何から始めればいいかわからない」という段階からでも、
ぜひお気軽にご相談ください。