岡山市で家を売ったときの税金とは？譲渡所得税の基本

2026年4月11日

【結論】家売却時の譲渡所得税とは？計算方法と控除の完全ガイド

家を売却して利益が出たときは「譲渡所得税」がかかります。所有期間や特例で大きく変わることが多いため、正確な税額把握と早めの相談が重要です。

岡山市で不動産売却を検討されている方の中には、
「家を売ったときにどんな税金がかかるのか？」
「計算方法はどうやるのか？」
という疑問をお持ちの方が多いはず。
本記事では、譲渡所得税の基本から特例・控除まで、わかりやすく解説します。

不動産売却で発生する税金の種類

家を売却するときにかかる税金は、大きく分けて以下の3種類です。👉

譲渡所得税：売却益に対してかかる所得税・住民税
印紙税：売買契約書に貼付する税金
登録免許税：権利書の抹消手続きに必要な税金

このうち最も大きな負担になるのが「譲渡所得税」です。
なぜなら、この税金は売却益の大きさに応じて大きく変わるから。
正確に計算することで、想定外の税負担を防げます。

譲渡所得税とは？計算方法をわかりやすく解説

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
計算式は以下の通り：

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

各項目の意味を説明します。👉

売却価格：実際に売却できた金額
取得費：家を購入したときの価格と建物の減価償却費
譲渡費用：仲介手数料、解体費、測量費など売却にかかった費用

具体的な計算例

たとえば、以下のケースを考えてみましょう。

・購入価格：2,000万円
・売却価格：2,500万円
・建物の減価償却費（減額分）：200万円
・譲渡費用（仲介手数料など）：100万円

この場合の譲渡所得は：
2,500万円 − (2,000万円 − 200万円) − 100万円 = 600万円

つまり、この方の譲渡所得は「600万円」となります。
この金額に対して、所得税・住民税がかかります。

譲渡所得税の計算

譲渡所得が決まったら、以下の式で所得税と住民税を計算します。

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

税率は所有期間によって異なります（後述の「短期譲渡と長期譲渡」を参照）。

短期譲渡と長期譲渡｜税率の違い

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。
これを「短期譲渡」「長期譲渡」と分けて考えます。👉

短期譲渡（所有期間5年以下）

所得税：30%
住民税：9%
合計税率：39%

例：譲渡所得600万円の場合
600万円 × 39% = 234万円の税金

長期譲渡（所有期間5年超）

所得税：15%
住民税：5%
合計税率：20%

例：譲渡所得600万円の場合
600万円 × 20% = 120万円の税金

短期と長期での税負担の違い

同じ600万円の譲渡所得でも、短期と長期では114万円もの税額差が生まれます。
「あと数ヶ月待てば長期になる」という場合は、売却時期の検討も重要です。

使える税金の特例・控除まとめ

実は、譲渡所得税を減らせる制度がいくつかあります。
以下の特例をうまく活用すれば、大幅な節税が可能です。👉

マイホーム売却の3,000万円特別控除

これが最も有名で、効果的な特例です。
要件：売却する家が自分たちが住んでいたマイホームであること（別荘やアパートは対象外）。

内容：譲渡所得から3,000万円を控除できます。

計算例：譲渡所得が600万円の場合
600万円 − 3,000万円 = 譲渡所得なし（税金ゼロ）

つまり、3,000万円以下の利益なら税金がかかりません。
ほとんどのマイホーム売却はこの控除で節税できます。

マイホーム売却の軽減税率

3,000万円特別控除後の譲渡所得が3,000万円超の場合、以下の軽減税率が適用されます。

・所得税：10%（通常の長期15%から引き下げ）
・住民税：4%（通常の長期5%から引き下げ）
・合計：14%（通常の長期20%から引き下げ）

取得費加算の特例

相続した家を相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、相続税から一定額を取得費に加算できます。
これにより譲渡所得を圧縮し、税負担を減らせます。

買換え特例（ゼロ税率）

売却資金を使って新しい家を購入する場合、一定条件で税金が0になることもあります。
ただし要件が厳しいため、専門家への相談が必須です。

平成21年及び平成22年に取得した家の軽減税率

これらの年に購入した家を売却する場合、所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用されることがあります。

確定申告の手続きと必要書類

譲渡所得税がかかる場合、確定申告が必須です。
申告しないと加算税等のペナルティが課される可能性があります。

確定申告のスケジュール

申告期限：売却した年の翌年3月15日まで
納税期限：申告期限と同じ（3月15日）
提出場所：岡山市の場合、管轄の税務署（岡山税務署など）

確定申告に必要な書類

譲渡所得の内訳書：税務署が様式を提供
売買契約書：売却時の契約書
購入時の契約書・領収書：取得費の証明
仲介手数料の領収書：譲渡費用の証明
戸籍謄本・抄本：相続の場合
登記簿謄本：物件の確認
印鑑証明書：必要に応じて

確定申告の方法

以下の3つの方法から選べます。👉

1. 税務署の窓口：専門官に相談しながら申告
2. 郵送：必要書類を郵送で提出
3. e-Tax：オンラインで申告（マイナンバーカードが必要）

税金を抑えるための合法的なポイント

適切な節税対策を行うことで、税負担を大きく減らせます。
以下のポイントを押さえましょう。👉

所有期間を確認する

取得から5年を超えるかどうかで税率が39%と20%に分かれます。
「あと数ヶ月で5年超になる」という場合は、売却時期の検討も視野に入れましょう。

譲渡費用を漏らさず計上する

仲介手数料、測量費、解体費、リフォーム代など、売却に関連する費用はすべて譲渡費用に含められます。
領収書をすべて保管し、申告時に漏らさず計上することが重要です。

マイホーム特例を活用する

3,000万円特別控除は多くの人に適用されます。
要件をしっかり確認し、申告時に正確に適用しましょう。

相続税と譲渡所得税を比較する

相続した家の場合、売却時期によって節税効果が異なります。
相続税額と譲渡所得税を総合的に判断する必要があります。

複数物件がある場合の売却順序

複数の不動産を売却する予定がある場合、売却順序によって税負担が変わることがあります。
専門家に相談して最適な順序を決めましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1｜家を売ったら必ず税金がかかりますか？

いいえ、売却価格が購入価格以下の場合は税金がかかりません。また、マイホーム売却で3,000万円以内の利益なら税金ゼロです。

Q2｜譲渡所得とは何ですか？

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです。この金額に対して税金が計算されます。

Q3｜短期譲渡と長期譲渡の違いは何ですか？

所有期間が5年以下なら短期（税率39%）、5年超なら長期（税率20%）です。税率が大きく異なるため、売却時期は重要です。

Q4｜マイホーム3,000万円特別控除は誰でも使えますか？

売却する家が自分が住んでいたマイホームで、一定の要件を満たせば使用可能です。別荘や投資用物件は対象外です。

Q5｜確定申告をしないとどうなりますか？

加算税やペナルティが課される可能性があります。譲渡所得がある場合は必ず申告が必要です。

Q6｜仲介手数料は譲渡費用に含められますか？

はい、売却にかかった仲介手数料は譲渡費用として差し引けます。領収書を大切に保管しましょう。

Q7｜相続した家の売却は節税できますか？

相続開始から3年10ヶ月以内の売却なら、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

Q8｜家の売却でローン残債がある場合、税金はどうなりますか？

ローン残債は譲渡所得の計算に影響しません。売却価格からローンを完済しても、譲渡所得に基づき税金は計算されます。

Q9｜売却後、いつまでに税金を納めればいいですか？

確定申告の期限である翌年3月15日までに申告と納税を完了する必要があります。

Q10｜複数の不動産を売却した場合、税金はどう計算されますか？

各不動産の譲渡所得を合算して、総合的な譲渡所得として税金を計算します。売却順序により節税効果が異なることもあります。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

岡山市で多くの不動産売却に携わってきた経験から、お客さまが最も悩まれるのが「税金」です。
特に高齢層の方が相続した家を売却する際、予想外の税負担に驚かれることが少なくありません。
重要なのは「売却前の段階で正確な税額をシミュレーションする」ことです。

3,000万円特別控除やマイホーム軽減税率など、知っているか知らないかで数十万円から数百万円の差が生まれます。
また、売却時期や売却順序によっても節税効果が大きく変わります。

当社では、売却前に税理士と連携し、シミュレーション結果をお客さまにご報告しています。
「思ったより税金がかからなかった」というお喜びの声も多くいただきます。
岡山市で家の売却をご検討の際は、ぜひ一度当社にご相談ください。
正確な情報提供と、最適な売却プランのご提案をさせていただきます。

岡山市で売却の税金についてはアーキ不動産にご相談ください！

不動産売却の税金は複雑で、少しの判断ミスが大きな損失につながります。
岡山市の地域特性や最新の税制をよく理解した上での対応が欠かせません。

株式会社アーキ・クリエイトは、単なる売却仲介だけでなく、
「税務の専門家との連携」「事前シミュレーション」「確定申告のサポート」までを含めた
総合的なコンサルティングを提供しています。

以下のようなご不安やご質問があれば、
いつでもお気軽にお問い合わせください。

・「どのくらい税金がかかるのか不安」
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