岡山市で築20年以上の家は売れる？価格相場と売却のコツ

2026年4月12日

【結論】岡山市で築20年以上の家は売れる　価格相場と高く売るコツ

築20年以上の家でも、適切な価格設定と売却戦略で岡山市では十分売却可能です。

「築20年を超えた家は売れないのでは？」と不安に感じる方は多いですが、
岡山市では中古住宅の需要が高まっており、適切な価格と戦略で売却できます。
本記事では、築20年超の相場目安から高く売るコツまでを解説します。

築20年以上の家の売却事情

築20年以上の家は、法定耐用年数の経過やリフォーム需要の増加といった背景から、
売却市場でも独自の位置づけを持つようになっています。
築古物件は確かに新築よりも価格は下がりますが、リノベーション需要の高まりによって、
むしろ投資物件や再生物件としての人気が出てきている傾向があります。

岡山市においても、人口動態の変化に伴い、中古住宅の購入層が拡大しており、
特に若年層やリノベーション志向の購入者が増えています。
築20年超だからこそ低価格で購入でき、自分たちの好みにカスタマイズできるという利点が評価されているわけです。

岡山市における築20年超の価格相場

戸建ての相場目安

岡山市内の戸建て住宅で築20～30年の物件は、
立地や状態にもよりますが、一般的に1,200万円～2,000万円程度の価格帯で取引されています。
市の中心部や利便性の高い地域であれば相場は上がり、郊外では下がる傾向にあります。

築30年を超える物件では、さらに500万～800万円程度の値下がりが見られることが多いです。
ただし建物の状態が良く、メンテナンス履歴が充実していれば、
相場より高い価格での売却も可能な場合があります。

マンションの相場目安

築20～30年のマンションは、戸建てほどの値下がりが見られないケースが多いです。
岡山市内での相場は800万円～1,500万円程度となっており、
立地やグレード、管理状況によって大きく変動します。

マンションは共有部分の管理が将来的な価値を左右するため、
修繕積立金や大規模修繕計画の実行状況が買い手の判断材料になります。
これらの情報が充実していると、相場より高い価格での売却につながりやすいです。

築20年超でも高く売るためのコツ

適切な価格設定

築20年以上の物件で最も重要なのは、相場を把握した上での適切な価格設定です。
相場より大きく高い価格を設定すると、問い合わせが減り、値下げ交渉が増えるため、
結果的に安い価格で売却することになりかねません。

岡山市の同地域・同程度の築年数の最近の売却実績を調べ、
市場相場の70～85%程度で価格設定することが、スムーズな売却につながります。
査定は複数の不動産会社から取ることが重要です。

リフォームすべき箇所・不要な箇所

築20年超の家を売る際に、全体的なリフォームを検討される方も多いですが、
すべてをリフォームすると売却価格の上昇分を超える費用がかかることがあります。

リフォームすべき箇所 ⭐

水回り（キッチン・浴室・トイレ）- 買い手が重視する場所
外壁・屋根の修繕 – 外観印象と雨漏り対策
内装壁・床の軽微な補修 – 見栄えと清潔感向上

リフォーム不要な箇所 ⭐

大規模な間取り変更 – コストに見合わない
高級素材への交換 – 投資回収できない
付帯設備の全交換 – 買い手が選びたい場合が多い

ホームインスペクション（住宅診断）の活用

ホームインスペクションは、建物の構造や設備の劣化状況を第三者が診断するサービスです。
築20年以上の物件では、隠れた不具合を買い手が心配するため、
事前にインスペクション報告書を提示することで、信頼性が大きく向上します。

インスペクション費用は5～10万円程度ですが、
買い手の不安を払拭し、売却期間の短縮や価格維持につながるため、
岡山市での売却では実施を強くお勧めします。

仲介売却と買取、どちらが向いているか

仲介売却は市場価格に近い価格で売却できる利点がありますが、
売却期間が3～6ヶ月かかることも珍しくありません。
築20年超の物件は、条件によっては仲介での売却が困難な場合もあります。

一方、不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取るため、
売却期間が短く（1～4週間程度）、手続きもシンプルです。
ただし買取価格は仲介より15～30%低くなることが一般的です。

仲介向き：立地が良く、市場需要が見込める物件
買取向き：早急に売却したい、または傷みが激しく仲介が難しい物件

よくある質問 FAQ

Q1｜築20年超の家でもローン残債があれば売却できますか？

はい、売却代金でローンを完済できれば問題なく売却可能です。ただし、売却価格がローン残債を下回る場合は、売り主が差額を負担する必要があります。

Q2｜築20年超の家にはどんな買い手がつきやすいですか？

投資家、リノベーション志向の若年層、予算限定の購入層などが主な買い手です。立地が良ければ買い手はより多く見込めます。

Q3｜売却前の大規模リフォームは必須ですか？

必須ではありません。むしろ部分的な清掃・補修の方が、売り手の投資効率が良い場合が多いです。

Q4｜岡山市で築20年超の家はどのくらいの期間で売れますか？

市場条件にもよりますが、仲介で3～6ヶ月程度が目安です。買取なら1～4週間で完了します。

Q5｜築古物件でも借地権付きなら売却価格に影響しますか？

はい、大きく影響します。借地権の残年数が短いと売却価格が大幅に下がります。事前の調査が重要です。

Q6｜瑕疵担保責任（現在は契約不適合責任）について心配なのですが。

売り手は買い主へ既知の瑕疵を必ず報告する義務があります。報告漏れは後々のトラブルになるため、正直な情報開示が大切です。

Q7｜相続で取得した築20年超の家を売却する場合、税金はどうなりますか？

相続税評価額が売却価格の基準となり、相続税と譲渡所得税が関係します。詳しくは税理士に相談してください。

Q8｜築20年超の家を売却する際、インスペクション報告書は必須ですか？

法的には必須ではありませんが、買い手の信頼を勝ち取るには実施を強くお勧めします。

Q9｜複数の不動産会社に査定を申し込む際の注意点は？

査定基準や根拠をしっかり聞き比べ、鵜呑みにせず自分たちも市場相場を把握することが重要です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

築20年を超えた家の売却に関して、多くの売り主さんが「古い家は売れない」という先入観をお持ちです。
しかし岡山市の市場を見ると、むしろ築古物件へのニーズが年々高まっています。

その背景には、若い世代がリノベーションを前提に物件を探す傾向が強まったこと、
また投資家が利回りを重視するようになったこと、
さらに限られた予算で家を購入したいという購入層の拡大があります。

大切なのは、物件の「事実を正しく伝える」ことです。
隠ぺいや不正確な情報提供は、後々のトラブルや契約解除につながります。
我々アーキ不動産では、築古物件の価値を正しく評価し、
適切な買い手層にアプローチする売却戦略を立案いたします。

また、ホームインスペクションなどの専門的なサポートを通じて、
売り主さんの不安を払拭し、安心して売却できる環境づくりに尽力しています。
築20年超だからこそ、プロのサポートが大きな差をもたらすのです。

岡山市での売却はアーキ不動産にご相談を

築20年以上の家の売却は、単に「古い物件を処分する」のではなく、
「適正な相場で、適正な買い手を見つけ、スムーズに売却する」ための戦略が必要です。

アーキ不動産では、以下のサービスでお客様の売却をサポートします。

・「無料査定＋市場分析」 – 正確な相場把握と売却戦略の立案
・「ホームインスペクション手配」 – 第三者診断による信頼性向上
・「リフォーム・コンサルティング」 – 投資効果の高い補修提案

築古物件の売却で不安なこと、わからないことがあれば、
ぜひアーキ不動産にお気軽にご相談ください。
経験豊かなスタッフが、一つ一つのご質問にていねいにお答えします。