投資用・居住用を同時に購入する際の進め方とは

2026年4月14日

【結論】投資用・居住用を同時に購入する場合は、「資金計画」「ローンの種類」「購入順序」を整理して進めることが重要です

投資用不動産と居住用住宅を同時に検討すると、「どちらを先に買うべきか」「住宅ローンと投資用ローンは併用できるのか」「返済負担は大丈夫か」といった悩みが出やすくなります。
しかし実際には、自己資金、借入可能額、毎月の返済バランス、将来の家計や賃貸経営の見通しを整理すれば、同時購入そのものは不可能ではありません。
とくに岡山市で投資用・居住用の両方を検討している方は、立地や価格帯、金融機関の評価、物件の収益性と住みやすさを分けて考えることで、無理のない計画につながります。

投資用・居住用を同時に購入したい人が増える理由

近年は、住まいの確保だけでなく、将来の資産形成を考えて不動産投資にも関心を持つ方が増えています。
その中で、「自分たちが住む家」と「収益を生む物件」を同時に考えるケースもあります。

■ よくある理由

低金利のうちに住まいも資産も確保したい
家賃収入を将来の資産形成に活かしたい
親族の相続や住み替えをきっかけに検討している
居住用を買うタイミングで投資も進めたい
将来的に住み替えや賃貸活用も視野に入れている

■ 岡山市で見られる傾向

中心部では投資用マンションの相談がある
郊外では戸建購入と賃貸用物件の両立を考えるケースがある
居住用はファミリー向け、投資用は単身向けで分けて検討する人もいる

👉 同時購入を考える方は増えていますが、「買えるかどうか」より「無理なく持てるかどうか」を重視することが大切です。

同時購入で最初に整理すべき3つのポイント

投資用と居住用を同時に進める場合は、まず前提条件を整理する必要があります。

1. 資金計画を分けて考える

居住用と投資用では、考えるべきお金の性質が異なります。

■ 居住用で考えること

毎月無理なく返済できるか
教育費や生活費と両立できるか
固定資産税や修繕費も払えるか

■ 投資用で考えること

家賃収入で返済を補えるか
空室リスクに耐えられるか
修繕費や管理費を見込めているか
利回りだけでなく実質収支が合うか

👉 同じ不動産でも、居住用は生活、投資用は事業・資産運用として分けて考えることが重要です。

2. ローンの種類と審査の違いを理解する

同時購入で大きなポイントになるのがローンです。

■ 住宅ローンの特徴

自分が住むことが前提
金利が比較的低い
返済比率や年収審査が重視される

■ 投資用ローンの特徴

収益性や物件評価も見られる
住宅ローンより金利が高くなりやすい
自己資金や属性がより重視されることがある

■ 注意点

住宅ローンは投資用物件には使えない
投資用ローンが先に入ると住宅ローン審査に影響する場合がある
金融機関によって見方が大きく異なる

👉 同時購入では、ローン商品を混同せず、どちらを先に審査するかが非常に重要です。

3. 購入順序を決める

「同時購入」といっても、実務上は完全に同日に進めるより、順序をつけて進めることが多いです。

■ よくある考え方

まず居住用を優先する
住宅ローンを先に整理してから投資用を検討する
投資用を先に買う場合は住宅ローンへの影響を確認する

■ 居住用を先にしやすい理由

住宅ローンの条件を確保しやすい
生活基盤を先に整えられる
返済計画を組みやすい

👉 多くの場合、先に居住用を整理した方が全体計画は安定しやすいです。

投資用・居住用を同時に購入する進め方

無理のない同時購入を進めるには、次の流れで整理するのがおすすめです。

■ 進め方の基本ステップ

家計と自己資金を整理する
居住用と投資用の予算を分けて決める
住宅ローンと投資用ローンの違いを確認する
金融機関に事前相談し、借入可能性を把握する
どちらを先に進めるか決める
居住用は住みやすさ、投資用は収益性で別々に判断する
購入後の修繕費・空室リスクも含めて最終判断する

■ 特に重要なこと

「年収的に借りられる額」と「実際に持ち続けられる額」は違う
投資用は表面利回りだけで判断しない
居住用は将来の家族構成も考えて選ぶ

👉 同時購入では、物件探しより先に金融計画を固めることが失敗防止につながります。

同時購入でよくある失敗

魅力的に見える一方で、進め方を間違えると大きな負担になることがあります。

■ よくある失敗

住宅ローンと投資用ローンの違いを理解せず進める
家賃収入を楽観的に見積もる
空室や修繕リスクを軽く考える
居住用の返済と生活費のバランスが崩れる
投資用を先に買って住宅ローン審査に影響が出る
節税効果ばかりを重視して物件自体の収益性を見ない

👉 同時購入で失敗しないためには、「買える」より「継続して持てる」ことを重視する必要があります。

岡山市で投資用・居住用を検討するときの考え方

岡山市で同時購入を考える場合は、居住用と投資用で見るべき立地が異なることがあります。

■ 居住用で見たいポイント

通勤・通学の利便性
学区や買い物環境
駐車場や住環境
将来の暮らしやすさ

■ 投資用で見たいポイント

賃貸需要が見込めるか
空室になりにくい立地か
管理しやすい物件か
修繕計画や維持コストは妥当か

■ 岡山市での考え方

居住用は北区・中区で利便性重視の相談が多い
投資用は駅や大学、勤務先需要などの視点が必要
郊外戸建は居住用には向いても投資用としては慎重な判断が必要な場合がある

👉 同じ岡山市内でも、住むための立地と貸すための立地は必ずしも一致しません。

投資用・居住用の同時購入につながった事例・実績

実際には、順序と資金計画を整理することで、同時購入に近い形で進められたケースがあります。

■ 事例①：岡山市中区で居住用を先に購入し、その後投資用を取得したケース

家族構成：30代夫婦＋子ども1人
悩み：住宅購入と資産形成を両立したい
工夫した点：先に住宅ローンを確定し、家計負担を整理してから投資用を検討
結果：生活を圧迫せずに段階的な取得に成功

👉 同時進行ではなく、順序をつけたことで無理のない計画になった事例です。

■ 事例②：岡山市北区で居住用マンションと投資用区分を比較したケース

相談内容：立地重視の居住用と、収益性重視の投資用を両立したい
工夫した点：物件探しを一緒に進めつつ、ローンは別々に整理
結果：居住用を先行し、投資用は条件が整ってから進める方針に変更

👉 「同時に探す」と「同時に契約する」を分けて考えたことで、判断しやすくなった事例です。

■ 事例③：岡山市内で相続物件活用と居住用購入を並行検討したケース

相談内容：自宅購入と、親族から引き継いだ物件の賃貸活用を同時に考えたい
工夫した点：投資用取得ではなく既存資産活用として整理し、居住用の計画を優先
結果：居住用の購入後に賃貸活用計画を具体化

👉 「購入」だけにこだわらず、資産活用全体で考えたことで現実的な進め方になった事例です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
投資用不動産と居住用住宅を同時に考える方は、近年少しずつ増えています。
ただし、この二つはどちらも不動産ではあるものの、購入目的もローンの考え方も大きく異なります。
居住用はご家族の暮らしを守るための住まいであり、投資用は収益性や将来の資産形成を見据えた判断が必要です。
そのため、同時に進める場合ほど、資金計画を分けて整理し、住宅ローンと投資用ローンの違いを理解した上で、どちらを先に進めるかを明確にすることが重要です。
私たちは、お客様のご年収や自己資金だけでなく、今後の暮らし方や資産形成の方向性まで含めて丁寧に整理し、無理のない進め方をご提案することを大切にしています。
同時購入を成功させるためには、焦って物件を決めるのではなく、まず全体計画を整えることが大切だと考えています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 投資用と居住用を同時に購入することはできますか？
A. はい、可能な場合はあります。ただし、資金計画やローン審査の整理が非常に重要です。

Q2. 住宅ローンで投資用物件は買えますか？
A. いいえ。住宅ローンは自分が住むための物件が前提であり、投資用には使えません。

Q3. どちらを先に買うべきですか？
A. 多くの場合は居住用を先に整理した方が、全体計画は安定しやすいです。

Q4. 投資用ローンがあると住宅ローンに影響しますか？
A. はい、影響する場合があります。金融機関によって審査の見方が異なるため事前相談が必要です。

Q5. 同時に探しても大丈夫ですか？
A. はい、探すこと自体は可能です。ただし、契約やローン審査の順序は慎重に考える必要があります。

Q6. 投資用は利回りだけで選んでもいいですか？
A. いいえ。空室リスク、修繕費、管理費、実質収支まで確認することが大切です。

Q7. 居住用の予算はどう決めればいいですか？
A. 借りられる額ではなく、生活費や教育費を含めて無理なく返せる額から考えるのがおすすめです。

Q8. 岡山市ではどんな考え方が必要ですか？
A. 居住用は暮らしやすさ、投資用は賃貸需要と管理しやすさを分けて判断することが大切です。

Q9. 事前に誰へ相談すべきですか？
A. 不動産会社に加え、金融機関や税務・資産形成に詳しい専門家にも相談すると安心です。

Q10. 同時購入をやめた方がいいケースはありますか？
A. 返済負担が大きすぎる場合や、空室リスクを含めた計画に余裕がない場合は慎重に判断した方がよいです。

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