再建築不可物件は売れる？売却のコツと注意点

2026年4月15日

【結論】再建築不可物件でも売却は可能ですが、通常物件とは買主層も売り方も異なるため、価格設定と売却方法の見極めが重要です

再建築不可物件とは、今ある建物を解体すると、原則として同じ敷地に新しく建物を建てられない不動産のことです。
そのため一般的な住宅よりも売りにくい傾向がありますが、結論から言えば再建築不可物件でも売却は可能です。
特に岡山市で再建築不可物件の売却を検討している方は、立地・接道状況・建物状態・活用方法によって売却戦略が大きく変わるため、通常の不動産売却とは違う視点で進めることが大切です。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、建築基準法上の接道義務などを満たしていないため、建物を解体した後に新築できない不動産を指します。

■ 再建築不可になる主な理由

敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない
接している道が私道や通路扱いで、道路と認められない
昔は建てられたが、現在の法規制に合わなくなっている
敷地形状や権利関係に問題がある

■ よくある特徴

古い住宅地や密集地に多い
築年数の古い戸建が多い
相続した実家で見つかることがある
住宅ローンが利用しにくい場合がある

👉 再建築不可物件は「違法建築」とは限らず、今の法律基準では建て替えが難しい物件という意味で使われることが一般的です。

再建築不可物件でも売れるのか

再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、一般のマイホーム購入層よりも、購入対象となる人が限られる傾向があります。

■ 売れる理由

価格が相場より抑えられるため需要がある
投資家や賃貸活用を考える人が検討する
立地が良ければ土地利用価値がある
リフォーム前提で購入されることがある

■ 売れにくい理由

建て替えできないことが大きなデメリットになる
住宅ローン審査が通りにくいことがある
将来の出口戦略が見えにくい
相続や権利関係の問題を抱えている場合がある

👉 再建築不可物件は「売れない不動産」ではなく、買う人が限られる不動産と考えるのが正確です。

再建築不可物件の価格相場はどうなるのか

再建築不可物件は、通常の物件と比べて価格が低くなりやすい傾向があります。

■ 価格が下がりやすい理由

建て替えできないため利用価値が制限される
購入者が限定される
融資利用が難しく現金購入が中心になりやすい
建物老朽化の影響を受けやすい

■ 一般的な傾向

通常物件より2〜5割ほど低くなることがある
建物価値より土地利用や賃貸収益性で判断されやすい
接道条件改善の可能性があれば評価が変わる

■ 岡山市での見方

北区・中区など利便性が高いエリアでは一定の需要がある
東区・南区では土地の広さや活用方法によって評価が分かれる
古家付きで売るか、リフォーム前提で売るかで査定が変わる

👉 相場より安くなる傾向はありますが、立地や活用可能性によって売却価格には差が出ます。

再建築不可物件を売る方法は主に3つ

再建築不可物件の売却方法は、主に次の3つです。

■ 1. 仲介で一般市場に出す

一般の買主や投資家を探して売る方法
時間はかかるが高く売れる可能性がある
接道やリフォーム内容の説明が重要

■ 2. 不動産会社や投資家へ買取してもらう

早く現金化しやすい
売却の確実性が高い
価格は仲介より低くなりやすい

■ 3. 隣地所有者へ売却する

隣地と一体利用できるため価値が上がる場合がある
接道問題の改善につながることもある
通常の市場より好条件になる可能性がある

👉 特に再建築不可物件は、「誰に売るか」で結果が大きく変わるのが特徴です。

再建築不可物件を売却するときのコツ

再建築不可物件は、売り方を工夫することで成約の可能性を高められます。

■ 売却のコツ

再建築不可物件の取扱実績がある会社に相談する
接道状況や法的条件を事前に整理する
リフォーム済みか現況渡しかを比較する
収益物件としての活用可能性を伝える
隣地売却の可能性を検討する
相見積もりで査定差を確認する

■ 特に重要なポイント

土地家屋調査士や建築士の意見が役立つことがある
建て替え以外の活用法を提示できると強い
権利関係が複雑な場合は整理しておく

👉 「再建築不可だから安くしか売れない」と決めつけず、活用提案まで含めて売ることが重要です。

再建築不可物件を売るときの注意点

再建築不可物件の売却では、通常物件以上に事前確認が大切です。

■ 注意点

再建築不可である事実を正確に説明する
接道状況や道路種別を確認する
越境や境界未確定がないか確認する
増改築歴がある場合は内容を整理する
融資が使えない場合を想定して売却方法を考える

■ よくある失敗

通常物件と同じ感覚で高値設定してしまう
再建築不可の説明があいまい
隣地との関係性を調べずに進める
古家の状態確認をせず放置する

👉 トラブルを防ぐためには、法的条件をあいまいにせず、買主が判断しやすい情報提供を行うことが大切です。

再建築不可物件の事例・実績

再建築不可物件でも、条件に合った売り方を選ぶことで売却につながるケースがあります。

■ 事例①：岡山市中区の古家付き土地

状況：接道条件を満たさず再建築不可
対応：投資家向けに現況渡しで仲介
結果：賃貸活用前提の買主が見つかり成約

👉 利用目的を変えることで、買主が見つかった事例です。

■ 事例②：岡山市北区の老朽戸建

状況：建物老朽化が進み一般買主の反響が少なかった
対応：不動産会社による買取へ切り替え
結果：価格は抑えめだったが短期間で売却

👉 早期売却を優先する場合は、買取が有効なこともあります。

■ 事例③：岡山市南区の再建築不可物件

状況：隣地所有者が土地拡張を希望
対応：隣地への売却を打診
結果：一般売却より条件の良い形で成約

👉 隣地売却は、再建築不可物件ならではの有効な方法です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
再建築不可物件は、一般的な不動産に比べて売却が難しいと思われがちですが、実際には物件の特徴を正しく整理し、適切な買主へ届けることで売却できるケースが多くあります。
大切なのは、「建て替えができない」という短所だけを見るのではなく、現在の建物を活用できるか、賃貸需要があるか、隣地と一体利用できるかなど、別の価値を見つけることです。
また、再建築不可かどうかの判断には、道路種別や接道条件、権利関係の確認が必要になるため、見た目だけで判断することはできません。
私たちは、お客様の物件状況を丁寧に調査したうえで、仲介・買取・隣地売却など複数の方法を比較し、より納得できる売却方法をご提案することを大切にしています。
再建築不可物件だから売れないとあきらめず、まずは現状を整理して、どのような売り方が可能かを確認することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件とは何ですか？
A. 建物を解体すると、原則として新たに建物を建てられない不動産のことです。

Q2. 再建築不可物件でも売れますか？
A. はい、売れます。ただし通常物件より買主層が限られるため、売り方の工夫が必要です。

Q3. どれくらい価格が下がりますか？
A. 一般的には通常物件より2〜5割程度低くなることがありますが、立地や活用方法で変わります。

Q4. 住宅ローンは使えますか？
A. 使いにくいことがあります。金融機関によって対応が異なるため注意が必要です。

Q5. 再建築不可かどうかはどう調べますか？
A. 接道状況や道路種別を調査し、不動産会社や専門家に確認してもらうのが一般的です。

Q6. リフォームしてから売るべきですか？
A. ケースによります。賃貸活用が見込めるなら有効ですが、費用対効果の確認が重要です。

Q7. 買取と仲介ではどちらが向いていますか？
A. 高く売りたいなら仲介、早く確実に売りたいなら買取が向いています。

Q8. 隣地に売るメリットはありますか？
A. はい、一体利用で価値が上がることがあり、通常売却より有利になる場合があります。

Q9. 岡山市でも再建築不可物件の売却相談はできますか？
A. はい、岡山市でも再建築不可物件に対応する不動産会社へ相談可能です。

Q10. まず何から始めればいいですか？
A. 接道状況の確認、査定依頼、売却方法の比較から始めるのがおすすめです。

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