岡山市で住宅ローンが残っている家は売れる？手続きと注意点

2026年4月15日

【結論】住宅ローン残債がある家でも売却できます

住宅ローンが残っていても不動産を売却することは可能です。

売却代金でローンを完済する「売却+完済」が一般的な方法です。
手続きの流れを正しく理解して進めることが重要です。
岡山市での売却をお考えでしたら、信頼できる不動産会社に相談することをお勧めします。

👉 ローン残債がある場合の売却方法をしっかり理解して、スムーズな手続きを進めましょう。

住宅ローン残債がある家の売却は可能か

ローン残債がある家を売却できる理由

住宅ローンが残っていても、家を売却することは可能です。
金融機関は不動産に抵当権を設定していますが、売却代金でローンを完済すれば抵当権を抹消できるからです。
つまり、売却益がローン残債を上回る場合、売却代金でローンを返済し、残った分があなたの手取りとなります。

任意売却という選択肢

売却代金がローン残債に満たない場合は「任意売却」という方法があります。
任意売却では、金融機関の同意を得て、不足分を自己資金で補うか、売却後に分割返済することが可能です。
この方法を使うことで、競売よりも有利な条件で売却できるメリットがあります。

👉 売却で返しきれないローン残債がある場合は、任意売却という方法があります。

売却による返済と自己資金返済の違い

売却代金でローンを完済する場合、金融機関への返済手続きはほぼ自動的に進みます。
一方、自己資金でローンを返済したい場合は、あらかじめ金融機関に相談し、繰り上げ返済の手数料や手続きを確認する必要があります。
どちらの方法を選ぶかは、あなたの資金状況と売却時期によって判断しましょう。

住宅ローン残債がある家を売却する流れ

売却前に必ず確認すること

売却を決める前に、現在のローン残債額を把握することが最も重要です。
金融機関から取得できるローン残高証明書で、正確な残債額を確認してください。
同時に、不動産がいくらで売れるかを不動産会社に査定してもらい、売却代金でローンを完済できるかを判断します。

不動産会社への査定と仲介契約

信頼できる不動産会社を複数選び、査定を受けることをお勧めします。
査定結果をもとに売却代金の見通しを立てたら、仲介契約を結びます。
契約の際には、ローン残債がある旨を不動産会社に伝え、売却後の返済手続きについて確認しておくことが大切です。

👉 複数の不動産会社の査定を比較し、最適なパートナーを選びましょう。

金融機関への事前相談と抵当権抹消の準備

売却が進むと、金融機関に対して「売却代金でローンを返済する予定である」ことを連絡します。
決済日に売却代金がローン口座に入ると、自動的にローンが完済され、抵当権抹消手続きが進みます。
決済時には司法書士が立ち会い、買い手への所有権移転と金融機関への抵当権抹消を同時に行うのが一般的な流れです。

売却代金がローン残債を下回る場合の対応

任意売却の進め方

売却代金がローン残債より少ない場合、「任意売却」を検討する必要があります。
任意売却は、金融機関の同意を得て、通常の仲介と同じように売却活動を進める方法です。
競売と異なり、市場相場に近い価格で売却でき、さらに引越し費用を捻出できる可能性もあります。

不足分の返済方法の交渉

任意売却で不足分が生じた場合、金融機関と返済方法について交渉します。
分割返済のプランを組んでもらったり、返済額を調整してもらったりすることが可能な場合があります。
金融機関によって対応が異なるため、早期に相談することが重要です。

👉 任意売却時は、金融機関との交渉が重要な成功のカギとなります。

信用情報への影響を最小限に抑える

任意売却は競売と比べて信用情報への悪影響を最小限に抑えられます。
金融機関と適切に協力し、不足分を返済する計画を立てることで、今後のローン審査にも影響が出にくくなります。
専門的なアドバイスを受けながら進めることが大切です。

住宅ローン残債のある家を売却する際の注意点

売却代金でローンを完済できるか必ず確認する

売却代金とローン残債を比較する際には、売却手数料や税金、登記費用なども考慮する必要があります。
不動産会社から「売却後の手取り予定額」を提示してもらい、その金額でローンを返済できるか確認することが重要です。
見通しが甘いと、売却後に自己資金で不足分を補わなければならなくなります。

抵当権抹消手続きを忘れずに

ローンを完済した後、抵当権抹消登記が必ず行われることを確認してください。
通常は司法書士が対応しますが、稀に手続きが漏れることもあります。
決済後に登記簿を確認して、抵当権がしっかり抹消されているか必ずチェックしましょう。

👉 抵当権抹消登記は、不動産会社や司法書士に確認して確実に実行させることが大切です。

任意売却の場合は専門家のサポートが必須

ローン残債が売却代金を上回る任意売却の場合、通常の売却よりも複雑な手続きが必要です。
金融機関との交渉や返済計画の立案など、素人では判断しにくい部分が多いため、不動産会社や任意売却の専門家に相談することをお勧めします。
適切なアドバイスを受けることで、より良い条件での売却と返済計画が実現します。

成功事例│岡山市内での住宅ローン残債がある家の売却

売却益で完済した事例

岡山市中区の築15年の一戸建てを売却されたAさんのケースです。
ローン残債が約800万円あったものの、売却価格が1,200万円だったため、差額の400万円がAさんの手取りとなりました。
事前に金融機関に相談し、決済時に自動的にローンが完済される流れで、スムーズに売却が完了しました。

任意売却で新たなスタートを切った事例

岡山市北区の築20年の分譲マンションを売却されたBさんのケースです。
売却予定額が1,000万円でしたが、ローン残債が1,100万円ありました。
当社が金融機関と交渉し、100万円の不足分を3年間の分割返済という条件で同意を得ました。
Bさんは新居への引越しを実現でき、返済計画も無理のない範囲に収まりました。

👉 正しい情報と専門家のサポートがあれば、ローン残債があっても良好な売却が実現します。

よくある質問（FAQ）

Q1｜住宅ローンが残っている家は本当に売れますか？

はい、売却代金でローンを完済できれば、ローンが残っている家でも売却することは可能です。

Q2｜ローン残債が売却代金より多い場合はどうなりますか？

任意売却という方法で対応でき、金融機関と相談して不足分の返済計画を立てることができます。

Q3｜売却代金がローン残債を下回る場合、自己資金から補わないといけませんか？

任意売却で金融機関と交渉することで、分割返済など別の方法が選択できる場合があります。

Q4｜抵当権とはどのようなものですか？

抵当権は、ローンの担保として金融機関が不動産に設定する権利で、ローン完済時に抹消されます。

Q5｜決済時に何が起こりますか？

買い手から売却代金を受け取り、同時にそれでローンを完済し、抵当権を抹消して所有権を買い手に移転します。

Q6｜売却手数料やその他費用はどのくらいかかりますか？

売却手数料は売却価格の3%程度、登記費用や税金などを含めて、総費用の5～7%を見込むことが一般的です。

Q7｜任意売却と競売の違いは何ですか？

任意売却は市場相場に近い価格で売却でき、競売より高く売れる傾向があり、信用情報への悪影響も少なくなります。

Q8｜ローン残債額はどこで確認できますか？

金融機関に連絡して、ローン残高証明書を取得することで、正確な残債額を確認することができます。

Q9｜売却期間はどのくらいかかりますか？

通常は2～3ヶ月程度ですが、市場状況や物件の条件によって変わることがあります。

Q10｜岡山市での売却を検討しているのですが、誰に相談すればよいですか？

岡山市に詳しく、ローン残債のある売却経験が豊富な不動産会社に相談することをお勧めします。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
不動産の売却・購入は、多くのお客様にとって一生に一度か二度の大きな経験です。
また、世の中に同条件の不動産は存在しません。

私たちはお客様が納得して家を売ったり、買ったりできるように、取引の流れや物件、不動産会社の選び方などを丁寧にお伝えしております。
失敗しない不動産売却・購入をしていただくためのサポートこそ、私どもの使命と感じております。
人生を左右しかねない大切な財産だからこそ、信頼できる不動産会社による安心・安全なお取引が重要です。

私が常に心がけているのは、お客様一人ひとりに「誠実」であることです。
岡山市で不動産の売却・購入をご検討でしたら、ぜひ一度ご相談ください。

👉 住宅ローン残債がある家の売却は、専門的なアドバイスと正確な情報が成功の鍵です。