岡山市で未登記部分がある家は売却できる？

2026年4月16日

【結論】未登記部分がある家でも売却は可能ですが、事前の手続きと買い手への適切な告知が必須です。

未登記部分がある家は、買い手に正しく告知し、金融機関への報告を済ませることで売却できます。

岡山市で不動産を所有する中で、増築や車庫の建築により登記されていない部分が発生することがあります。
こうした未登記部分がある家は「欠陥物件」と思われるかもしれませんが、適切な対応をすれば売却は十分可能です。
本記事では、未登記部分が生じる理由から、売却時の手続き、買い手への告知義務、金融機関への影響まで、詳しく解説します。

👉 未登記部分がある家を安心して売却するためのポイントをまとめました。

未登記部分が生じる理由と、岡山市での現状

増築や車庫建築が未登記になるケース

未登記部分が発生する最も一般的な理由は、増築や車庫・物置の建築です。
建築当時の法律や手続きの煩雑さから、建物を増築しても登記申請を行わなかったケースが多く見られます。
特に数十年前に建築された家では、このような未登記部分が見つかることは珍しくありません。

法的問題と所有権への影響

未登記部分があっても、実際にその部分を建築・所有していれば所有権は発生しています。
ただし登記されていないため、公式な記録には残りません。
このため、買い手が金融機関でローンを組む際に問題が生じやすく、売却時には特に注意が必要になります。

岡山市での相談事例

岡山市内でも、相続不動産の整理時に未登記部分が発見されるケースが増えています。
古い家ほど未登記部分を持つ傾向があり、売却のタイミングで初めて問題化することが多いです。
地域の不動産事業者は、こうした案件への対応経験を積んでいます。

未登記部分を登記するか、そのまま売却するかの判断

未登記部分を事前に登記するメリット

未登記部分を売却前に登記する最大のメリットは、買い手が金融機関からローンを受けやすくなることです。
また、買い手にとって所有権が明確になり、安心感が高まります。
長期的には、相続時のトラブルも防げるため、手間と費用をかける価値があります。

登記にかかる費用と手続きの負担

未登記部分を登記するには、建築確認申請書の取得（ない場合は調査）、測量、司法書士への依頼などが必要です。
総額で15万～40万円程度の費用がかかる場合もあります。
手続きに1～2ヶ月を要することもあるため、売却予定時期に余裕を持つ必要があります。

そのまま売却する場合の条件

未登記部分があっても、買い手に適切に告知し、売買契約書に記載すれば売却は可能です。
ただし買い手が現金購入する場合や、金融機関が未登記部分の存在を容認する場合に限られます。
価格が相場より2～3割下がることもあり、売却価格とのバランスを考慮して判断すべきです。

未登記部分がある家の売却に必要な手続きと注意点

売却前の調査と情報収集

まず、未登記部分の存在・範囲を正確に把握することが最初のステップです。
昔の建築写真、工事記録、近隣の目撃証言などから判断します。
売却仲介業者に相談して、専門家による現地調査を受けることをお勧めします。

買い手への告知と売買契約書への記載

宅建業法により、不動産仲介業者は未登記部分の存在を重要事項説明書に記載する義務があります。
口頭だけでなく、文書（重要事項説明書と売買契約書）に明確に記載し、買い手の署名を得ることが必須です。
告知漏れは後々トラブルの原因になり、損害賠償請求を受けることもあります。

金融機関との事前相談

買い手がローンを組む場合、金融機関に未登記部分の存在を通知する必要があります。
機関によって対応が異なり、未登記部分の登記完了を融資の条件にすることもあります。
事前に相談して融資の可否を確認することで、後々のトラブルを防げます。

固定資産税との関係

未登記部分でも、物理的に存在する建物は固定資産税の課税対象になる場合があります。
市町村の資産税課に確認し、すでに課税されているなら買い手に伝えるべきです。
課税されていなくても、将来的に課税される可能性があることを買い手に説明します。

未登記部分の告知義務と買い手・銀行への影響

不動産仲介業者の告知義務と法的責任

宅地建物取引業法では、不動産仲介業者に買い手への適切な説明・告知義務が定められています。
未登記部分の存在を隠したり、軽く扱ったりすると、業者は行政処分の対象になります。
売却時は必ず信頼できる仲介業者を選び、透明性を確保することが大切です。

買い手が受ける影響と心理的負担

買い手にとって、未登記部分がある家は心理的不安を感じる可能性があります。
「本当にこの家は自分のものなのか」「将来問題が起きないか」といった疑問が生じます。
こうした不安を払拭するため、事前登記や詳細な説明資料の提供が効果的です。

銀行のローン審査への影響と条件

金融機関のローン審査では、未登記部分が大きな判断要素になります。
担保価値が低下するため、融資金額が減額されたり、融資自体が否認されたりすることもあります。
特に農地や市街化調整区域の物件では厳しい判断がなされやすいため、事前に複数の金融機関に相談することをお勧めします。

登記申請で問題が生じるケース

未登記部分を後から登記申請する場合、建築当時の書類が欠けていると法務局から却下されることがあります。
その場合、調停や訴訟に進む可能性も考えられます。
法務局への事前相談や、不動産登記の専門家（司法書士）のサポートを早めに得ることが重要です。

成功事例：未登記の増築部分を事前に処理してスムーズに売却できた事例

相談者の状況

岡山市内にお住まいの60代男性が、所有する築40年の一戸建てを売却することにしました。
30年前に20坪の増築部分があったのですが、当時登記申請をしていませんでした。
子どもたちへの相続を考えると、この未登記部分を処理してから売却したいとのご希望でした。

取った対応と手続き

まず建築確認申請書を市役所から取得し、測量業者に依頼して未登記部分の正確な面積を確定しました。
その後、司法書士に依頼して1ヶ月程度で建物表題部変更登記を完了させました。
費用は測量費15万円、登記申請費用8万円で、合計23万円でした。

売却成功のポイント

登記が完了した時点で、仲介業者に売却を依頼しました。
未登記部分が解決済みであることが大きな強みとなり、複数の買い手から申し込みがありました。
ローン審査もスムーズに通り、相場価格に近い金額で3ヶ月以内に売却できました。

本人のコメント

「最初は登記の費用が大きな出費に思えましたが、売却価格の下がり幅を防ぐことができ、結果として費用を回収できました。
何より、子どもたちに清潔な不動産を引き継げることが一番良かったです。
不動産は人生で最大の資産。事前に問題を解決しておくことの大切さを実感しました。」

よくある質問（FAQ）

Q1｜未登記部分がある家を売却する場合、必ず登記しなければいけませんか？

必須ではありませんが、登記することで買い手が金融機関からローンを受けやすくなり、売却価格が下がりにくくなります。

Q2｜未登記部分の登記にはどのくらい時間がかかりますか？

書類が揃っている場合は1～2ヶ月程度ですが、建築確認申請書がない場合は3～6ヶ月かかることもあります。

Q3｜未登記部分があることで固定資産税は増額されますか？

物理的に存在する建物は課税対象になる場合があり、登記後に税額が変わる可能性があります。

Q4｜未登記部分を隠したまま売却することはできますか？

宅建業法違反となり、後々買い手から損害賠償請求を受けたり、業者が行政処分を受けたりするため、絶対に避けべきです。

Q5｜未登記部分がある家の売却価格は相場から何割程度下がりますか？

未登記部分の規模や金融機関の融資判断により異なりますが、2～3割程度下がるケースが多いです。

Q6｜買い手がすべて現金購入する場合、未登記部分は問題になりませんか？

ローン審査がないため融資上の問題は生じませんが、宅建業法により買い手に告知することは必須です。

Q7｜未登記部分の登記申請が却下された場合はどうなりますか？

異議申し立てや訴訟によって対応することになり、弁護士や司法書士のサポートが必要になります。

Q8｜相続した家に未登記部分がある場合、売却前に解決する必要がありますか？

売却前に解決しておくことで、買い手を探しやすく、売却価格も有利になる傾向があります。

Q9｜未登記部分の登記費用は売却時に買い手が負担することはありますか？

原則として売却者が負担しますが、売買契約書で買い手負担とする特約を結ぶことも法律上は可能です。

Q10｜岡山市内で未登記部分のある家の売却に対応してくれる不動産業者は多いですか？

岡山市内でも経験豊富な業者は多く、適切な相談先を見つけることで安心して売却を進められます。👉 専門家に相談することが重要です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

未登記部分がある家の売却は、多くのお客様が心配される案件です。
しかし適切な手続きと透明性を確保することで、問題なく売却できることがほとんどです。

重要なのは「早期の専門家相談」と「買い手への丁寧な説明」です。
未登記部分を隠そうとすると、後々トラブルが大きくなり、売却自体がこじれることもあります。
当社では、まず現地調査で未登記部分を正確に把握し、登記すべきか・そのまま売却するかを判断します。

岡山市内での実績が豊富なため、地域の法務局や金融機関とのネットワークも整っています。
不安なまま進めるのではなく、一度お気軽にご相談いただくことをお勧めします。
多くの方が「こんなに簡単に解決するんですね」と驚かれます。

👉 未登記部分でお困りの場合は、まずアーキ不動産にご相談ください。

岡山市での不動産売却はアーキ不動産にご相談を

未登記部分がある家の売却は、単なる不動産売却の枠を超えた、法的・金融的な対応が求められます。
岡山市での豊富な実績と地元ネットワークを活かし、以下のサポートを提供しています。

未登記部分の正確な調査・把握
登記すべきか・そのまま売却するかの最適な判断提案
司法書士や測量業者との連携
金融機関との事前協議
買い手への丁寧な重要事項説明と契約書作成
売却後のアフターサポート

👉 岡山市で不動産売却に関するご質問・ご不安がおありでしたら、当社にお気軽にご相談ください。

お問い合わせ窓口

株式会社アーキ・クリエイト

所在地：〒703-8235 岡山県岡山市中区原尾島3丁目8-27
HP：https://ac-1.jp/
TEL：086-270-6780
FAX：086-271-4542
メール：info.archi@ac1.co.jp
営業時間：9:30〜18:00
定休日：火・水曜日

登記とは建物・土地の所有権を公に記録する制度

登記とは、不動産の所有権や権利関係を法務局に記録する手続きです。
この登記によって、その不動産が誰のものであるのかが公式に証明されます。
日本では登記が任意ではなく、新築物件や増築・改築した場合には登記申請が義務化されています。

未登記部分とは、
新築・増築・建て替えなどを行ったにもかかわらず、
法務局に登記申請をしていない部分のことを指します。
このような状態では、その部分の所有権が法的に明確ではない状態となるため、
売却時に大きな問題となる可能性があります。

未登記部分が生まれる理由

未登記部分が発生する主な理由としては、以下のようなケースが挙げられます。

1. 増築の登記を忘れた場合：
既存の家に部屋やベランダを増築した際、登記申請をせずに放置してしまったケース。

2. 建て替え後の登記手続き未了：
古い建物を解体して新しく建て直した場合に、滅失登記と新築登記の手続きを完了していないケース。

3. 建築業者の手違い：
建築時に業者が登記申請手続きを行うはずが、何らかの理由で未申請のまま引き渡されたケース。

👉 未登記部分がある場合は、売却前に必ず登記専門家に相談することをお勧めします

未登記のまま売却できるか・できない場合の対処法

未登記部分がある場合の売却可能性

法的には、未登記部分がある家でも売却することは可能です。
ただし、以下の条件を満たす必要があります。

1. 買主への告知義務：
未登記部分の存在を買主に対して事前に開示することが法律で義務付けられています。
これを怠ると、売却後に買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。

2. 買主の承諾取得：
未登記部分があることを買主が了承した上で、契約を進める必要があります。
多くの場合、購入代金を減額することで合意に至ります。

3. 登記手続きの予定：
売却後に登記を行うのか、それとも買主が行うのかを事前に決定し、契約書に明記することが重要です。

未登記部分がある場合の売却価格への影響

未登記部分がある場合、売却価格は通常よりも10〜30％程度低下することが一般的です。
理由としては、買主が登記手続きにかかる費用と手間を負担する必要があるためです。
また、登記ができない可能性（例えば時効で登記不可となる場合）があれば、
さらに価格が低下することもあります。

未登記部分がある家を売却する際の対処法

最も安全な対処法は、売却前に未登記部分を登記することです。
この方法により、物件の価値が保証され、
買主との交渉がスムーズになります。
もし登記ができない事情がある場合には、
買主に対してその理由を詳しく説明し、価格減額で対応することになります。

👉 売却前の登記手続きについては、司法書士と相談することをお勧めします

未登記部分の登記手続きと費用

表示登記と保存登記の2つの手続き

未登記部分を登記するには、2つのステップを踏む必要があります。

1. 表示登記（表示に関する登記）：
未登記建物の物理的な形状や面積を登記簿に記録する手続きです。
これは土地家屋調査士が行うのが一般的で、
建物の測量や図面作成などが必要となります。

2. 保存登記（権利に関する登記）：
その建物の所有権を法務局に記録する手続きです。
これは司法書士が行い、所有権を公式に証明することができます。

登記手続きの流れと期間

表示登記から保存登記までの流れは、
1. 土地家屋調査士による現地調査と測量（1〜2週間）
2. 法務局への表示登記申請（2〜4週間で完了）
3. 司法書士による保存登記申請（1週間で完了）
という順序で進みます。
全体で1〜2ヶ月程度の期間が必要とされています。

登記手続きにかかる費用

未登記部分の登記手続きにかかる費用は以下の通りです。

1. 土地家屋調査士への報酬：8万〜15万円程度
（建物の複雑さや面積によって変動）

2. 登録免許税（表示登記）：1,000円程度（面積に応じて変動）

3. 司法書士への報酬：5万〜10万円程度

4. 登録免許税（保存登記）：固定資産税評価額の0.4％

総費用は約15万〜30万円程度となることが多いです。
ただし、物件の条件によって費用は変わるため、
事前に見積もりを取ることをお勧めします。

👉 岡山市での登記費用については、司法書士事務所に無料相談できます

未登記が発覚した場合の買主への告知義務と交渉

売主の告知義務と法的責任

宅地建物取引業法では、売主は買主に対して物件のすべての重要事項を告知する義務があります。
未登記部分の存在は重大な瑕疵（かし）であり、
これを隠して売却すると売主は法的責任を問われます。
具体的には、買主から減額請求や契約解除、
さらには損害賠償請求を受ける可能性があります。

買主交渉時のポイント

未登記部分がある物件を売却する際、
買主との交渉を有利に進めるためのポイントは以下の通りです。

1. 早期の透明な告知：
物件の説明段階で、できるだけ早く未登記部分について説明します。
後になって発覚すると、買主からの信頼を失いやすくなります。

2. 登記手続きの見積もり提示：
登記にかかる費用の具体的な見積もりを提示することで、
買主が納得しやすくなります。

3. 柔軟な価格交渉：
登記費用を織り込んだ適切な価格設定を提案することが重要です。
買主が登記手続きを行う場合には、
その費用分を購入代金から差し引くなどの工夫が必要です。

未登記部分についての契約書記載事項

未登記部分がある物件の売買契約書には、
以下の点を明確に記載することが重要です。

1. 未登記部分の詳細：
未登記部分の場所、面積、建築時期などを正確に記載します。

2. 登記手続きの責任：
売却後に誰が登記手続きを行うのか、費用は誰が負担するのかを明確にします。

3. 登記ができない場合の対応：
やむを得ず登記ができない場合の処遇を事前に取り決めておきます。

👉 契約書の作成は、不動産業者や弁護士に相談することをお勧めします

成功事例：増築部分が未登記だった家を登記手続き後に適正価格で売却

相談事例の背景

岡山市南区にお住まいのA様は、
15年前にご自宅に書斎と物置を増築されていました。
当時は登記手続きの必要性を認識しておらず、
増築完了後にそのまま住み続けていたとのことです。
この度、子どもの転勤に伴い、
岡山市での自宅売却を検討されることになりました。

発見と初期対応

不動産業者による査定の際に、
増築部分が登記されていないことが判明しました。
業者からは「このままでは売却が困難である」と説明されました。
A様はアーキ不動産に相談され、
登記手続きを進めることを決断されました。

登記手続きの実施

土地家屋調査士による現地調査と測量を実施し、
増築部分の正確な面積と形状を確認しました。
その後、表示登記申請を行い、
約1ヶ月で表示登記が完了しました。
続いて司法書士による保存登記を申請し、
さらに1週間で保存登記も完了しました。
全体の期間は約6週間、費用は約18万円でした。

売却交渉と成交

登記手続きが完了した後、
アーキ不動産は改めて査定を実施しました。
登記が完了したことで、物件の信用性が大幅に向上し、
当初予想していた価格から若干の減額で済みました。
複数の買主から問い合わせがあり、
最終的には比較的スムーズに買主が決定しました。
A様は「早期に登記を完了させたことで、
余裕を持って売却できた」とお喜びいただきました。

👉 このようなケースについては、アーキ不動産で無料相談を承っております

よくある質問（FAQ）

Q1｜未登記部分がある家は絶対に売却できませんか？

いいえ。未登記部分がある家でも売却は可能ですが、買主への告知と登記手続きが必須です。

Q2｜未登記部分を登記すると、いくら費用がかかりますか？

一般的に15万〜30万円程度ですが、物件によって異なるため事前見積もりが必要です。

Q3｜登記手続きにはどのくらいの期間が必要ですか？

表示登記から保存登記まで、通常1〜2ヶ月程度の期間を要します。

Q4｜未登記部分がある場合、売却価格はどの程度低下しますか？

一般的には10〜30％程度の価格低下が想定されますが、市場条件や物件内容によって変わります。

Q5｜売却後に買主が登記を行う場合、売主は責任がありますか？

契約書に登記手続きの責任を明記すれば、売主の責任は軽減されます。

Q6｜数十年前の増築で、図面や契約書が残っていない場合はどうしますか？

土地家屋調査士による現地調査と測量で、図面を新たに作成することが可能です。

Q7｜未登記部分について買主に隠したまま売却した場合、後で発覚したらどうなりますか？

売主は買主から損害賠償請求を受ける可能性があり、法的責任を問われます。

Q8｜増築時に建築確認申請を受けていない場合、登記できますか？

一般的には可能ですが、違法建築の可能性を確認した上で手続きを進める必要があります。

Q9｜未登記部分の時効取得は可能ですか？

理論的には可能ですが、手続きが複雑で時間がかかるため、一般的には登記申請をお勧めします。

Q10｜岡山市以外で購入した未登記部分のある物件を、岡山市内で売却する場合の手続きは同じですか？

基本的には同じですが、各市町村の建築基準によって若干の相違があるため、事前に確認が必要です。

👉 ご質問がある場合は、記事下部のお問い合わせ窓口までお気軽にご連絡ください

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

未登記部分がある不動産の売却は、
確かに複雑で手間がかかるプロセスです。
しかし、適切な対応と早期の相談により、
ほとんどのケースで解決可能です。

重要なのは、「後から発覚させない」という点です。
未登記部分を隠したまま売却しようとすると、
買主からの信頼を失うだけでなく、
法的なトラブルに発展する可能性があります。
売却前に必ず専門家に相談し、
透明性を持って対応することをお勧めします。

岡山市では、一定期間の増築や建て替えで
未登記部分が発生しているケースが少なくありません。
我々は多くのクライアント様の登記問題を解決してきました。
ご自身の物件に未登記部分がないか確認し、
問題があれば早期に相談することが、
スムーズで適正価格での売却につながります。

👉 専門的なアドバイスが必要な場合は、いつでもお気軽にご相談ください