岡山市で相続した家を売るときの税金とは？控除と注意点

2026年4月10日

【結論】相続した家の売却には税金がかかるが、正しく控除を活用すれば大幅に軽減できる

岡山市で相続した家を売却するとき、
「税金はどのくらいかかるの？」という疑問を持つ方は非常に多いです。
相続不動産の売却には譲渡所得税がかかりますが、
使える控除や特例を正しく活用することで、
税負担を大幅に軽減することができます。
知らないまま売却してしまうと、
払う必要のない税金を多く納めてしまうリスクがあります。
この記事では、岡山市で相続した家を売るときにかかる税金の仕組みと、
活用できる控除・注意点をプロの視点からわかりやすく解説します。

相続した家を売ったときにかかる税金

① 譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、
譲渡所得税がかかります。

■ 譲渡所得の計算式
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

■ 税率
所有期間5年以下（短期譲渡）：約39%
所有期間5年超（長期譲渡）：約20%

相続不動産の場合、
所有期間は「被相続人（亡くなった方）が取得した日」から計算します。
親が長年所有していた家は、長期譲渡に該当することが多いです。

② 住民税

譲渡所得税と合わせて住民税も課税されます。
上記の税率（約20%・約39%）には住民税が含まれています。

③ 復興特別所得税

2037年まで、所得税額の2.1%が復興特別所得税として加算されます。

相続不動産の売却で使える3つの主な控除・特例

① 3000万円特別控除（空き家特例）

相続した空き家（一定の要件を満たすもの）を売却した場合、
譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。

■ 主な要件
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家であること
相続発生時に被相続人が一人で居住していたこと
相続後に空き家になっており、居住・貸付等の用に供されていないこと
売却が相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までであること

■ 注意点
要件が細かいため、事前に税理士に確認することが重要です。
2024年以降は要件が一部変更されているため、最新情報を確認しましょう。

② 相続税の取得費加算の特例

相続税を支払っている場合、
その一部を不動産の取得費に加算することができます。
取得費が増えることで譲渡所得が減り、税負担を軽減できます。

■ 主な要件
相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）の翌日から3年以内に売却すること

■ ポイント
相続税を支払った方には特に有利な特例です。
売却時期を逆算して計画することが重要です。

③ 取得費が不明な場合の概算取得費

相続した不動産の取得費（購入価格）がわからない場合、
売却価格の5%を取得費として計算する方法（概算取得費）が認められています。
ただし、実際の取得費が確認できる場合はそちらを使った方が有利なケースが多いです。

税金計算の具体例

■ 前提条件
売却価格：2,000万円
取得費：500万円（相続時の評価額）
譲渡費用（仲介手数料等）：100万円
所有期間：10年（長期譲渡）

■ 3000万円特別控除なしの場合
譲渡所得：2,000万円 −（500万円＋ 100万円）＝ 1,400万円
税額（約20%）：約280万円

■ 3000万円特別控除ありの場合
控除後の譲渡所得：1,400万円 − 1,400万円＝ 0円
税額：0円
👉 特例を活用することで約280万円の節税が実現できます。

相続不動産の売却で税金を正しく対処した事例

■ 特例活用で節税できた事例：中区・昭和50年築の一戸建て

相続後すぐに税理士に相談し、
空き家特例（3000万円特別控除）の要件を事前に確認。
相続開始から2年以内に売却を完了させた結果、
譲渡所得税を約220万円節税することができました。
👉 税理士への早期相談が大きな節税につながりました。

■ 特例を知らずに損をした事例：南区・昭和52年築の一戸建て

税理士に相談せずに売却。
後から空き家特例が使えたことが判明しましたが、
売却後では申告修正が難しい状況に。
👉 事前に専門家に相談していれば、
数百万円の節税ができた事例です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続した家を売っても必ず税金がかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）がなければ税金はかかりません。特別控除を活用することで税額をゼロにできるケースもあります。

Q2. 3000万円特別控除の要件を満たしているか確認するにはどうすればいいですか？
A. 税理士に相談することをおすすめします。要件が複雑なため、専門家のチェックが不可欠です。

Q3. 相続税の取得費加算の特例はどんな人に有利ですか？
A. 相続税を支払った方に特に有利です。売却時期を相続申告期限から3年以内に設定することが重要です。

Q4. 確定申告はいつ行えばいいですか？
A. 売却した翌年の2〜3月が確定申告の期間です。忘れずに申告しましょう。

Q5. 取得費がわからない場合はどうなりますか？
A. 売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし実際の取得費が確認できる場合はそちらが有利なことが多いです。

Q6. 相続税と譲渡所得税は両方かかりますか？
A. 状況によっては両方かかることがあります。ただし相続税の取得費加算特例で二重課税を緩和できます。

Q7. 空き家特例の期限はいつまでですか？
A. 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までが原則です。詳細は税理士に確認しましょう。

Q8. 相続した家が複数ある場合、それぞれ特例は使えますか？
A. 3000万円特別控除は同一年に1回までが原則です。複数の物件を売る場合は順序も含めて税理士に相談しましょう。

Q9. 確定申告をしなかった場合どうなりますか？
A. 無申告加算税・延滞税が課される可能性があります。必ず期限内に申告しましょう。

Q10. 売却益がない（損失が出た）場合も申告が必要ですか？
A. 損失の場合は申告の義務がない場合もありますが、他の所得との損益通算ができるケースがあるため税理士に確認しましょう。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

相続不動産の売却において、
税金の問題は非常に重要にもかかわらず、
「よくわからないから後で考える」と後回しにされる方が多いです。
しかし、税制上の特例には「いつまでに売却するか」という期限があるものが多く、
先延ばしにすることで特例が使えなくなるリスクがあります。

私がいつもお伝えしているのは、
「売却を決めたら最初に税理士に相談してください」ということです。
3000万円特別控除・相続税の取得費加算など、
正しく活用できれば数百万円の節税が実現できます。
不動産会社への査定と並行して、
早めに税理士に相談することが最善の対策です。
アーキ・クリエイトでは、
信頼できる税理士のご紹介も含めて、
相続不動産の売却を総合的にサポートしています。
「税金のことが心配で、どうすればいいかわからない」という方も、
ぜひお気軽にご相談ください。