岡山市で住宅ローン残債がある場合の売却費用とは？

2026年4月11日

【結論】住宅ローン残債がある場合、売却費用は通常より増額になる

住宅ローンが残っていても不動産は売却できますが、売却費用の計算が通常より複雑になり、オーバーローンの場合はさらに対処が必要です。

住宅ローンが残っていても不動産を売ることはできます。
ただし、売却時の費用計算が通常より複雑になります。
本記事では費用の内訳とオーバーローンへの対処法を解説します。

ローン残債がある状態で売却できるの？

住宅ローン残債が残っている状態でも、不動産を売却することは可能です。
ただし、重要な条件があります。
売却代金でローン残債を完済できるかどうかが、売却手続きの流れを大きく左右します。

多くの金融機関は、抵当権が設定されている物件の売却を認めています。
売却代金から手数料などを差し引いた金額でローンを一括返済し、抵当権を抹消することが一般的な流れです。
この流れがスムーズに進むかどうかで、売却の難易度が変わります。

ローン残債がある場合の売却費用の内訳

ローン残債がある場合、以下の費用が発生します。
通常の売却費用に加えて、抵当権抹消や一括返済に関する費用が上乗せされる点がポイントです。

仲介手数料

売却価格の3%+6万円が標準的な仲介手数料です。
例えば、2,000万円で売却した場合、仲介手数料は約66万円になります。
ローン残債の有無に関わらず、売却額に応じた手数料が発生します。

抵当権抹消費用

抵当権を抹消するために登録免許税が必要です。
不動産1件につき1,000円の費用が発生します。
土地と建物が別々に登記されている場合は、2,000円必要になります。
さらに司法書士に依頼する場合は、報酬として5,000円～15,000円程度の追加費用が生じます。

ローン一括返済手数料

住宅ローンを途中で一括返済する際、金融機関が手数料を請求する場合があります。
一般的には5,000円～32,400円程度の手数料が必要です。
金融機関や返済時期によって手数料が異なるため、事前の確認が重要です。

オーバーローンになった場合の対処法

オーバーローンとは、売却代金がローン残債よりも少ない状況を指します。
この場合、売却代金だけではローンを完済できません。

オーバーローンが生じた場合の対処法は以下の通りです。

【自己資金で補填する】
売却代金とローン残債の差額を、自分の貯金から補填する方法です。
最も一般的な対処法で、ローンを完済できれば抵当権を抹消できます。

【任意売却を検討する】
金融機関の合意を得て、ローン残債を下回る金額で売却する方法です。
売却後もローン残債が残り、分割返済することになります。
ただし、金融機関の同意が必須です。

【買い替えローンを活用する】
新しく購入する住宅のローンに、前の住宅のオーバーローン分を上乗せする方法です。
住み替えを前提とした場合に有効な選択肢です。

ローン残債がある場合の売却シミュレーション

具体例を通じて、売却費用がどの程度になるか確認してみましょう。

【条件】
売却価格：2,000万円
ローン残債：1,500万円

【費用計算】
仲介手数料：66万円
抵当権抹消費用：1,000円～15,000円（司法書士依頼の場合）
ローン一括返済手数料：5,000円～32,400円
その他費用（住宅ローン契約書印紙代等）：5,000円程度

【売却代金の流れ】
売却額2,000万円-仲介手数料66万円-抵当権抹消費用等15,000円-ローン返済手数料15,000円≒1,934万円が手取り予定額
この1,934万円でローン残債1,500万円を返済すれば、約434万円の純利益が得られます。

売却を成功させるためのポイント

ローン残債がある場合の売却を成功させるには、いくつかのポイントがあります。

【金融機関に事前相談する】
売却を決めたら、早めにローンを組んでいる金融機関に連絡しましょう。
抵当権抹消の手続きや、一括返済手数料の確認ができます。

【複数の不動産会社から査定を受ける】
売却価格を高めるために、複数の会社から査定を取ることが重要です。
査定額が高いほど、オーバーローンのリスクを軽減できます。

【譲渡所得税を考慮する】
売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
3,000万円の特別控除など、税制上の優遇措置もあるため、専門家に相談しましょう。

【所有期間による税率の違いを把握する】
不動産を所有してから5年以下の売却か、5年超かで税率が大きく異なります。
売却時期の判断に影響する重要な要素です。

よくある質問

Q1｜ローン残債があると売却できないのですか？

いいえ、ローン残債があっても売却は可能です。売却代金でローンを完済できれば、問題なく売却できます。

Q2｜抵当権抹消にはどのくらいの期間がかかりますか？

通常、登記申請から1～2週間程度で抵当権が抹消されます。司法書士に依頼すれば、手続きは司法書士が進めてくれます。

Q3｜オーバーローンの場合、売却できないのですか？

オーバーローンの場合でも、任意売却や自己資金での補填により売却は可能です。ただし、事前に金融機関の同意が必要な場合があります。

Q4｜任意売却とはどのような売却方法ですか？

任意売却は、ローン残債を下回る金額での売却を金融機関が認める方法です。売却後も残ったローンは分割返済することになります。

Q5｜売却代金がローン残債を超えた場合、確定申告は必要ですか？

売却益が出た場合、譲渡所得税が発生するため確定申告が必要です。3,000万円の特別控除などの控除制度があるので、専門家に相談してください。

Q6｜ローンの一括返済手数料の相場はいくらですか？

一般的には5,000円～32,400円程度ですが、金融機関により異なります。事前に金融機関に確認することをお勧めします。

Q7｜買い替えローンを利用する場合、注意点はありますか？

買い替えローンは新しい住宅購入と同時に前のオーバーローンを組み込む方法です。返済額が増えるため、返済計画の検討が必須です。

Q8｜売却前にしておくべき準備は何ですか？

金融機関への事前相談、複数の不動産会社からの査定取得、譲渡所得税の試算などが重要です。早めの準備が売却成功の鍵となります。

Q9｜ローン残債がある物件は買手が見つかりにくいのですか？

ローン残債の有無は買手の購買意欲に直接影響しません。売却代金でローンが完済できれば、通常通りの売却が可能です。

専門家コメント

住宅ローン残債がある状態での売却は、通常の売却よりも計画的な対応が必要です。
最も大切なのは、事前に金融機関への相談を済ませ、正確な返済額と手数料を把握することです。
売却代金がローン残債を上回るか下回るかで、対応策が大きく変わります。

オーバーローンが懸念される場合は、査定の精度を高めることが重要です。
複数の不動産会社から査定を受け、最も現実的な売却価格を把握しましょう。
任意売却も選択肢の一つですが、金融機関の同意が必須となるため、早期の相談をお勧めします。

岡山市での物件売却の場合、地域特性を理解した不動産会社のサポートが不可欠です。
ローン残債に関する正確な知識と、実際の市場価格を踏まえた戦略的なアプローチにより、売却成功の可能性が大きく高まります。

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