岡山市で築20年以上の家は売れる？価格相場と売却のコツ

2026年4月12日

【結論】岡山市では築20年超の家も需要が高く、適切な価格と戦略で売却できます

築20年を超えた家でも、岡山市では十分に売却可能です。

「築20年を超えた家は売れないのでは？」と心配する方は多いですが、
岡山市では中古住宅の需要が高まっており、適切な価格と戦略で売却できます。
この記事では、岡山市での築20年超の家の売却について、価格相場から売却のコツまでをご説明します。

築20年以上の家の売却事情

築20年以上の家は、新築物件と比べてどうしても敬遠されがちです。
しかし、近年は中古住宅市場が活性化しており、高度経済成長期に建てられた「掘り出し物件」として注目されています。
特に岡山市のような地方都市では、若い世代の移住者が増加し、手頃な価格の中古住宅への需要が急速に高まっています。

築20年を超えた物件が売れるかどうかは、以下の3つのポイントで決まります。

適切な価格設定ができているか
物件の状態や立地が市場に合致しているか
買い手のニーズに応える情報提供ができているか

岡山市における築20年超の価格相場

戸建ての相場

岡山市における築20年超の戸建ては、一般的に以下のような価格相場となっています。

築20〜30年：1,000万〜1,800万円
築30〜40年：700万〜1,200万円
築40年以上：400万〜800万円

これらの相場は土地の広さ、建物の状態、駅からの距離などで大きく変動します。
岡山市の中心部に近い物件や、交通アクセスが良好な立地では相場より高く売却できる傾向があります。

マンションの相場

岡山市における築20年超のマンションは、一般的に以下のような価格相場です。

築20〜30年：600万〜1,200万円
築30〜40年：400万〜800万円
築40年以上：200万〜500万円

マンションは戸建てよりも管理状態が重視されます。
築年数が古くても、共用部分の修繕が適切に行われており、管理組合が機能していればより高い価格での売却が期待できます。

築20年以上でも高く売るコツ

適切な価格設定

築20年超の物件を高く売却するためには、相場を正確に把握し、適切な価格設定が不可欠です。
周辺の類似物件の売却事例を参考にしながら、現在の市場価値を冷静に判断することが重要です。
相場より大幅に高い価格設定は買い手を逃すため、市場調査に基づいた現実的な価格が必須です。

リフォームすべき箇所・しなくてもよい箇所

古い家だからといって、全面リフォームが必要なわけではありません。
売却を視野に入れたリフォームは、戦略的に実施することが重要です。

すべき箇所：水回り（トイレ・浴室・キッチン）、外壁・屋根の修繕、白アリ対策
しなくてもよい箇所：内装・間取り変更、高級素材への交換

買い手は、自分たちの好みに合わせてリノベーションすることを前提に購入することが多いため、
最低限の機能性と清潔感を保つリフォームに絞るのが費用対効果の観点でも有効です。

ホームインスペクション（住宅診断）の活用

ホームインスペクションとは、専門家が建物の状態を詳しく調査する診断です。
築20年超の物件では、構造や設備の劣化状況が買い手の判断に大きく影響します。
第三者による客観的な診断結果があれば、買い手の不安を払拭でき、信頼性が大幅に向上します。

買取vs仲介、どちらが向いているか

築20年超の物件を売却する際には、買取と仲介の2つの方法があります。

仲介：時間をかけて、市場価格に近い価格で売却できます。築20年超でも適切な価格で売却できれば、仲介が有利です。
買取：不動産会社が直接買い取るため、売却までの期間が短く、手続きが簡単です。ただし、仲介より20〜30％安くなる傾向があります。

急いで売却したい場合や、仲介で売れにくい物件の場合は買取が向いています。
一方、時間的余裕があり、できるだけ高く売りたい場合は仲介を選ぶべきです。

よくある質問 FAQ

Q1｜築20年超の家に対する住宅ローンは組める？

金融機関の審査基準により異なりますが、一般的には築20年以内の物件より審査が厳しくなります。ただし、十分な頭金を用意できれば、ローン審査に通る可能性は十分あります。

Q2｜売却時に瑕疵担保責任は発生する？

売却時に発見されなかった欠陥（瑕疵）について、売主が買主に対して負う法的責任です。一般的には引き渡しから3ヶ月間が瑕疵担保責任期間ですが、契約で期間を短縮することも可能です。

Q3｜築20年超の家で固定資産税はどう変わる？

固定資産税は築年数が古いほど下がる傾向があります。築20年を超えると、評価額が大幅に低下し、税負担が軽減されます。

Q4｜売却前にハウスクリーニングは必要？

必須ではありませんが、内見希望者の印象を大きく左右するため、最低限の清掃は行うことをお勧めします。特に水回りの清潔感は重要です。

Q5｜築20年超の物件でも買い手は見つかる？

岡山市では、中古住宅の需要が高まっており、適切な価格設定であれば買い手は十分見つかります。むしろ、割安で手頃な物件として認識されるため、需要があります。

Q6｜売却にかかる期間はどのくらい？

仲介での売却期間は、一般的には3ヶ月から6ヶ月程度です。築年数や物件の状態、市場の需給状況により変動します。

Q7｜岡山市で築20年超の家が売れやすいエリアは？

岡山駅周辺、表町商店街周辺、美作大学や岡山大学の周辺など、交通利便性が高いエリアや、学生向けの需要が高いエリアは売却しやすい傾向があります。

Q8｜売却にかかる費用はどのくらい？

一般的には、仲介手数料（売却価格の3％+6万円）、登記費用、測量費、契約印紙税などで、売却価格の5〜8％程度が目安です。

Q9｜築20年超の家をリノベーションして売却するのは効果的？

費用対効果を考えると、戦略的なリノベーションは有効です。ただし、すべての費用が売却価格に反映されるわけではないため、慎重に判断することが重要です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

岡山市における築20年超の物件売却は、今、大きなチャンスの時期を迎えています。
従来は「古い家は売れない」という固定観念がありましたが、現在の不動産市場は大きく変わっています。
働き方の多様化や、リモートワークの普及に伴い、都市部への集中が緩和され、地方都市への移住希望者が急速に増加しているのです。

岡山市は、中国地方の中核都市として、教育機関や医療施設が充実しており、移住先としての魅力が急速に高まっています。
こうした背景から、手頃な価格で手に入る築20年超の中古住宅への需要が、これまで以上に高まっているのです。

しかし、売却を成功させるには、単に価格を安くするだけでは不十分です。
適切な市場分析に基づいた価格設定、物件のセールスポイントの明確化、買い手目線でのプレゼンテーションが不可欠です。
特に、築年数が経過した物件では、構造や設備の状態を第三者に客観的に説明できる「ホームインスペクション」の実施が、買い手の信頼を大きく高めます。

岡山市での売却はアーキ不動産にご相談を

築20年超の家の売却については、市場の専門知識と、地域に根ざした情報が何より大切です。
アーキ不動産では、岡山市における不動産売却の豊富な実績と、地域市場についての深い知見を活かして、
ご家族の人生ステージに合わせた、最適な売却プランをご提案いたします。

当社がサポートする内容：
・「無料の市場価値診断」
・「最適な売却プランの提案」
・「ホームインスペクション・リフォーム相談」

ご家族が大切に過ごされてきた我が家を、次のご家族に引き継ぐお手伝いをさせていただきます。
築年数にかかわらず、ご家族の事情や希望に寄り添い、最善の売却をサポートいたします。