囲い込みされていませんか？売れない家の裏で起きていること

2026年4月14日

【結論】売れない家の原因は価格や物件条件だけとは限りません。不動産会社による「囲い込み」が起きていると、売れるチャンスそのものが減っている可能性があります

不動産売却でなかなか反響が出ないと、多くの方は「価格が高いのでは」「家に魅力がないのでは」と考えます。
しかし実際には、不動産会社が他社からの紹介を受けにくくし、自社だけで買主を見つけようとする“囲い込み”が、売れない原因の一つになっているケースがあります。
国土交通省は、売主向けに「囲い込み」への注意を呼びかけるリーフレットを公表しており、2025年1月からはレインズの物件取引状況の登録ルールが強化されています。専任媒介・専属専任媒介では、売主自身が登録内容を確認できる仕組みも案内されています。^※
とくに岡山市で不動産売却を検討している方は、北区・中区・東区・南区で需要の差があるからこそ、売却機会を狭めないことが重要です。まずは、今の売り方が適切かを見直してみることが大切です。

そもそも不動産の「囲い込み」とは何か

囲い込みとは、売主から売却の依頼を受けた不動産会社が、自社で売主・買主の両方を仲介したいがために、他社からの紹介を受けにくくしたり、物件情報の流通を実質的に制限したりする行為を指します。

■ 囲い込みで起こりやすいこと

他社からの問い合わせに適切に対応しない
「商談中」などとして紹介を止める
レインズの取引状況が実態と合っていない
自社の買主が見つかるまで広く動かさない

■ なぜ起こるのか

売主側・買主側の両方から仲介手数料を得たい
自社の取引として成約させたい
他社へ顧客を流したくない

👉 つまり、囲い込みが起きると「家が売れない」のではなく、「買いたい人に届いていない」状態になることがあります。

岡山市で売れない家の裏で起きている可能性があること

売却が長引くと、売主は価格や物件条件ばかりを気にしがちです。ですが実際には、販売の流れの中で見えにくい問題が起きていることがあります。

■ 売れない裏で起きているかもしれないこと

他社からの紹介が十分に通っていない
レインズ登録や取引状況の扱いに問題がある
広告や販売活動が限定的になっている
担当者から売主へ十分な報告がない
値下げだけが提案され、原因分析がされていない

■ 岡山市で特に注意したいケース

北区のマンションで競合が多いのに反響が極端に少ない
中区の戸建で条件が悪くないのに内覧が入らない
東区・南区の戸建で広さや土地条件の強みが活かされていない
相続物件や空き家で販売活動の実態が見えにくい

👉 売れない理由を物件だけに求めるのではなく、「販売機会がきちんと開かれているか」を見る必要があります。

囲い込みされると売主にどんな不利益があるのか

囲い込みは、単に売却期間が長くなるだけではありません。売主にとってさまざまな不利益につながる可能性があります。

■ 主な不利益

買主候補が減る
内覧数が伸びにくい
適正価格でも売れにくくなる
売却期間が長引く
最終的に値下げ圧力が強くなる
住み替えや相続整理の計画が崩れる

■ 結果として起こりやすいこと

本来の相場より安く売ることになる
「この家は人気がない」と誤解してしまう
売れ残り感が出てさらに不利になる

👉 囲い込みは、売主の利益より会社の都合が優先されやすい点が問題です。

囲い込みを疑った方がよいサインとは

もちろん、売れない理由がすべて囲い込みとは限りません。ですが、次のような状況が重なる場合は、一度確認してみる価値があります。

■ 疑った方がよいサイン

長期間売り出しているのに反響が極端に少ない
内覧数がほとんどない
担当者から販売活動の具体的な報告が少ない
値下げの話ばかりで改善提案がない
「レインズに登録しているので大丈夫」としか説明されない
他社からの紹介状況について説明が曖昧

■ さらに気をつけたいポイント

囲い込みの有無を質問しても明確に答えない
売却活動の中身が見えない
なぜ売れないのか分析がない

👉 単に売れないのではなく、「売られ方に問題がないか」を確認することが大切です。

レインズと売主確認の仕組みを知っておく

不動産売却で重要なのが、レインズ（指定流通機構）への登録です。専任媒介契約・専属専任媒介契約では、一定期間内の登録義務があります。国土交通省は、売主向けにレインズの機能強化と確認方法を案内しています。

■ 知っておきたい基本

専任媒介・専属専任媒介ではレインズ登録が必要
売主には登録証明書が交付される
売主自身が登録内容や取引状況を確認できる仕組みがある
2025年1月から取引状況の登録ルールが強化されている

■ 売主が確認したいこと

本当にレインズに登録されているか
登録内容が物件情報と一致しているか
取引状況が実態と合っているか

👉 売主が状況を把握できること自体が、囲い込み防止の一つの対策になります。

囲い込みを防ぐために売主ができること

売主が完全に業界の内側を把握するのは難しいですが、事前にできる対策はあります。

■ 売主ができる対策

媒介契約の種類を理解する
レインズ登録の有無を確認する
登録証明書を受け取る
販売活動の報告内容を具体的に確認する
反響件数・内覧件数・問い合わせ内容を聞く
他社からの紹介状況について質問する
値下げ前に原因分析を求める

■ 会社選びの段階で見たいこと

査定額の高さだけで押してこないか
販売方法を具体的に説明してくれるか
メリットだけでなく注意点も伝えるか
岡山市の地域特性に詳しいか

👉 囲い込み対策で大切なのは、「任せたら終わり」にしないことです。

不動産会社を見直した方がよいケース

すでに売却中で、状況に不安がある場合は、会社や担当者を見直すことも選択肢です。

■ 見直しを考えたいケース

売却活動の説明が曖昧
レインズ登録状況を明確に示さない
報告が少なく、状況が見えない
価格を下げる提案ばかり
物件の強みを活かす提案がない

■ 次の会社に確認したいこと

なぜ売れていないと考えるか
どのような販売戦略を取るか
岡山市内での類似売却事例があるか
囲い込み防止の考え方をどう持っているか

👉 売れない原因が囲い込みや販売体制にあるなら、会社変更で状況が改善する可能性があります。

岡山市の売却相談事例・実績

実際には、販売体制や会社を見直したことで売却が前進するケースもあります。

■ 事例①：岡山市中区の戸建

状況：長期間売り出していたが内覧が少なかった
見直し内容：販売状況を整理し、価格以外の見せ方と流通状況を再確認
結果：訴求内容と販売体制を見直したことで反響が増加

👉 単なる値下げではなく、売却活動全体の見直しが動きにつながった事例です。

■ 事例②：岡山市北区のマンション

状況：競合物件が多い中で反響が鈍かった
見直し内容：価格比較だけでなく、広告内容や販売状況の説明を再確認
結果：改善後に内覧数が増え、成約へつながった

👉 「価格が原因」と決めつけず、流通のされ方を見直したことが効果的だった事例です。

■ 事例③：岡山市南区の相続戸建

状況：空き家で売却中だったが動きが少なかった
見直し内容：販売状況の透明性を高め、物件の強みを再整理
結果：ファミリー層からの反響が増え成約

👉 売れない背景を整理し、流通機会を広げたことが成功につながった事例です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
不動産売却がなかなか進まないとき、多くの売主様は「価格が高いのだろうか」「物件に魅力がないのだろうか」と不安になります。
しかし実際には、物件そのものではなく、どのように市場へ流通させているか、どのように買主様へ情報を届けているかによって結果が変わることがあります。
特に、売却活動の中身が見えにくいまま時間だけが過ぎている場合は、一度立ち止まって、販売状況や流通のされ方を確認することが大切です。
囲い込みは売主様にとって大きな不利益になり得るため、国土交通省も売主向けに注意喚起を行っています。
私たちは、お客様の物件が適切に市場へ流通し、売却機会を狭めない形で進められるよう、状況を丁寧にご説明しながらご提案することを大切にしています。
売れない理由を価格だけで判断せず、販売活動そのものを見直す視点を持つことが重要だと考えています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 囲い込みとは何ですか？
A. 不動産会社が自社の利益を優先し、他社からの紹介を受けにくくして、自社だけで買主を見つけようとする行為です。

Q2. 囲い込みされると何が問題ですか？
A. 買主候補が減り、売却機会が狭まり、売却期間の長期化や値下げにつながる可能性があります。

Q3. 売れないのは囲い込みが原因だとすぐ判断できますか？
A. いいえ。価格や見せ方の問題もあるため、販売状況全体を整理して判断することが大切です。

Q4. レインズとは何ですか？
A. 不動産会社同士が物件情報を共有する指定流通機構のシステムです。専任媒介・専属専任媒介では登録義務があります。

Q5. 売主はレインズの内容を確認できますか？
A. はい。国土交通省は、売主が登録内容や取引状況を確認できる仕組みを案内しています。

Q6. 2025年から何が変わったのですか？
A. 国土交通省により、レインズの物件取引状況の登録ルールが強化され、囲い込み防止の仕組みが進められています。

Q7. 岡山市でも囲い込みを気にした方がいいですか？
A. はい。エリアごとに需要差があるため、売却機会を狭めないことは特に重要です。

Q8. 囲い込みを防ぐには何をすればいいですか？
A. レインズ登録の確認、販売報告の確認、反響状況の把握、会社選びの見直しが有効です。

Q9. 会社を変えたら売れることはありますか？
A. はい。囲い込みや販売体制に問題がある場合、会社変更で状況が改善することがあります。

Q10. まず何から確認すればいいですか？
A. 媒介契約の種類、レインズ登録の有無、反響件数、内覧件数、販売活動の報告内容を確認するのがおすすめです。

※参考：国土交通省「消費者の皆様向け不動産取引に関するお知らせ」、国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを公表しました」

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