住宅ローンが残っていても売却できる？具体的な進め方

2026年4月15日

【結論】住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、「残債」と「売却価格」の関係を事前に確認することが最重要です

住宅ローンが残っている家でも、売却すること自体は可能です。
ただし、不動産を売却して所有権を移すためには、原則として引き渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
とくに岡山市で不動産売却を検討している方は、まず住宅ローン残高を確認し、売却想定価格で完済できるかどうかを把握したうえで、住み替え・任意売却・自己資金の準備など、状況に合った進め方を選ぶことが大切です。

岡山市で住宅ローン残債があっても家を売却できる理由

「ローンが残っているから売れないのでは」と不安に思う方は多いですが、実際には住宅ローン返済中の家でも多くの売却が行われています。

■ 売却できる理由

売却代金で住宅ローンを完済できれば問題ない
自己資金を合わせて完済できるケースもある
住み替えローンなどを活用できる場合がある
状況によっては任意売却という方法もある

■ 売却時に重要な考え方

住宅ローンが残っていても売却活動はできる
ただし、引き渡し時にはローン完済が必要になる
金融機関との調整も必要になる場合がある

👉 つまり、ポイントは「ローンが残っているかどうか」ではなく、売却時にどうやって完済するかです。

まず確認すべきは「住宅ローン残高」と「家の売却想定価格」

住宅ローンが残っている家を売るときは、最初にお金の状況を整理することが必要です。

■ 最初に確認すること

現在の住宅ローン残高
一括返済時に必要な金額
売却できそうな価格の目安
仲介手数料や登記費用などの諸費用
自己資金をどこまで使えるか

■ 確認方法の例

金融機関から返済予定表を取り寄せる
ネットバンキングや残高証明で確認する
不動産会社に査定を依頼する

■ 岡山市でよくある相談内容

査定価格でローンを完済できるかわからない
住み替え先の購入資金も必要で資金計画が不安
相続や離婚で早めに整理したい

👉 この段階で、「アンダーローン」か「オーバーローン」かを把握することが非常に重要です。

アンダーローンとオーバーローンの違い

住宅ローン残債がある家の売却では、この2つの違いを知っておくと流れが理解しやすくなります。

■ アンダーローンとは

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態
売却代金でローン完済が可能
比較的スムーズに売却しやすい

■ オーバーローンとは

売却価格が住宅ローン残高を下回る状態
売却代金だけでは完済できない
不足分を自己資金などで補う必要がある

■ それぞれの対応方法

アンダーローン：通常売却を進めやすい
オーバーローン：自己資金・住み替えローン・任意売却などを検討

👉 売却を成功させるには、今の自宅がどちらの状態かを早めに把握することが大切です。

住宅ローンが残っている家を売却する具体的な流れ

実際の売却は、次のような流れで進めるとわかりやすくなります。

■ 売却の基本的な流れ

住宅ローン残高を確認する
不動産会社に査定を依頼する
売却価格と残債の差を把握する
売却方法を決める
媒介契約を結んで販売を開始する
買主と売買契約を結ぶ
引き渡し日にローンを完済する
抵当権抹消手続きを行う
残代金受領・物件引き渡しを完了する

■ 売却時に必要になりやすい調整

金融機関への一括返済連絡
司法書士との抹消登記調整
住み替えなら新居購入とのスケジュール調整
引っ越し時期の調整

👉 住宅ローンが残っている場合は、不動産会社だけでなく金融機関との連携も重要になります。

オーバーローンだった場合の対処法

査定価格より住宅ローン残高の方が多い場合でも、すぐに売却を諦める必要はありません。状況に応じて選べる方法があります。

■ 主な対処法

自己資金で不足分を補う
住み替えローンを検討する
売却価格を見直し、販売方法を工夫する
任意売却を検討する

■ 任意売却が検討されるケース

自己資金で不足分を補えない
返済の継続が難しい
競売を避けたい

■ 注意点

任意売却は金融機関の同意が必要
早めの相談が重要
状況によっては信用情報に影響する可能性がある

👉 オーバーローンの場合ほど、早めに専門家へ相談して選択肢を整理することが大切です。

岡山市で住宅ローン残債ありの売却事例・実績

実際には、住宅ローンが残っていても適切に準備することで売却に成功しているケースは多くあります。

■ 事例①：岡山市中区の戸建売却

相談内容：住み替えのため売却したいがローンが残っていた
状況：査定額で完済可能なアンダーローン
対応：販売価格を適正に設定し、住み替えスケジュールも調整
結果：売却代金でローン完済し、スムーズに新居へ移行

👉 早めに査定を取ったことで、安心して住み替え計画を立てられた事例です。

■ 事例②：岡山市北区のマンション売却

相談内容：転勤に伴い売却したいが、売却額で足りるか不安
状況：諸費用を含めると自己資金が一部必要
対応：自己資金の負担も含めて売却計画を整理
結果：無理のない形で完済し、売却成立

👉 売却価格だけでなく、諸費用まで含めた資金計画が重要だった事例です。

■ 事例③：岡山市南区の戸建売却

相談内容：ローン残債が多く、通常売却が難しそうだった
状況：オーバーローンの可能性あり
対応：金融機関と相談しながら売却方法を検討
結果：状況に合った進め方を整理し、次の選択肢を明確化

👉 難しい状況でも、早めの相談で解決策が見えてくることがあります。

住み替えで売却する場合に注意したいポイント

住宅ローン残債がある状態で住み替える場合は、売却と購入のタイミング調整が特に重要です。

■ 注意したいポイント

先に売るか、先に買うかを決める
仮住まいが必要になるか確認する
新居購入の住宅ローン審査に影響しないか確認する
旧居の残債と新居の借入をどう整理するか考える

■ よくある進め方

売り先行：資金計画が立てやすい
買い先行：新居探しに余裕があるが資金調整が必要

👉 住み替えでは、売却価格・残債・新居予算を一体で考えることが重要です。

売却前に準備しておきたいチェックポイント

住宅ローンが残っている家の売却では、事前準備がその後の流れをスムーズにします。

■ 準備しておきたいこと

住宅ローン残高の確認
返済予定表や残高証明の準備
査定依頼による相場把握
住宅ローン以外の諸費用確認
住み替え予定の有無整理
売却希望時期の明確化
必要書類の確認

■ 用意しておくとよい書類

返済予定表
登記関係書類
購入時の契約書類
固定資産税納税通知書
リフォーム履歴資料

👉 まずは「いくら残っていて、いくらで売れそうか」を明確にすることから始めましょう。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
住宅ローンが残っている不動産の売却については、「まだローンがあるのに本当に売れるのですか」とご質問をいただくことが非常に多くあります。
結論から申し上げると、住宅ローンが残っていても売却は可能です。
ただし重要なのは、売却価格で住宅ローンを完済できるか、もし不足する場合はどのように対応するかを事前に整理しておくことです。
特に住み替えを伴う場合は、現在の住まいの売却、新居の購入、住宅ローンの返済と新たな借入が関係してくるため、資金計画を丁寧に立てる必要があります。
また、オーバーローンの可能性がある場合でも、自己資金や住み替えローン、状況によっては任意売却など、選択肢がまったくないわけではありません。
私たちは、お客様の状況に応じて、売却価格の見通しと住宅ローン残債のバランスを確認しながら、無理のない進め方をご提案することを大切にしています。
不安を抱えたまま進めるのではなく、まずは現状を整理し、一つずつ確認していくことが安心につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？
A. はい、売れます。引き渡し時までにローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却可能です。

Q2. まず何を確認すればいいですか？
A. 住宅ローン残高と、不動産がいくらで売れそうかの査定価格を確認しましょう。

Q3. アンダーローンとは何ですか？
A. 売却価格が住宅ローン残高を上回る状態で、売却代金で完済しやすいケースです。

Q4. オーバーローンだと売れませんか？
A. いいえ。自己資金、住み替えローン、任意売却などで対応できる場合があります。

Q5. 抵当権とは何ですか？
A. 住宅ローンを借りる際に不動産に設定される担保権で、売却時には抹消が必要です。

Q6. 住み替え中でも売却できますか？
A. はい。売り先行か買い先行かを整理し、資金計画を立てて進めることが大切です。

Q7. 任意売却とは何ですか？
A. 住宅ローンを完済できない場合に、金融機関の同意を得て売却を進める方法です。

Q8. 岡山市で売却しやすいエリアはありますか？
A. 北区や中区は利便性が高く、比較的需要が安定しやすい傾向があります。

Q9. 売却時に諸費用はかかりますか？
A. はい。仲介手数料、登記費用、印紙税などがかかるため、残債と合わせて確認が必要です。

Q10. どこに相談すればいいですか？
A. 不動産会社に査定を依頼し、必要に応じて金融機関とも連携しながら進めるのがおすすめです。

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