岡山市で親と同居していた家を売るときの注意点

2026年4月15日

【結論】実家売却は相続登記と複数相続人の合意が不可欠

親が亡くなった後や老人ホームに入居した後、同居していた実家を売却するケースが増えています。

売却をスムーズに進めるには、相続登記の義務化への対応、複数の相続人がいる場合の合意形成、空き家になった場合の維持管理コストの削減が重要です。
この記事では、実家売却の際に押さえるべき法的手続き、相続人間の調整ポイント、早期売却のメリットを解説します。
親と同居していた家を売る際の注意点を理解し、円滑な売却を実現しましょう。

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親が亡くなった後に実家を売却するケースの増加

少子化と親世代の家が負担になる背景

親が亡くなると、子ども達は実家の処分をしなければなりません。
親世代が築いた大きな家は、遠く離れて暮らす子ども達には管理の負担となり、相続税や固定資産税の支払い義務も生じます。
岡山市でも、親の遺産となった家を相続しても、相続人は別の場所に住んでいるため、実家を売却する動きが増えています。

老人ホーム入居後に実家が空き家になるケース

親が老人ホームに入居することで、それまで親と同居していた家が突然空き家になります。
空き家は、防犯・防火面のリスク、雑草や建物の劣化といった問題が次々と発生します。
また、空き家に対する固定資産税は満額を支払う必要があり、毎年の経済的負担が重くのしかかります。

売却需要の高まりと売却時期の重要性

親と同居していた家を売却する動きが増えたことで、岡山市内でも中古住宅の売却ニーズが高まっています。
しかし、空き家になった期間が長いほど、建物の劣化が進み、査定額が低くなるリスクが生じます。
親が施設に入居した段階で、早めに売却の準備を始めることが、より高く売るための重要なポイントです。

相続登記の義務化と名義確認の重要性

2024年から始まった相続登記の義務化

親が亡くなった後、相続人への名義変更（相続登記）が法律で義務付けられました。
従来は相続登記を放置しても罰則はありませんでしたが、今は登記を怠ると罰金が発生します。
実家を売却する前に、必ず相続登記を済ませることが法的な義務です。

名義確認で避けるべき落とし穴

親が長年住んでいた家でも、昔の登記簿には先々代の名義のままということもあります。
そのような場合、親からの相続登記、さらにはその前の世代からの登記という複数回の手続きが必要になります。
売却前に法務局で登記簿を確認し、現在の名義人が誰なのか、手続きに何が必要かを正確に把握することが重要です。

登記費用と税理士・司法書士の活用

相続登記には、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）や司法書士の手数料がかかります。
複数の相続登記が必要な場合は、手続きの複雑さが増し、専門家の力が不可欠になります。
売却予定額から逆算し、必要な費用を事前に計算しておくことで、予期しない出費を防ぐことができます。

複数の相続人がいる場合の合意形成と手続き

兄弟姉妹間での遺産分割協議の進め方

親と同居していた子ども（実家を相続する予定の子ども）と、他の兄弟姉妹との間で、遺産分割について話し合う必要があります。
実家を売却して現金化し、その代金を相続人で分割する方法が最も揉めにくい方法です。
売却前に全相続人の同意を得ておくことで、売却手続きをスムーズに進めることができます。

実家の売却益の相続人間での配分

親と同居していた子どもが、他の子ども達より家の相続を受け取るようなケースでは、売却益の配分方法が複雑になります。
親の遺言がない場合は、遺産分割協議により、相続人全員の合意の下で配分を決めます。
不動産会社や税理士、弁護士に相談し、後々のトラブルを避けるための書類作成・合意書署名を忘れずに進めましょう。

相続放棄や不動産の共有を避ける判断

複数の相続人が同じ実家を共有で相続することは、後々の売却をさらに複雑にします。
1人の相続人に家を相続させ、他の相続人には現金で相続分を支払う、または売却して現金化して分割する方法が推奨されます。
早期に合意を形成し、登記手続きを進めることで、関係者全員がスムーズに次のステップに進めます。

空き家になった実家の維持管理と早期売却のメリット

空き家の固定資産税・管理費の負担

空き家には、毎年の固定資産税が満額課税されます。
さらに、火災保険の手配、定期的な通風・清掃、庭の手入れなど、管理に伴う費用と手間が発生し続けます。
親と同居していた時代の家の面積が大きいほど、これらのコストは拡大し、経済的な負担が重くなります。

建物の劣化と査定額の低下

空き家が長く放置されると、外壁の剥落、屋根の破損、内部のカビ発生など、劣化が加速します。
建物の劣化が進むほど、リフォーム費用が増加し、最終的な売却額が下がります。
親が施設に入居してから1年以内の売却を目指すことで、建物の状態が比較的良い段階での売却が実現できます。

早期売却による経済メリットと心理的安心感

空き家の維持費をカットでき、相続税申告後の固定資産税納税義務も短縮できます。
また、複数相続人間での利害関係を早期に解消でき、心理的なストレスも軽減されます。
相続から1年以内に売却することで、相続税の納税期限前に現金化でき、資金繰りも円滑になります。

実家売却時の実務的な流れと注意点

不動産会社の査定と現状確認

まずは複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、親と同居していた家の市場価値を把握します。
空き家になった期間、建物の経年劣化、立地条件などが査定に反映されます。
複数社の査定結果を比較することで、適切な売却価格を決めることができます。

相続人全員からの売却同意書と委任状の取得

売却契約を結ぶ前に、全相続人からの同意を書面で取得します。
遠く離れて暮らす相続人がいる場合は、郵送や電子署名での同意取得が必要になります。
トラブルを避けるため、不動産会社や弁護士に相談し、正式な委任状や同意書を準備することが重要です。

売却から決済までの時間管理

売却契約から引き渡し・決済までは通常1〜2ヶ月かかります。
この間に、残置物（親が使用していた家具や日用品）の処分、抵当権抹消の手続き、測量などが進行します。
スケジュール管理を不動産会社と相談し、遅延を避けることが大切です。

成功事例：親の老人ホーム入居後に親と同居していた自宅を売却した事例

売却前の課題と決断のポイント

岡山市内に住む兄妹（兄が親と同居していた）は、親が老人ホームに入居した段階で、実家の売却を検討しました。
兄が実家に住んでいたため、親と兄の2人で住んでいた築35年の3LDK一戸建てが、親の入居により急に空き家になりました。
空き家の固定資産税と管理費が毎月発生することに気付き、早期売却の必要性を認識しました。

相続登記から売却までの実務の進行

親の入居から3週間後、法務局で登記簿を確認し、親が所有していることを確認しました。
相続登記の手続きはまだ必要ありませんでしたが、今後のために兄への名義変更を検討しました。
複数の不動産会社に査定を依頼し、現状売却で最も高い評価を得た会社と媒介契約を結びました。

売却後の現金化と兄妹間での配分

売却から2ヶ月で買い手が見つかり、売却価格は1,500万円でした。
仲介手数料、税務申告費用などを差し引いた手取り額は約1,400万円でした。
親の医療費・介護費用に充てるため、売却益の大部分を親の施設入居費や医療費に充当し、残額を兄妹で按分しました。

よくある質問（FAQ）

Q1｜親が亡くなった直後、実家を売却できますか？

相続登記と遺産分割協議が完了していれば売却可能です。ただし相続登記には数週間から数ヶ月必要なため、早めの手続き開始が重要です。

Q2｜複数の相続人がいる場合、全員の同意が必要ですか？

はい、共有名義の場合は全員の同意と署名が必要です。遺産分割協議で1人に名義を集約することで、売却手続きを単純化できます。

Q3｜空き家になった実家は、どのくらい価値が下がりますか？

空き家の期間や劣化状況により異なります。一般的に1年で5〜10%程度の査定低下があり得るため、早期売却が重要です。

Q4｜相続登記の手続きは自分でできますか？

複雑なケースは司法書士に依頼することをお勧めします。登記の不備があると売却が進まないため、専門家の活用が無難です。

Q5｜親と同居していた家に住宅ローンが残っていた場合はどうなりますか？

抵当権の抹消手続きが必要になります。相続人が返済を継続するか、売却益から返済するかを判断し、速やかに手続きを進めることが大切です。

Q6｜売却から相続税申告までの期限はありますか？

相続税申告の期限は相続開始から10ヶ月です。売却のタイミングによっては、譲渡所得税の申告も必要になるため、税理士に早めに相談しましょう。

Q7｜空き家期間が長い場合、どのような売却戦略がありますか？

現状売却、リフォーム売却、買取の3つの選択肢があります。建物の劣化状況と手取り額の期待値から、最適な方法を選びましょう。

Q8｜遠く離れた相続人の同意をどのように取得しますか？

書面での同意書や郵送での署名、電子署名など、複数の方法があります。不動産会社に相談し、適切な手続きを進めることをお勧めします。

Q9｜親と同居していた家の相続でトラブルになったら、どこに相談できますか？

弁護士や司法書士などの専門家に相談することで、円滑な解決が見込めます。相続人間での意見の相違がある場合は、早めに専門家をはさむことが重要です。

Q10｜実家売却後、親の介護費用が不足した場合はどうなりますか？

売却益の一部を親の介護費用として確保しておくことが重要です。ファイナンシャルプランナーに相談し、親の平均余命と必要な資金を計画することをお勧めします。

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専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

親と同居していた家を売却する際の最大の課題は、相続手続きと複数相続人間の合意形成です。
近年、相続登記の義務化により、手続きの重要性が一層高まっています。
親が施設に入居した段階で、速やかに法務局で登記簿を確認し、売却準備を開始することが鍵となります。

また、親と同居していた子どもと、別の場所に暮らす兄弟姉妹との間で、遺産の扱いについて齟齬が生じやすいものです。
実家を売却して現金化し、相続人で配分する方法が最も揉めにくく、かつ迅速に進めやすいでしょう。
売却益から相続税や譲渡所得税を差し引いた手取り額を正確に計算し、各相続人に明示することで、信頼関係を保ちながら手続きを進めることができます。

空き家の状態が長引くほど、建物の劣化が加速し、最終的な売却額が低下します。
親の老人ホーム入居から1年以内の売却を目指し、固定資産税などの無駄なコストを削減することが、相続人全員の利益につながります。
不動産会社や税理士、弁護士のチームをしっかり組み、スムーズな売却を実現してください。

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