不動産執行が行われる手順について解説します

住宅ローンの支払いが厳しい・・・そんな方が増えています。

住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合、最終的には不動産が差し押さえられてしまいます。

この記事では、不動産が差し押さえられる「不動産執行」の手順について解説します。

不動産の強制執行は慎重な手続きが必要

不動産はその財産的価値が非常に高く、しかも、利害関係人が多数存在している可能性があります。そのため、不動産を対象とする強制執行では、特に慎重に手続きが進められます。

不動産執行は、債権者の申し立てによってスタートします。債権者が不動産執行の対象となる不動産の所在地を管轄する地方裁判所に対して、不動産執行の申し立てをします。

裁判所は申立書を審査して、問題がなければ、不動産執行の開始や不動産の差し押さえを宣言する開始決定をします。開始手続き決定の書類は債務者に送達されますので、それによって債務者は手続きがはじまったことを知ります。

開始決定がなされると、対象となっている不動産は差し押さえられます。債務者が債権者の先手をとって不動産を売却して現金化することを防ぐためです。このように不動産を差し押さえて、不動産に関する処分が一切禁止されます。

競売の手続きに入ります。現状が凍結されると、不動産に関するどんな担保権があるのか、不動産自体にどれだけの価値があるか、といった競売に必要な情報を集めます。

裁判所は、登記されている抵当権者などに対して、期間内に債権の届け出をするように催告します。

この届出によって、申立人の債権以外に、どれだけの債権があるのかが明らかになります。

さらに、裁判所から命じられた執行官によって、不動産の現況や占有状態などの調査がなされます。

また、評価人が不動産の評価額を鑑定します。この結果、現況調査報告書と評価書が作成され、裁判所に提出されます。その後、不動産に関する権利などを記載する物件明細書が作成されます。

裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却基準価額を決定します。そして、現況調査報告書、評価書、物件明細書を一般に公開して、誰もが見ることができるようにします。これらの情報を公開することで競売に参加することができます。

競売の方法としては、競り売り方式と入札方式があります。ただし、1回目の競売では定められた期間内での入札方式が採用されています。競落人が決まって、その人が代金を納付したら所有権移転登記の手続きをします。

不動産の代金が納付されると、債権者に配当されます。裁判所は、配当期日を決めて、申立人や債権者に対して、配当期日に配当を行うことを通知します。納付された不動産の代金ですべての債権を回収できない場合は、それぞれの債権者に対する配当額は、担保権の優先順位や債権額に応じて決められます。

今回は不動産執行（競売）の流れについて解説しましたが、住宅ローンの支払いが厳しくなってきたら、できるだけ早い段階で金融機関や専門家に相談されることをおすすめします。