家の住み替えにかかる税金と節税につながる特例・控除をわかりやすく解説

家の住み替えを行う際、そこには税金がかかってきます。

大金をはたいて住み替えを行うのに、さらに税金となれば、家計には大きな負担となってしまいますよね。しかし、特例や控除を利用することで、その負担を軽減することができます。

ここでは、家の住み替えにかかる税金と利用できる特例・控除について解説していきます。

後になって、「そこにも税金もかかるの？」「特例を知らなくて損をしてしまった…」なんてことにならないよう、しっかりと押さえておきましょう。

家の住み替え時にかかる税金

不動産取引を行う際、そこには様々な税金がかかってきます。家の住み替えにおいても例外ではありません。ここでは、家の住み替えを行う際にかかる税金をご紹介していきます。

[①譲渡所得税（旧居の売却時にかかる）]

譲渡所得税とは、不動産を売却した際にかかる税金の総称です。下記の計算式で算出される譲渡所得に応じて、「所得税」と「住民税」と「復興特別税」が課せられます。

譲渡所得＝売却価格－取得費用※1 －譲渡費用※2

※1　取得費用は、家の購入価格や仲介手数料など、家の購入に要した費用のことです。取得費が不明な場合は、概算取得費として売却価格×5%で計算することもできます。

※2　譲渡費用は、仲介手数料や広告費など、家の売却に要した費用のことです。

譲渡所得税の額は、上記の計算式で算出された譲渡所得に、家の所有期間に応じて変わる税率をかけることで決まります。

譲渡所得税の税率

	家の所有期間	所得税の税率	住民税の税率	復興特別税の税率	合計税率
短期譲渡所得税	5年以下	30％	9％	0.63％	39.63％
長期譲渡所得税	5年超え	15％	5％	0.315％	20.315％

※家の所有期間が5年以下の場合の譲渡所得税を「短期譲渡所得税」といい、家の所有期間が5年超えの場合の譲渡所得税を「長期譲渡所得税」といいます。

[②印紙税（旧居の売却時と新居の購入時の両方でかかる）]

印紙税とは、契約書を取り交わす際にかかる税金のことです。税額分の収入印紙を購入し、契約書に貼付することによって納税します。

家の住み替えにおいては、旧居の売買契約と新居の売買契約、それぞれでかかります。印紙税の税額は、売買価格（契約書に記載された金額）によって決まります。

印紙税の税額

売買価格（契約書に記載された額）	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円以上～50万円以下	200円
50万円超～100万円以下	500円
100万円超～500万円以下	1,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円
1億円超～5億円以下	60,000円

不動産売買の契約書は、売主と買主が合意のもと、一つのものを作成します。そのため、印紙税の負担義務は双方にあり、実際にどちらが支払うか、あるいはどの割合で支払うかは、相談して決めることになります。

[③登録免許税（旧居の売却時と新居の購入時の両方でかかる）]

登録免許税とは、不動産の登記を行う際にかかる税金のことです。

登記とは、不動産の所在や構造、面積などの情報や、所有者の住所や氏名などの情報を、法務局（登記所）にある帳簿（登記簿）に記録することをいいます。

家の住み替えでは、次の2つの登記が必要となります。

所有権移転登記・所有権保存登記：

不動産の売買が行われた場合、土地と建物それぞれについて、売主から買主に所有権を移転する必要があり、これを所有権移転登記といいます。売買ではなく新築した場合は、建物部分のみ、所有権を新規で登録する必要があり、これを所有権保存登記といいます。

所有権移転登記および所有権保存登記における登録免許税の税額は、固定資産税評価額に、不動産の種類に応じて変わる税率をかけることで決まります。

所有権移転登記・所有権保存登記の税率

種類	税率
土地	2.0％
新築建物	0.4％
中古建物	2.0％

登録免許税の負担義務は、売主と買主の双方にありますが、一般的には、その後に所有者となる買主が負担するケースが多いです。

抵当権設定登記：

住宅ローンで不動産を購入した場合、その不動産に抵当権（住宅ローンの支払いができなくなった場合に物件を差し押さえる権利のこと）を設定する必要があり、これを抵当権設定登記といいます。

抵当権設定登記における登録免許税の税額は、原則として、ローンの借入金額×0.4％です。※あくまで原則であって、登記時期や不動産条件により異なる税率が適用されることもあります。

[④不動産取得税（新居の購入時にかかる）]

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金のことです。不動産取得税の税額は、原則として、固定資産税評価額×4％です。※あくまで原則であって、取得時期や不動産条件により異なる税率が適用されることもあります。

家の住み替え時に利用できる税金の特例・控除

これまでご紹介してきたように、家の住み替えを行う際には税金がかかりますが、一定の条件を満たせば、次のような特例あるいは控除を利用することができます。

旧居売却で譲渡益が生じた場合に利用できる特例

①3,000万円特別控除の特例

②軽減税率の特例

③買い替え特例

旧居売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例

④譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

新居購入で利用できる控除

⑤住宅ローン控除

以下、それぞれの内容を詳しく解説していきます。

旧居売却で譲渡益が生じた場合に利用できる特例

[①3,000万円の特別控除の特例]

「3,000万円の特別控除の特例」とは、家を売却する際において、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得のうち3,000万円までが非課税となる制度のことです。

譲渡所得が3,000万円以上になることは稀であるため、「3,000万円の特別控除の特例」を利用すれば、ほとんどのケースで譲渡所得税を納める必要がなくなります。

[②軽減税率の特例]

「軽減税率の特例」とは、所有期間が10年を超えている家を売却する際において、一定の要件を満たしていれば、長期譲渡所得税の税率が通常よりも軽減される制度のことです（特別復興税を除く）。

通常、長期譲渡所得の税率は、前述したように、20％（所得税15％+住民税5％）ですが、「軽減税率の特例」を利用すると、次のように税率が軽減されます。

譲渡所得	税率
6,000万円以下の部分	14％（所得税10％+住民税4％）
6,000万円超の部分	20％（所得税15％+住民税5％）

なお、「軽減税率の特例」は、「3,000万円の特別控除の特例」との併用ができます。

「3,000万円の特別控除の特例」を適用しても譲渡所得がある場合、その金額に対して税金がかかりますが、「軽減税率の特例」を適用することで、その金額にかけられる税率が低くなります。

[③買換えの特例]

「買換えの特例」とは、所有期間が10年を超えている家を売却する際において、その売却代金よりも買い替えた家の購入代金が高い場合、一定の要件を満たしていれば、売却によって生じた譲渡所得税の課税を、次の売却時まで繰り延べられる制度のことです。

これは複雑なので、例をあげてご説明します。

たとえば、かつて3,000万円で購入した家を4,000万円で売却し、5,000万円で新居を購入したとします。

この場合、旧居の譲渡所得は1,000万円（4,000万円ー3,000万円）で、通常であれば課税対象となりますが、新居の購入価格（5,000万円）が旧居の売却価格（4,000万円）より高額であるため、課税を先送りにすることもできます。

ただし、あくまで先送りになるだけで、非課税になるわけではありません。5,000万円で購入した新居を売却するときに、繰り延べた分が譲渡所得に加算されることになります。

※説明を分かりやすくするため、譲渡費用＝0円として計算しています。

この「買換え特例」を利用することで、多くのお金を新居の購入資金に充当できるようになります。いずれ譲渡所得税を支払うとしても、その間に大きな収入を見込めるのであれば、利用する価値はあります。

なお、この「買換えの特例」は、「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」との併用はできません。

旧居売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例

[④譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例]

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、所有期間が5年を超える家を売却する際において、その売却代金が自分が購入したときの代金よりも下回った場合に、つまりは譲渡損失があった場合に、一定の要件を満たしていれば、その損失分を他の所得（給与所得など）から控除できる制度のことです。

こちらは譲渡損失が生じた場合に利用できる特例であって、譲渡益が生じた場合に利用できる「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」「買換えの特例」との併用はありません。

新居購入で利用できる控除

[⑤住宅ローン控除]

「住宅ローン控除（正式名称は住宅借入金等特別控除）」とは、住宅ローンを組んだ場合に、一定の要件を満たしていれば、年末の住宅ローン残高に応じて所得税と住民税から一定額が控除される制度のことです。

「住宅ローン控除」は、「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」「買換えの特例」との併用はできませんが、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」との併用はできます。

家の住み替え時に特例を利用する際の注意点

家の住み替えを行う際、実際に特例や控除を利用することにした場合は、次の4点に注意してください。

【注意点1：利用パターンを比較する】

各種特例・控除には、併用できるものと併用できないがあります。自分のケースに当てはめて、どのパターンがお得になるか、事前に比較してください。主に譲渡所得税の額、住宅ローンの額、所得税や住民税の額などによって変わってきます。

【注意点2：不明点を放置しない】

家の住み替えにかかる税金は大金になります。適用条件を勘違いしていたり、税金の計算が間違っていたりすれば大変なことになります。不明点は放置しないようにしてください。ご自身で不明点を解消できなれば、専門家などに相談してください。

【注意点3：お金を用意しておく】

家の住み替えを行う際は、何かと出費がかさみますが、いざ税金を支払うという段階になったときに、「手持ち資金がない」といったことのないようにしてください。また、それぞれの税金は支払うタイミングに違いがあるため、事前にきちんと確認しておきましょう。

【注意点4：忘れずに確定申告を行う】

ご紹介してきた特例や控除は、自動的に適用となるわけではありません。自分から確定申告を行う必要があります。期限までに忘れずに行うようにしてください。また、必要となる書類はそれぞれのケースで異なります。詳しくは国税庁のホームページで確認してください。

まとめ

家の住み替えにかかる税金と利用できる特例・控除について解説してきました。

ポイントをおさらいしておきましょう。

家の住み替えでかかる税金一覧

名称	内容	課税されるケース
①譲渡所得税	譲渡所得にかかる税金	旧居売却
②印紙税	契約書作成にかかる税金	旧居売却、新居購入
③登録免許税	不動産登記にかかる税金	旧居売却、新居購入
④不動産取得税	不動産取得にかかる税金	新居購入

家の住み替えで利用できる特例・控除一覧

名称	内容	利用できるケース	併用できるもの
①3,000万円の特別控除の特例	譲渡所得のうち3,000万円までのが非課税	旧居売却で利益が出た場合	②
②軽減税率の特例	長期譲渡所得税の税率が軽減	旧居売却で利益が出た場合	①
③買換えの特例	譲渡所得税の支払いを先送り	旧居売却で利益が出た場合	なし
④譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	譲渡損失分を他の所得から控除	旧居売却で損失が出た場合	⑤
⑤住宅ローン控除	ローン残高に応じて所得税と住民税から一定額を控除	新居購入で住宅ローンを利用する場合	④