そもそも再建築不可物件とは?

「今建物として存在しているものの、取り壊した場合に新しく建築することができない状態」にある物件のことを「再建築不可物件」と言います。

さて、建築基準法の中に「接道義務」というものがあります。
これは、「原則として幅員（ふくいん）4ｍ以上の道路に、土地の間口が2ｍ以上の幅で接している」という条件を満たしていないと建物を建てることができないというルールです。

ただし「すでにある建物」に関しては、接道義務を破っているというだけで取り壊しの命令が下ることはありません（他の理由で解体しなければならなくなる可能性はあります）。
ですが取り壊してしまえば、「以前までは建物があった」としてもさすがに新築することはできないのです。

そのため一般的な不動産と比較すると、再建築不可物件の取引価格は大幅に低いです。
ですから不動産サイトなどで、「再建築不可物件」という記載を見つけたときは気をつけましょう。相場に比べて非常に安いかもしれませんが、不動産としての利用価値は低いと言えます。

再建築不可物件を相続で取得するケースもあります

建築基準法ができたのは1950年のことです。
そのため古い建物の中には再建築不可物件もたくさんあり、「非常に珍しい」というほどのレベルではありません。
ですから相続などで古い物件を得る見込みなのであれば、再建築不可物件であるか否かを早めにチェックしておきましょう。

再建築不可物件の買い手側から見たデメリット

再建築不可物件の多くは築年数の長い物件であり、建物をまともに利用できるようにするためには高額のリフォーム費用が発生することになりやすいです。
また、住宅ローンの対象外となるケースも少なくありません。そして、売りたくなったとしても買い手がつきにくいです。
さらに地震や火災などで倒壊した際、基本的に再築できません（天災が理由であっても特例が認められるようなことは原則としてありません）。

このようなデメリットがあるため再建築不可物件を買いたがる人は少ないです。そのため必然的に取引価格も安くなります。

再建築不可物件の売り方は主に2種類

再建築不可物件の売り方は大きく分けて2種類あります。

・再建築不可物件のままで売る
・接道義務をクリアしてから売る（再建築できるようにしてから売る）

「再建しないもの」として売る

先ほどもお伝えした通り、今ある建物が「接道義務を果たしていない」というだけで利用できなくなることは基本的にありません。再建築不可物件をそのまま活用することもあれば、「解体→更地として使う」というケースもあります。

実際、再建築不可物件を買ってくれる不動産業者もたくさんあります。買取価格は低くなる傾向にありますが、すぐに処分したいなどの理由があるのであれば検討してみましょう。

隣接地所有者に売る

「隣接地が接道義務をクリアしている」のであれば、隣接地と再建築不可物件を繋げることにより、再建築についての制限が消滅します。

実際、隣接地所有者が敷地を拡大するために買ってくれるケースがあります（車庫を作りたい、庭が欲しいなど）。そして隣接地所有者が購入してくれるのであれば、売却するにあたって発生する各種コストも小さくなりやすいです。

また、条件が揃えば売るにあたって「仲介業者」を使う必要がなくなるかもしれません。
ただ、たとえ再建築不可物件であっても大きなお金が動くことに変わりはありません。そのため少しの誤解によって法的紛争にまでエスカレートする可能性さえありますし、そうでなくても面倒な思いをすることになるかもしれません。
ですから状況によっては弁護士などのプロに手続きを任せることをおすすめします。

道路と接する土地を買う

「接道義務をクリアできるように隣接地を買って一体化させる」ことによっても、再建築についての制限が消滅します。こうすれば、一般的な物件と同じくらいの価格で売りやすくなります。

セットバックについて

建築基準法における接道義務は、公道以外にも課せられています。
主にこれらの道路が対象となります。

・幅員4ｍ以上の、道路交通法の道路（市道、県道、国道など）
・幅員4ｍ以上の、土地区画整理法や都市計画法に沿って造成された道路
・幅員4ｍ以上の、道路位置指定を受けた道路
※道路位置指定については後述

「建築基準法に沿った道路」に土地が接しているのであれば、建築地を「道路中心線から水平距離で2mまで」後退させれば再建築ができるようになります。この後退を指してセットバックと呼びます。
「セットバックをする意味のある土地」ですから建築面積に制限はあります。ですが、再建築はできるようになるため売却しやすくなることでしょう。

道路位置指定について

道路位置指定の申請が特定行政庁に承認されれば、接道義務をクリアできるようになります。位置指定道路は「私道」であり「公道」ではありませんから、分譲地に関しては複数の持ち主が共有することになる場合もあります。特に土地が「公衆用道路」であるケースには該当しやすいです。

まとめ

再建築不可物件を売るのは、通常の不動産と比べてもさらに難易度が高いと言えます。個人でこなそうとすれば多大な労力がかかることになります。ですから、再建築不可物件の売買実績が多い不動産業者を見つけて相談してみることを推奨します。

この記事を書いた人

archi
archiアーキ君