岡山市で空き家を放置するとどうなる？リスクと対策を解説

2026年4月11日

【結論】放置を続けると行政代執行・罰則・資産価値喪失のリスクがあり、早めの対応が不可欠

岡山市内の空き家は年々増加しており、
何もしないでいると「特定空家」に指定され、
固定資産税の優遇が失われるうえ、
行政代執行で強制撤去・その費用まで請求されるリスクがあります。
老朽化・治安悪化・近隣トラブルといった問題も現実に起きており、
放置は百害あって一利なしです。
まずこの記事でリスクの全体像を把握し、
早めに対策を取ることが大切です。

空き家を放置すると起こる5つのリスク

■ ① 固定資産税が最大6倍になる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、
固定資産税が最大1/6に軽減されています。
しかし「特定空家」に指定されるとこの特例が外れ、
税負担が一気に最大6倍に跳ね上がります。
年間10万円だった固定資産税が60万円になるケースも、
現実に起きています。

■ ② 行政代執行で強制撤去・費用請求される

「空家特措法（特定空家等対策の推進に関する特別措置法）」により、
危険な状態の空き家には行政が勧告・命令を出すことができます。
改善されない場合は自治体が強制撤去（行政代執行）を行い、
解体費用（木造一戸建てで100万〜300万円程度）は
全額所有者に請求されます。

■ ③ 老朽化による近隣被害・賠償責任

屋根材の飛散・外壁の崩落・ブロック塀の倒壊などが起きると、
近隣住民や通行人への被害につながります。
その場合の賠償責任は所有者が負うことになり、
多額の損害賠償を求められるリスクがあります。

■ ④ 不法侵入・放火・ゴミ不法投棄の温床になる

長期間放置された空き家は、
不法侵入・落書き・ゴミの不法投棄の対象になりやすく、
地域の治安悪化にもつながります。
放火被害が起きた場合、
隣接する住宅への延焼で近隣トラブルに発展するケースもあります。

■ ⑤ 資産価値がゼロになる・売れなくなる

放置期間が長くなるほど建物は老朽化し、
買い手がつかない・解体費用が売値を上回るといった状況になりがちです。
早いうちに動けば売却で資産を回収できますが、
放置すればするほど「負動産」になるリスクが高まります。

岡山市の空き家の現状と法律

■ 岡山市の空き家の現状

総務省の住宅・土地統計調査によると、
岡山県の空き家数は年々増加傾向にあり、
岡山市内でも老朽化した空き家が地域課題となっています。
岡山市は独自に「空き家等対策計画」を策定しており、
危険な状態の空き家に対して積極的な指導・勧告を行っています。

■ 特定空家とは？

以下のいずれかに該当すると「特定空家」に指定されます。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことで景観を損なっている状態
周辺の生活環境の保全に影響を及ぼしている状態

指定されると固定資産税特例の解除・勧告・命令・行政代執行と、
段階的に厳しい対応が取られます。

■ 管理不全空き家（2023年法改正）

2023年の空家特措法改正で「管理不全空き家」という区分が新設されました。
特定空家ほど深刻でなくても、
管理が不十分と判断されれば固定資産税の特例が解除される可能性があり、
以前より早い段階で税負担が増えるリスクがあります。

空き家放置の実際の事例

■ 事例①：老朽化した空き家が特定空家に指定されたケース

相続後に管理を放置していた築40年超の木造一戸建てが、
近隣からの苦情をきっかけに市の調査対象となりました。
勧告を無視した結果、
行政代執行により解体され、
費用約180万円が所有者に請求されました。
固定資産税の特例解除もあわせて発生し、
年間の税負担が大幅に増加しました。

■ 事例②：売却で資産を回収できたケース

親の死後、
遠方に住む相続人が管理できずにいた空き家を、
築年数が経過する前に売却相談へ動いたケースです。
解体不要・現況渡しで買い手がつき、
550万円での売却に成功しました。
放置を続けていれば数年後には解体費用が発生し、
実質マイナスになっていた可能性がありました。

対策：売却・活用・解体の選択肢

■ 選択肢① 売却する（最もおすすめ）

空き家の対策として最もシンプルで、
資産を現金化できるのが売却です。
岡山市内では中古住宅＋リフォーム需要が高まっており、
古い建物でも買い手がつくケースは少なくありません。
早めに動くほど売却価格が高くなる傾向があるため、
迷っているなら早期の査定相談がおすすめです。

■ 選択肢② 賃貸・活用する

リフォームして賃貸に出す・民泊として活用する・
地域の団体に貸し出すといった方法もあります。
ただし初期費用（リフォーム費用）がかかるため、
費用対効果をしっかり試算したうえで判断することが重要です。

■ 選択肢③ 解体して土地として売る

建物の老朽化が激しい場合は、
解体して更地にしてから売却する方法もあります。
解体費用（木造一戸建てで100万〜300万円程度）はかかりますが、
土地として売り出すことで買い手が広がるメリットがあります。
なお解体すると住宅用地の固定資産税特例が外れるため、
売却までの期間を短くする計画を立てることが重要です。

■ 選択肢④ 自治体の空き家バンクを活用する

岡山市では「空き家バンク」制度を設けており、
売りたい・貸したい空き家の情報を登録することができます。
移住希望者や活用を検討している事業者とマッチングする機会があり、
なかなか買い手が見つからない場合の選択肢の一つです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家のままにしておいても問題ない？
A. 老朽化・税負担増加・行政代執行のリスクがあり、放置は危険です。

Q2. 特定空家に指定されるとどうなる？
A. 固定資産税の特例が外れ、勧告・命令・行政代執行の対象になります。

Q3. 古い空き家でも売れますか？
A. 売れます。岡山市では中古住宅需要が高く、現況渡しで買い手がつくケースもあります。

Q4. 解体してから売るべきですか？
A. 建物の状態によります。まず査定を受けてから判断することをおすすめします。

Q5. 相続した空き家はどう対処すればいい？
A. 相続登記を済ませたうえで、売却・活用・解体のいずれかを早めに検討してください。

Q6. 空き家バンクとは何ですか？
A. 岡山市が運営する、空き家の売却・賃貸情報を登録できるマッチング制度です。

Q7. 管理を誰かに任せることはできますか？
A. 不動産会社や専門業者に空き家管理サービスを依頼することが可能です。

Q8. 遠方に住んでいても手続きできますか？
A. 可能です。委任状の活用や郵送対応で進められるケースがほとんどです。

Q9. 売却と解体、どちらが費用的に得ですか？
A. 建物の状態・土地の価値によって異なります。専門家への相談が確実です。

Q10. 岡山市に相談窓口はありますか？
A. 市の担当部署や、地域密着の不動産会社への相談が有効です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。

空き家問題は「自分には関係ない」と思われがちですが、
相続・転居・施設入居などをきっかけに、
気づかないうちに所有者になっているケースが非常に多くあります。
特に岡山市内では、
旧市街地や郊外エリアを中心に老朽化した空き家が増えており、
放置による近隣トラブルや行政からの指導も実際に起きています。
大切なのは「問題が起きてから動く」のではなく、
「問題になる前に相談する」ことです。
売却・賃貸・解体・活用など、
それぞれのご事情に合った選択肢は必ずあります。
一人で悩まず、
まずは地域の実情を熟知した専門家にご相談ください。
当社は岡山市中区を中心に不動産売買仲介を専門としており、
空き家に関するご相談にも丁寧にお応えしております。
お客様一人ひとりに「誠実」であること、
そして「公正・適正」な対応を、
私は常に心がけております。