囲い込みとは？不動産売却で損をしないための注意点

2026年4月15日

【結論】囲い込みとは、不動産会社が売主の利益より自社の利益を優先して、売却機会を狭めてしまう行為のことです

不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼すれば安心だと思われがちですが、実際には「囲い込み」と呼ばれる問題に注意が必要です。
囲い込みとは、他社から買主紹介があっても情報を十分に開示しなかったり、意図的に自社だけで買主を見つけようとしたりして、売却のチャンスを狭めてしまう行為を指します。
特に岡山市で不動産売却を検討している方も、媒介契約の種類や不動産会社の対応をよく見極めないと、売れるはずの物件が長引いたり、適正価格で売れなかったりする可能性があります。
不動産売却で損をしないためには、囲い込みの仕組みと見抜き方を知っておくことが大切です。

囲い込みとは何か

囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件について、他社からの買主紹介を積極的に受け入れず、できるだけ自社だけで買主を見つけようとする行為です。

■ なぜ囲い込みが起こるのか

売主側と買主側の両方から仲介手数料を得たいから
自社で取引を完結させたいから
他社に買主を取られたくないから

■ いわゆる「両手仲介」との関係

売主の仲介会社が、そのまま買主も見つけると両手仲介になる
両手仲介自体は違法ではない
ただし、他社からの紹介を不当に断るような行為は問題になる

👉 つまり囲い込みの問題は、両手仲介そのものではなく、売主の利益を損なう形で販売機会を制限してしまうことにあります。

囲い込みが売主に与えるデメリット

囲い込みが起こると、売主にとって不利な結果につながることがあります。

■ 主なデメリット

買主候補が減って売れにくくなる
売却期間が長引く
価格交渉で不利になりやすい
結果として値下げが必要になることがある
売主が市場の反応を正しく把握しにくい

■ よくある不利益

本来ならもっと早く売れた可能性がある
もっと良い条件の買主を逃しているかもしれない
「反響が少ない」と言われ続けて値下げを勧められる

👉 囲い込みは、目に見えにくい形で売主の機会損失を生むのが大きな問題です。

囲い込みが起こりやすい場面とは

囲い込みは、売主が気づきにくい場面で起こることがあります。

■ 起こりやすいケース

専任媒介や専属専任媒介で1社に任せている
売主が販売状況をあまり確認していない
不動産会社がレインズ登録後の反響状況を詳しく説明しない
他社からの問い合わせ状況が見えない

■ こんな対応には注意

「今はまだ紹介できません」と他社に伝えている
「商談中」として長く止めている
内覧希望が少ない理由を説明しない
価格変更ばかり勧めてくる

👉 特に、売主が1社に完全に任せきりになっていると、気づきにくくなる傾向があります。

囲い込みと両手仲介の違い

囲い込みと両手仲介は混同されやすいですが、同じ意味ではありません。

■ 両手仲介とは

1つの不動産会社が売主と買主の両方を仲介すること
法律上、直ちに違法ではない
売主・買主双方にメリットがある場合もある

■ 囲い込みとは

両手仲介を狙って他社の紹介を妨げるような行為
売主の利益を害する可能性がある
適切な流通を妨げる点が問題

👉 重要なのは、両手仲介かどうかではなく、売却機会が不当に狭められていないかを見ることです。

囲い込みを見抜くためのチェックポイント

囲い込みは外から見えにくいですが、いくつかのサインから気づける場合があります。

■ 確認したいポイント

レインズに正しく登録されているか
販売状況の報告が定期的にあるか
他社からの問い合わせ件数を共有してくれるか
内覧数や反響数の根拠を説明してくれるか
価格変更の理由が具体的か

■ 不安を感じやすいサイン

問い合わせ状況の説明があいまい
「反響がない」とだけ言われる
他社からの紹介状況を教えてくれない
売主の質問に対してはぐらかす

👉 売主としては、「何件問い合わせがあって、どう対応しているのか」まで確認することが大切です。

囲い込みで損をしないための対策

囲い込みを完全に防ぐのは難しくても、リスクを下げることはできます。

■ 対策のポイント

媒介契約の内容を理解して選ぶ
販売活動の報告を具体的に求める
査定時に販売方法を詳しく確認する
レインズ登録証明書を確認する
囲い込みへの考え方を事前に質問する
必要に応じて契約の見直しを検討する

■ 会社選びで見たいポイント

岡山市での売却実績がある
販売戦略を具体的に説明できる
物件情報の公開範囲が明確
反響・内覧・交渉の報告が丁寧

👉 囲い込み対策で最も重要なのは、「任せきりにしないこと」と「説明責任を果たしてくれる会社を選ぶこと」です。

媒介契約の種類による注意点

囲い込みのリスクを考えるうえで、媒介契約の違いも理解しておくことが大切です。

■ 一般媒介契約

複数社に依頼できる
1社による囲い込みリスクを分散しやすい
一方で各社の責任感が薄くなることもある

■ 専任媒介契約

1社に任せるため窓口が一本化される
報告義務がある
会社選びを間違えると囲い込みリスクに注意が必要

■ 専属専任媒介契約

最も1社依存が強い
報告頻度は高い
進め方をよく確認して契約する必要がある

👉 囲い込みが不安な場合は、契約形態だけでなく、担当会社の姿勢をしっかり見ることが重要です。

岡山市で不動産売却するときの注意点

岡山市で不動産売却を進める場合も、地域に詳しい会社選びと販売状況の透明性が重要です。

■ 岡山市で確認したいこと

北区・中区・東区・南区などエリア別の売却実績があるか
地元需要を理解した売り方ができるか
反響件数や内覧件数を具体的に共有してくれるか
レインズだけでなく自社サイトやポータル掲載も行っているか

■ こんな相談が多い

専任で任せたが動いている感じがしない
値下げ提案ばかりで理由が見えない
問い合わせが本当に少ないのか不安

👉 岡山市での売却でも、「地元に強いこと」と「販売の透明性があること」の両方が大切です。

囲い込みに関する事例・実績

売主が販売状況をきちんと確認することで、売却の進み方が改善することがあります。

■ 事例①：岡山市中区の戸建売却

状況：売り出し後しばらく反響が少ないと言われていた
対応：問い合わせ状況と販売方法を詳しく確認
結果：販売戦略を見直し、内覧数が増加

👉 売主側が状況を把握することで改善につながった事例です。

■ 事例②：岡山市北区のマンション売却

状況：専任媒介で任せていたが動きが見えにくかった
対応：報告内容の具体化を依頼し、販売状況を再確認
結果：売却活動の見える化により安心して進められた

👉 透明性のある報告は売主の安心感にもつながります。

■ 事例③：岡山市南区の相続物件

状況：価格変更を勧められていたが根拠が不明だった
対応：反響件数や内覧状況をもとに再検討
結果：値下げだけに頼らず販売方法の改善を実施

👉 囲い込みに限らず、根拠ある説明を求めることが重要です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
不動産売却では、売主様が見えないところで販売活動が進むため、「本当にきちんと動いてくれているのか」と不安に感じられることがあります。
その中でも囲い込みは、売主様の大切な資産の売却機会を狭めてしまう可能性があるため、注意が必要なテーマです。
もちろん、すべての両手仲介が問題というわけではありませんが、売主様にとって大切なのは、物件情報が適切に市場へ公開され、より多くの購入希望者に届く状態になっているかどうかです。
私たちは、売却活動の透明性を大切にし、反響状況や内覧件数、販売の進み方をできるだけわかりやすくご説明するよう心がけています。
不動産売却で損をしないためには、査定額の高さだけで会社を選ぶのではなく、どのように販売し、どのように報告してくれるかまで確認することが重要です。
安心して任せられる不動産会社と進めることが、納得できる売却結果につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 囲い込みとは何ですか？
A. 不動産会社が他社からの買主紹介を十分に受け入れず、自社だけで取引を進めようとすることで、売却機会を狭めてしまう行為です。

Q2. 囲い込みは違法ですか？
A. 行為の内容によりますが、売主の利益を不当に損なう形は問題視されます。

Q3. 両手仲介と囲い込みは同じですか？
A. 同じではありません。両手仲介自体は違法ではなく、囲い込みはその過程で他社紹介を妨げるような行為を指します。

Q4. 囲い込みされるとどうなりますか？
A. 買主候補が減り、売却期間が長引いたり、価格面で不利になったりすることがあります。

Q5. 専任媒介だと囲い込みされやすいですか？
A. 1社依頼のため注意は必要ですが、すべての専任媒介が問題というわけではありません。会社選びが重要です。

Q6. 囲い込みを防ぐにはどうすればいいですか？
A. レインズ登録の確認、販売状況の報告確認、問い合わせ件数の共有依頼などが有効です。

Q7. 一般媒介のほうが安心ですか？
A. リスク分散にはなりますが、必ずしも一般媒介のほうが良いとは限りません。物件や会社によって変わります。

Q8. 岡山市でも囲い込みに注意したほうがいいですか？
A. はい、岡山市でも不動産売却では販売状況の透明性を確認することが大切です。

Q9. 会社の報告が少ないときはどうすればいいですか？
A. 反響件数、内覧状況、レインズ登録状況などを具体的に確認しましょう。

Q10. まず何を基準に会社を選べばいいですか？
A. 査定額だけでなく、販売戦略、説明の丁寧さ、報告の透明性、地域実績を基準に選ぶことが重要です。

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