住宅ローンが残っている家は売れる？注意点と対処法

2026年4月15日

【結論】住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、「ローン残債をどう精算するか」が最大のポイントです

住宅ローンが残っている家を売る場合、「まだローンがあるから売れないのでは」と不安に感じる方は少なくありません。
しかし実際には、売却代金で住宅ローンを完済できるか、または不足分を自己資金で補えるかが整理できれば、売却は十分可能です。
とくに岡山市で不動産売却を検討している方は、エリアごとの需要や査定価格、住み替えのタイミングによって進め方が変わるため、早い段階で残債と査定額の両方を把握しておくことが重要です。
住宅ローンが残っている家の売却では、焦って進めるのではなく、資金計画を明確にしたうえで正しい方法を選ぶことが失敗防止につながります。

岡山市で住宅ローンが残っている家の売却相談が多い理由

住宅ローン返済中でも、生活の変化によって家を売りたいと考える方は多くいます。岡山市でも、住み替えや家計見直し、相続や離婚などをきっかけに売却相談が増えています。

■ よくある売却理由

住み替えで今の家を売りたい
転勤や転職で住み続けるのが難しい
家族構成の変化で家が合わなくなった
離婚に伴い不動産を整理したい
ローン返済負担を見直したい

■ 岡山市で多い相談傾向

中区・北区では住み替えに伴う売却相談が多い
東区・南区では戸建の売却と買い替え相談が多い
中古住宅ニーズがあるため、立地や建物条件次第で売却しやすいケースもある

👉 住宅ローンが残っている家の売却は珍しいことではなく、多くの方が住み替えや生活変化の中で経験する売却パターンです。

住宅ローンが残っている家でも売れる理由

結論からいえば、住宅ローンが残っていても家は売れます。なぜなら、売却時にローンを完済し、金融機関の抵当権を外せればよいからです。

■ 売却できる基本条件

売却代金で住宅ローンを完済できる
完済に足りない場合は自己資金で補える
金融機関と調整し、抵当権抹消の手続きができる

■ 知っておきたいポイント

住宅ローンが残っているだけでは売却不可にはならない
問題は「引き渡しまでに完済できるかどうか」
売却価格とローン残高の差額確認が最優先

👉 つまり、「売れない」のではなく「完済方法を整理すれば売れる」という考え方が基本です。

まず確認したい「アンダーローン」と「オーバーローン」

住宅ローン残債がある家を売るときは、まず現在の状況がアンダーローンかオーバーローンかを確認します。

アンダーローンとは

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態
売却代金でローン完済が可能
比較的スムーズに売却しやすい

👉 この場合は、通常の売却に近い形で進めやすくなります。

オーバーローンとは

売却価格が住宅ローン残高を下回る状態
売却代金だけでは完済できない
差額を自己資金などで補う必要がある

👉 この場合は、売却前に不足分をどう埋めるかを考える必要があります。

■ 確認すべきこと

住宅ローン残高証明書や返済予定表の確認
不動産会社の査定額確認
売却諸費用も含めた手残り計算

👉 売却判断では、査定額だけでなく仲介手数料や登記費用なども含めて考えることが大切です。

住宅ローンが残っている家を売る流れ

売却は次の順番で進めるとわかりやすくなります。

■ 基本的な流れ

住宅ローン残高を確認する
不動産会社に査定を依頼する
売却後に完済できるか試算する
仲介か買取かを検討する
売却活動を始める
買主と契約する
引き渡し時にローンを完済する
抵当権を抹消する

■ 売却前に整理したいこと

住み替え先を先に決めるかどうか
自己資金をどこまで使えるか
引っ越し時期と売却時期の調整
金融機関への事前相談

👉 住宅ローンが残っている家の売却では、不動産会社だけでなく金融機関との連携も重要です。

オーバーローンだった場合の対処法

査定額よりローン残高の方が多い場合でも、方法がまったくないわけではありません。状況に応じて対処法を検討します。

■ 主な対処法

自己資金で不足分を補う
住み替えローンを検討する
売却価格や売り方を見直す
買取ではなく仲介で売却を目指す
金融機関へ相談する

■ 注意点

住み替えローンは審査条件をよく確認する
無理な資金計画で進めない
急ぎ売却ほど価格が下がりやすい傾向がある

👉 オーバーローンでは、売ること自体よりも「どう完済するか」が最大のテーマになります。

住宅ローン残債がある家を売るときの注意点

住宅ローンが残っている家の売却では、通常の売却より気をつけたいポイントがあります。

■ 注意点

残債額を正確に把握せずに進めない
査定額だけで安心しない
売却諸費用まで含めて試算する
住み替え先とのスケジュール調整を行う
金融機関への相談を後回しにしない
1社だけで査定を決めない

■ よくある失敗

査定額で完済できると思っていたが諸費用を見落としていた
住み替え先の契約と売却時期が合わず資金計画が崩れた
高値で売り出しすぎて時間がかかり、予定が狂った

👉 売却価格だけでなく、最終的にいくら必要で、いつ動くのかを明確にすることが重要です。

岡山市の売却事例・実績

実際には、住宅ローンが残っていても適切な準備で売却できるケースが多くあります。

■ 事例①：岡山市中区の戸建住み替え

状況：住宅ローン返済中の戸建を売却して新居へ住み替え
課題：売却と購入のタイミング調整が必要だった
対応：査定と残債確認を早めに行い、資金計画を整理
結果：売却代金で完済し、スムーズに住み替え成功

👉 早めの準備が、無理のない住み替えにつながった事例です。

■ 事例②：岡山市北区のマンション売却

状況：住宅ローン残高があったが、立地条件が良く需要が見込めた
課題：できるだけ早く売却したい希望があった
対応：相場を踏まえた適正価格で売り出し
結果：比較的短期間で成約し、ローン完済

👉 価格設定を誤らなかったことが成功につながった事例です。

■ 事例③：岡山市南区の戸建売却

状況：査定額よりローン残高がやや多かった
課題：オーバーローン状態だった
対応：自己資金を一部充て、不足分を整理したうえで売却
結果：返済計画を崩さずに売却完了

👉 オーバーローンでも、事前整理により現実的な売却が可能だった事例です。

専門家コメント｜株式会社アーキ・クリエイト代表取締役　星川文伯

この度は弊社ホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は岡山市中区を中心とした、不動産売買仲介の専門業者です。
住宅ローンが残っている家の売却については、「ローン中でも本当に売れるのか」とご不安を抱える方が多くいらっしゃいます。
ですが実際には、売却代金で完済できるのか、不足が出る場合にどう対応するのかを整理できれば、売却自体は十分可能です。
大切なのは、感覚で進めるのではなく、現在の残債額、不動産の査定価格、諸費用、住み替え時期を総合的に見ながら計画を立てることです。
特に住み替えを伴う場合は、売却と購入のタイミングが資金計画に大きく関わるため、早めの相談が重要になります。
私たちは、お客様が安心して次の暮らしへ進めるよう、売却だけでなく資金面やスケジュール面も含めて丁寧にご提案することを心がけています。
住宅ローンが残っていることで売却を諦めるのではなく、まずは現状を整理することから始めていただければと思います。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？
A. はい、売れます。売却時にローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却可能です。

Q2. ローン残高より安くしか売れない場合はどうなりますか？
A. 不足分を自己資金で補う、住み替えローンを検討するなどの方法があります。

Q3. 抵当権がついたままでも売却できますか？
A. 最終的には引き渡し時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

Q4. 住宅ローン残高はどう確認すればよいですか？
A. 金融機関の残高証明書や返済予定表で確認できます。

Q5. 売却価格だけ見れば大丈夫ですか？
A. いいえ。仲介手数料や登記費用など諸費用も含めて確認する必要があります。

Q6. 住み替えの場合は何に注意すればいいですか？
A. 売却と購入のタイミング、資金計画、仮住まいの有無などを事前に整理することが重要です。

Q7. オーバーローンでも売却できますか？
A. はい、可能です。ただし不足分の対応方法を決めておく必要があります。

Q8. 岡山市ではローン残債があっても売れやすいですか？
A. エリアや物件条件によりますが、中区・北区などは需要が安定しており売却しやすいケースがあります。

Q9. 不動産会社は何社くらい比較した方がいいですか？
A. 一般的には2〜3社以上の査定比較がおすすめです。

Q10. まず何から始めればいいですか？
A. まずは住宅ローン残高を確認し、不動産会社へ査定を依頼して、売却後の資金計画を整理することから始めましょう。

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