空き家の「放置」には様々なリスクがあり、ときには法的な責任を問われることもあります。大きな損害を受けないためには、適切な空き家の管理を継続することが求められでしょう。

本記事では、空き家を放置することで想定されるリスクと、空き家の管理方法について紹介します。

日本における空き家の傾向

日本では、全国的に空き家問題が深刻化しており、大きな社会問題となっています。

日本全国の空き家率

引用：総務省統計局　住宅及び世帯に関する基本集計

2018年に行われた直近の調査によると、日本全国にある住宅総数6,240万戸のうち、13.6%にあたる849万戸が空き家となっています。2013年度の空き家率は13.5%であり、住宅総数に対する空き家の割合は横ばいで推移しています。しかし住宅総数が200万戸近く増加していることから、空き家の数は増加傾向にあるといえるでしょう。

この空き家率は、現在国内にある家屋の7.4軒に1軒は空き家ということを表しています。少子高齢化および人口減少が著しい我が国では、今度、空き家数の増加はさらに加速していくことが予想されます。

岡山県の空き家率

引用：岡山市における空き家の現状

岡山県においても、全国同様に空き家問題は深刻な問題です。

2018年度の住宅総数91.6万戸のうち14.2万戸が空き家であり、空き家率は15.5%と全国平均よりも高い水準となっています。

そのうち岡山市は、全36.7万戸のうち5.3万戸が空き家となっています。空き家率14.4%は岡山県全体の中では低いですが、全国平均より高い水準です。

空き家を放置することのリスク

空き家を放置するデメリットは、「固定資産税かかかる」くらいのことだと思っていませんか？

しかし実は、誰も住まず、誰も管理していない空き家は、金銭面・法律面で大きなリスクを抱えているのです。

持っているだけで税金がかかる

ご存じの通り、誰も住んでいない家屋だからといって、固定資産税の納税は免除されません。

不動産は金銭的な価値を持つ財産である一方、ただ所有しているだけでは、定期的に税金を発生させる負債のようなもの。不動産にかかる固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している不動産に対し、その価値に応じた税金が課せられます。

さらに2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」により、今後、空き家の固定資産税が跳ね上がる恐れがあります。

空き家法では、各自治体が「危険な状態の空き家」や「衛生上問題のある空き家」、「景観を損ねる空き家」と判断した空き家を「特定空き家」に指定し、行政指導や行政命令を行えるようになりました。

指導の過程で、特定空き家に指定された空き家は、最大6分の1にまで減免されていた土地の固定資産税の優遇措置が不適用となります。また最終的には、過料（刑事罰を伴わない罰金のようなもの）や、行政代執行による空き家の強制撤去が行われる可能性も。もちろんその場合、自治体が撤去費用を負担することはなく、後日、所有者に請求されます。

つまり、空き家を放置することにより、結果的に維持や管理にかかる費用以上の多大な金銭負担を強いられる可能性があるのです。

事故・事件の責任を取らなくてはいけない

所有した空き家でなんらかの事故や事件が発生した場合、空き家の所有者が責任を問われることになります。空き家を放置することで、以下の様なトラブルを引き寄せる恐れがあります。

・放火または破壊
・ゴミなどの不法投棄
・不審者の侵入
・子どもの侵入
・野生生物の侵入
・天災による倒壊

民法第717条では、「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」として、その土地に建てられた建物が原因でなんらかの損害を受けた場合、所有者がその損害を賠償しなければならないと義務づけています。

適正な空き家管理方法

空き家を放置することでのリスクを回避する方法は、当然ながら放置しないことです。

普段、人の出入りがない空き家は、痛みやすい箇所に対するケアや、周囲の確認を含めた定期的な管理を行うことが望ましいでしょう。木造一軒家や鉄筋コンクリートのマンションなど住居の構造は様々ですが、共通して次のポイントを抑えておきたいものです。

換気

長期間、風通りも人の動きもない空き家は、ホコリやカビの温床となってしまいます。劣化を防ぐためには、建物・部屋の中のあらゆる戸を開け、定期的に空気を入れ換えることが大切です。

屋外に直接触れている窓だけでなく、キッチンやバスルームの扉、押し入れ、天袋、収納等の襖やドアも開け払って、家全体の空気を循環させましょう。また和室があるお宅なら、畳を上げて空気に触れさせておくのもいいしょう。

木造家屋は、鉄筋・鉄骨のマンションと比較して通気性に優れているものです。しかし、それでも思わぬところからカビが発生することがありますので、定期的な換気が必要です。

水回りの確認

トイレ、キッチン、バスルームなどの水回りは、定期的に水を通しておきましょう。長期間水が通らない状態が続くと、配水管の中が乾き、水で封じられていた臭いが部屋の中まで上ってきてしまいます。

配水管の内部は、水が流れることで健全な状態を保てるため、定期的に水を通してあげることが大切です。

雨漏りの確認

木造一軒家の場合はとくに、雨漏りによる屋根や天井の傷みを確認しましょう。放置しておくと木材が雨水で腐食してしまい、建物全体の傷みを加速させてしまいます。

もし雨漏りが見つかれば、被害が大きくなる前に修繕の手配をしておきましょう。

清掃

誰も住んでいない空き家でも、自然とホコリや汚れは溜まってしまうものです。

定期的に軽い掃除をするでも傷みの進み方が変わりますので、全体の掃き掃除、拭き掃除を行いましょう。

庭の手入れ

外気の影響を受ける庭の状態は、手入れの有無に大きく左右されます。

生い茂った雑草や、隣の家の庭にまで伸びた木の枝などを処理しておくことで、庭の傷みを防ぐだけでなく、ご近所トラブルも回避できます。

外壁の確認

外気にさらされ続けている外壁の傷みのチェックも必要です。外壁は、経年による劣化が出やすい部分。塗装が剥げたところからヒビやカビが生まれ、内部の傷みなど大きなダメージにもつながります。

もし外壁の傷みが激しいようなら、塗装の塗り直しを検討した方がよいでしょう。

ポスト内の整理

溜まったチラシなどの投函物や、住所変更されていない郵便物など、ポストの中のチェックを行っておきましょう。

溜められた郵便物から個人情報が盗まれるようなトラブルもありますので、必要なものは転送手続きや登録住所の変更、不要なものは配送停止の手続きを行い、可能ならば郵便受けを封鎖しておくのがよいでしょう。

空き家管理の委託サービスの利用を検討する

空き家は、所有者が住む場所の近隣にあるとは限らず、地方の実家を相続した場合や、転勤によりマイホームから離れなければならない場合など、遠く離れた場所にあることも珍しくありません。また所有者が高齢になっていくにつれ、定期的な巡回や清掃を行うことが難しくなることも想定されます。

そこで利用したいのが、不動産屋や警備会社などが空き家の管理を代行する「管理委託サービス」です。

定期的に空き家を見回り、必要に応じて行った対応について報告してくれる管理委託サービスの利用は、自分で管理できない空き家を維持するために非常に効果的です。

委託サービスのメリット

空き家の管理委託サービスは、空き家を管理する上で利用者にとって大きなメリットがあります。

委託サービスを依頼しておけば、定期的に空き家を巡回し、通気や通水といった建物維持のための管理を行ってくれます。また、空き家管理のノウハウも豊富なため、家の傷みを最小限に食い止めることができるのです。

・軽微な雨漏りが発生した

・塀が崩れそう

・草木が隣地に越境しそう

このような問題が見つかった場合には即座に報告してくれるため、大きなトラブルにつながる前に、未然に対処できるのも大きなメリットです。

管理委託サービスを利用すれば、自らが管理することによる負担を無くし、空き家を正常な状態に保つことができるでしょう。

委託サービスのデメリット

一方で、委託サービスを利用することによるデメリットも存在します。

委託サービスは、不動産屋や警備会社といった営利企業によるサービスであるため、利用には費用がかかります。管理の範囲や頻度にもよりますが、毎月数千円～1万円程度の費用がかかるため、固定資産税等の維持費に加え、所有者の金銭的負担になることは認識しておかなければなりません。

また管理業者によって、管理できる内容や地域が異なる点にも注意が必要です。管理して欲しい空き家がある地域に対応しているのか、管理して欲しい内容を行ってくれのるかなど、サービス内容を細かく確認するようにしましょう。

まとめ

人が住まない空き家の放置は、様々なリスクと隣り合わせです。固定資産税の実質的な増税や周囲に被害を与えてしまうことを回避するためには、適切な管理を継続して行うようにしましょう。

岡山市の空き家のことなら、ぜひアーキ不動産までお気軽にご相談ください。定期的な巡回だけでなく、災害時等の緊急対応も万全。管理内容は詳細なレポートを提出し、依頼者の皆様に安心していただける空き家管理サービスを提供いたします。