ここでは相続対策の一環として不動産投資をする場合の注意点などについて解説していきます。

具体的には

・3種類の相続対策の詳細
・3種類の不動産投資手法の詳細
・どのタイプの相続対策に、どのタイプの不動産投資手法が合うのか

に関してお話しします。

相続対策には主に3種類ある

相続対策としては主に争族防止対策、節税対策、納税資金対策の3種類があります。それぞれについて解説していきましょう。

1：争族防止対策

迅速に、かつトラブルを起こさず遺産分割をするために用意するということです。これこそが「本質的な相続対策」であるということを忘れてはなりません。

相続のせいで家族関係に問題が起きるというケースは少なくありませんから、親世代が下の世代に、自分の意思や気持ちを明確に伝えておくことが重要です。

そのためにも自筆証書遺言を利用することをおすすめします（民法が改正されたことで使いやすくなりました）。

2：節税対策

こちらは「工夫をして相続税を減らす」ということです。相続対策と聞くとこれを想像する方が多いのではないでしょうか。

具体的には「相続税の財産評価」や「税額算出時の特例」を活用して、相続税の節税を行うことになります。

ただ、これまでの通達を適法の範囲内で利用しても「過剰な節税対策である」とみなされれば否認されるかもしれませんから気を付けましょう（実際、近年ではそのような判例があります）。

信頼できる専門家に相談しながら進めていくことをおすすめします。

3：納税資金対策

こちらは「相続税の納めるための用意をすること」を指します。

相続税は「資産に対する課税」ですから、あらかじめ納税額を計算して、その金額を準備しておかないと払えなくなってしまうかもしれません。

納税資金を作るための方法としては、「不動産を運用して、維持費（固定資産税など）を削減しつつ、家賃収入などを得る」「生命保険に入る」などがあります。

不動産投資には主に3タイプある

不動産関連の投資方法として、実物不動産投資、小口化投資、そして証券化投資の3タイプを紹介します。

1：実物不動産投資

「不動産投資」と聞くとこの実物不動産投資を連想する方が多いでしょう。

  • 土地をそのまま貸す
  • 土地にマンションやアパートを建てる
  • ワンルームマンションを買う

などの方法により、大家や地主などの立場で賃貸経営をしていくことになります。

これにより相続税を減らすことができます。

また、株式投資などの「値動きが激しく難易度の高い投資」と比較すると、家賃収入や価格が安定している実物不動産投資はやりやすいと言えます。

原則として長期的に運用しますから、上手くいけば老後資金の確保にも繋がります。

2：小口化投資

「複数人（組合など）で一緒に投資用不動産を保有して、その不動産により発生した収益を分け合う」というやり方です。

実物不動産投資をするとなると投資額が大きくなりやすいですし、場合によっては大きな負債を抱えることになるケースもあります。

ですが、小口化投資であれば少額でも行うことができます。そのため「分散投資によるリスクヘッジ」もしやすいと言えます。

3：証券化投資

こちらは「不動産を投資対象とした有価証券（J-REITなど）」を買うという手法です。

不動産投資には「流動性が低い（＝投資を終わらせるときに現金化しにくい）」という欠点があるものの、この手法であればそのデメリットを軽減できます。

さて、バブルが弾けた時期（90年代前半）には、長期的に売り手を見つけることができず、不良債権を大きくしてしまった方も少なくありませんでした。

ですが90年代後半頃からは、「証券関係の投資が低迷しつつ、不動産価格が落ちた」という状況になり、不動産投資の利回りが（相対的に）良くなりました。賃料による収入にも安定感があったため、「有効な投資」として再び評価されることとなりました。

そして2000年頃の規制緩和の影響で、「不動産の収益を基とする証券化」、つまり「金融商品化」ができるようになりました。これにより流動性の問題が改善されたのです。

投資手法は「相続対策の種類」によって選ぶ

「どのタイプの相続対策を重視するか」によって選ぶべき投資手法は異なります。

1：争族防止対策を重視する場合

「財産を分けやすくする」のが第一です。

不動産は「そのままの形」では分けることもお金に替えることも困難ですから、「証券化投資」などにより金融資産として準備したり、法人として「実物不動産投資」をしたりすることをおすすめします。

2：節税対策を重視する場合

この場合、基本的に「実物不動産投資」以外の選択肢はありません。

財産評価や相続税算出上の特例は、不動産という資産でないと適用されないからです。

3：納税資金対策を重視する場合

原則としてどの投資手法でも構いません。ただ、どんな投資をするとしても、「発生した収入を、納税資金として手元に残すための工夫」が欠かせません。一例として、「実物不動産投資により出た収益で、生命保険などに入る」などのやり方があります。

まとめ

もともと所持している土地を運用するケースと、土地などを取得して不動産投資をする場合とでは対応も目的も違ってきます。また、準備に費やせる時間も一人一人異なります。

ですから、最初に「そもそもどのような資産をどれくらい持っているか」をチェックし、どのように遺産分割を行うのかを選びましょう。すると不動産投資が、「メリットを期待できる相続の手段」として浮かび上がってくるかもしれません。

いずれにしてもまずは信頼性の高い専門家に相談することをおすすめします。そして少なくとも1年に1度は方針の確認をするべきです。