空き家を売りたい人が知っておくべき注意点7選

親が亡くなり、空き家になった実家を売りたい——一見単純に思えますが、実は多くの注意点があります。

適切な準備と知識がなければ、大きな損失が発生する可能性もあります。岡山市中区の原尾島や国富でも、「知らなかった」だけで数十万円から数百万円損をしているケースが実際にあります。

今回は、空き家を売却する際に知っておくべき7つの注意点を整理します。

注意点1｜売却方法の選択——仲介か買取か

空き家を売却する際、大きく分けて2つの方法があります。

仲介——市場価格で売る

不動産仲介業者を通じて一般の買主に売却する方法です。

メリットは、市場価格での売却が期待できること。時間をかければ、より高い価格で売れる可能性があります。

デメリットは、売れるまでの期間が不確定なこと、仲介手数料や残置物処理費が発生すること、売却活動中も固定資産税や管理費がかかることです。

買取——業者に直接売る

不動産買取業者に直接売却する方法です。

メリットは、迅速な取引が可能なこと、仲介手数料がかからないこと、残置物の処理を業者が行ってくれることが多いことです。

デメリットは、市場価格より低い価格での売却となる可能性が高いこと（一般的に市場価格の7割程度）です。

少しでも手取り額を高くしたいなら仲介、安くなっても手間をかけずに早く売却したいなら買取が適しています。

注意点2｜売却前の解体・リフォームは慎重に

空き家を売る前に、安易に解体やリフォームを行うべきではありません。

これらの作業は費用がかかるだけでなく、売却につながらない場合、経費が無駄になる可能性が高いのです。

解体のデメリット

建物を解体して更地にすると、土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が6分の1に軽減されています。ところが建物を解体すると、この特例が外れます。

解体費用は木造で坪3〜5万円、鉄筋コンクリートで坪5〜8万円が目安です。30坪の木造住宅であれば、90万円から150万円かかります。

解体するかどうかは、査定を取って「古家付きでいくらで売れそうか」「更地にしたらいくらで売れそうか」を比較してから決めてください。

リフォームのデメリット

リフォームも同様です。数百万円かけてリフォームしても、その分高く売れるとは限りません。

買主の中には、自分好みにリフォームしたいという方もいます。こちらがリフォームしたことで、かえって敬遠されることもあります。

売却前のリフォームは慎重に、買手の需要を考えた上で行ってください。

注意点3｜固定資産税の特例が外れるリスク

空き家を放置すると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、住宅用地の特例が外れます。

指定される基準は、倒壊の危険がある、衛生上有害、景観を著しく損なう、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている、といった状態です。

岡山市中区の浜や平井でも、草木が伸び放題で近隣から苦情が出ている空き家があります。このまま放置すると指定される可能性があります。

注意点4｜登記名義の一致——故人名義では売れない

不動産を売却する際には、登記簿上の名義人が売買契約を行う必要があります。名義人以外が勝手に売却することはできません。

事前に登記簿を確認し、必要であれば相続登記などの名義変更手続きを行うことが大切です。

2024年4月から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知ってから3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

岡山市中区でも、「共有名義のまま話が止まっている」「先代の名義から動いていない」という理由で、売却以前の段階で止まってしまうご相談が非常に多いのが実情です。

注意点5｜抵当権の抹消登記——完済していても自動で消えない

抵当権が設定されている空き家は、抵当権抹消登記を行わない限り売却できません。

住宅ローンを完済していても、抵当権は自動で消えることはありません。手続きが必要です。

これを怠ると売却が進まないばかりか、買主からの信頼を失ってしまう可能性があります。

事前に銀行や金融機関と連絡を取り、必要な手続きを進めることが大切です。準備さえしっかりしておけば、売却代金で抹消費用をまかなえます。

注意点6｜売却経費——仲介手数料・残置物処理費

仲介業者を通じて売却する場合、仲介手数料はもちろんのこと、残置物処理費用やその他の費用が発生します。

これらの経費は売却代金から差し引かれるため、実際に手元に残る金額を正確に把握しておく必要があります。

一方で買取業者に直接売却する場合、これらの経費はかからないため、迅速で活きが簡単な分、得られる金額が明確になります。

どちらにしても、事前に売却経費を明確にしておきましょう。

注意点7｜契約不適合責任——欠陥があると賠償請求される

一般の買主に売却した場合、契約不適合責任を負う可能性があります。

これは、契約内容に不備があると損害賠償や代金減額請求の支払い、最悪の場合は売買契約の解除に至る可能性があるというものです。

たとえば雨漏りやシロアリ被害を知っていながら買主に伝えなかった場合、後から責任を問われることがあります。

このリスクを避けるためにも、物件の状況を正確に把握し、買主に対して正直に伝えることが非常に重要です。

一級建築士や建築士に診断を依頼し、建物の状態を明確にしておくことをお勧めします。

また不動産買取業者に売却する場合、契約不適合責任を免除されることが多く、その点ではリスクが少なくなります。

まとめ

• 売却方法——仲介（市場価格・時間かかる）か買取（7割程度・早い）か
• 解体・リフォームは慎重に——費用がかかり、売却につながらないこともある
• 固定資産税——特定空き家・管理不全空き家に指定されると特例が外れて最大6倍
• 登記名義——故人名義では売れない。相続登記は義務化され3年以内
• 抵当権——完済していても抹消登記が必要。自動で消えない
• 売却経費——仲介手数料・残置物処理費など、手元に残る金額を把握する
• 契約不適合責任——欠陥を伝えないと損害賠償請求される可能性がある

空き家の売却は、準備と情報が鍵となります。これらを1つ1つ慎重に検討し、適切な判断を下すことが成功への道を開く鍵です。アーキ不動産は岡山市中区が地元で、一級建築士として建物の状態を診断した上で、売却までワンストップでお手伝いできます。まずは無料査定で、現状の市場価値を把握するところから始めてください。