共有名義の不動産は離婚したらどうなる——解消・売却する時の注意点

離婚で関係が切れても、共有名義の不動産はそのまま残ります。放置すると、売却も活用も進まず、トラブルの火種になります。

岡山市中区でも、離婚後の共有名義で困っているご相談は少なくありません。今日は、共有名義を解消する方法と注意点をお伝えします。

共有名義を放置するとどうなるか

共有名義の不動産は、共有者全員の同意がないと売却も賃貸も進められません。

たとえば家を売りたくても、元配偶者が同意しなければ売れません。リフォームや建て替えも同様です。何か決めるたびに連絡を取り、了解を得る必要があり、精神的な負担が続きます。

また、固定資産税は共有者が分担して払いますが、納税通知書は1人にしか届きません。その方が立て替えて払い、後で分担を請求することになりますが、相手が応じなければ、払った側がそのまま負担せざるを得ないこともあります。

離婚するぐらい関係が壊れているのですから、協力してもらうのは難しい。早めに共有関係を解消するのが得策です。

解消方法1｜売却して現金で分ける

いちばん分かりやすいのは、家を売って現金で分ける方法です。

共有者2人が売主となり、家を売却します。売却益を持分に応じて分けるか、出資額に応じて分けるかは、離婚協議書で決めておきます。

売却にはお二人分の必要書類(身分証明書・印鑑証明・住民票など)が必要です。住所が変わっていれば、それぞれの附票も必要になります。

売却益は、売却金額から取得費と売却費用を引いた額です。居住用財産の3,000万円特別控除が使えるため、多くの場合は税金がかかりません。ただし、適用には条件があり、詳細は税理士にご確認ください。

解消方法2｜どちらかが相手の持分を買い取る

もう1つの方法は、住みたい側が相手の持分を買い取る方法です。

たとえば家の査定額が2,000万円で、夫が4分の3・妻が4分の1を持っているとします。妻が買い取る場合、夫の持分4分の3に相当する1,500万円を支払って、家を妻の単独所有にします。

ただし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。

ローンの名義人が完済するまでは、原則として名義変更は認められません。妻が単独で住み続けるために妻名義のローンに変更したい場合、金融機関の審査があり、妻1人の年収で残債を借り換えられるかが問題になります。

共有名義の解消と財産分与

共有名義の解消は、財産分与とセットで考えることになります。

たとえば家の価値が2,000万円、ローン残高が1,500万円であれば、差し引き500万円の財産があります。これを2人で分けるなら、250万円ずつです。

妻が住み続ける場合、妻が夫に250万円を支払って財産分与を完了させることもできます。お金が用意できなければ、フリーローンなどで借りる方法もあります。

ただし、フリーローンは住宅ローンより金利が高いため、返済負担が増えます。払い続けられるかを冷静に判断してください。

また、共有名義のまま離婚すると、一方が住んでいても固定資産税は共有者で分担することになります。管理費用や草刈り費用も同様です。後でもめる原因になるため、離婚時に不動産の扱いを明確にしておくことが大切です。

査定を取って価値を明確にする

共有名義を解消するには、まず家の現在価値を知る必要があります。

査定は複数社から取り、相場を把握してください。岡山市中区の原尾島、国富、浜あたりであれば、駅からの距離・接道状況・建物の状態で相場が変わります。訪問査定で実際に建物を見てもらうと、正確な金額が出ます。

数字がはっきりすれば、「家の価値は◯◯万円、ローン残債は◯◯万円、差額を2分の1ずつ分ける」という形で話し合いを進められます。

まとめ

• 共有名義は放置すると売却も活用もできなくなる——固定資産税や管理費の負担も続く
• 解消方法は売却か買い取りの2つ——売却が最も分かりやすく、確実
• 査定を取って価値を明確にする——数字がないと財産分与の話が進まない

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