住宅ローンの支払いができなくなったら、その後どうなるのか

「住宅ローンが払えなくなったら、どうなるのか」。考えたくない問題ですが、いざというときのために知っておくことは大切です。

岡山市中区でも、コロナ禍以降、仕事が変わったり収入が減ったりして、住宅ローンの返済が厳しくなったというご相談は増えています。

今日は、住宅ローンの支払いができなくなった後の流れと、それぞれの段階でできることをお伝えします。

滞納から競売までの流れ

住宅ローンの支払いができなくなると、次のような流れで進んでいきます。

ステップ1｜督促状が届く

滞納が1か月を超えると、金融機関から督促状が送られてきます。電話での連絡もあります。

この段階で金融機関に相談すれば、返済計画の見直しや条件変更に応じてもらえる可能性があります。早めに相談することが大切です。

ステップ2｜期限の利益喪失

滞納が一般的に6か月続くと、「期限の利益喪失」という手続きに入ります。これは、分割払いの権利を失い、残債を一括で払ってくださいと求められることです。

毎月払えないものが、一括で払えるはずがありません。この段階で、現実的には競売か任意売却かの選択を迫られます。

ステップ3｜代位弁済

期限の利益を喪失すると、保証会社が債務者に代わって金融機関に残債を一括返済します。これを「代位弁済」といいます。

債務者は、今度は保証会社に対して返済する義務を負います。この時点で、遅延損害金が発生します。遅延損害金の利率は年率8.9%〜14.6%と非常に高く、返済額がどんどん膨らんでいきます。

ステップ4｜競売

保証会社は、裁判所に競売を申し立てます。裁判所が不動産を差し押さえ、入札方式で売却します。

競売が始まってから終わるまで、一般的に1年程度かかります。その間、家に住み続けることができます。住宅ローンを払わなくて済むため、その分の費用を生活の立て直しに使うこともできます。

ただし、競売はインターネット上で公開されるため、近所の人に知られてしまうリスクがあります。

競売と任意売却のメリット・デメリット

競売のメリット

• 手続きは全て金融機関や裁判所が進める——債務者は原則として何もしなくていい
• 競売手続きに半年〜1年かかる——その間は家に住み続けることができる
• 買受人が現れなければ住み続けられる可能性もある——条件が悪い物件の場合

競売のデメリット

• 市場価格よりかなり低い金額で売却される可能性がある——一般的には市場価格の7〜8割程度
• 残債務について厳格に対応される——残った債務を払い続けることになる
• 近隣の方や第三者に知られてしまう——インターネット上で公開される

任意売却のメリット

• 市場価格に近い金額で売却できる——一般の買主に売るため
• 近所の人には事情を知られずに売却できる——通常の売却と同じ扱い
• 売却後の残債務について柔軟に対応してもらえることがある——分割払いの交渉ができる
• 売却代金から引っ越し費用を出してもらえることがある——金融機関との交渉次第

任意売却のデメリット

• 競売よりも短期間で退去しなければならない——早ければ3か月程度
• 契約等の手続きに立ち会わなければならない——契約書にサインや立ち会いが必要
• 悪徳業者に引き込まれるリスクがある——残債がなくなると誤解させる業者もいる

まず金融機関に相談する

住宅ローンの返済が厳しくなったら、まず金融機関に相談してください。

政府や金融庁は、銀行に対して「返済が厳しい方には条件変更に応じるように」と指導しています。たとえば、一定期間は利息だけを払う、返済期間を延ばす、といった対応をしてくれる可能性があります。

滞納が始まると遅延損害金が発生し、返済額がどんどん膨らんでいきます。滞納する前に相談する——これがいちばん大切です。

岡山市中区の原尾島、国富、浜あたりであれば、地域の不動産会社に相談することで、「今の家の価値はいくらか」「売却すれば返済できるか」の現実的な判断ができます。

まとめ

• 滞納→督促→期限の利益喪失→代位弁済→競売の流れ——6か月の滞納で一括返済を求められる
• 競売は手続きに1年程度かかる——その間は家に住み続けることができる
• 任意売却は市場価格で売れるが短期間で退去——残債は消えない
• まず金融機関に相談——条件変更で解決できる可能性がある

アーキ不動産では、住宅ローンの返済が厳しい方のご相談も多く受けています。一級建築士が建物の状態まで診断して正確な査定をお出しし、売却・条件変更・自己破産のどれが現実的かを整理します。秘密は厳守しますので、まずはお気軽にご相談ください。