マイホーム売却の税金——3000万円控除でほぼゼロになる仕組みと申告のやり方

「自宅を売ったら税金をたくさん取られるのでは」。岡山市中区の国富、門田本町、平井、浜エリアでマイホームの売却を考えている方から、よくこの不安をお聞きします。

結論からお伝えすると、マイホームの売却では3000万円特別控除があるため、税金がかからない方が大多数です。ただし確定申告が必須で、申告を怠ると控除が受けられないという落とし穴もあります。

今日は税金がかかる仕組み、控除の条件、確定申告の注意点を整理してお伝えします。

ポイント1｜課税されるのは「利益」に対してだけ

売却代金全体に税金がかかるわけではありません。かかるのは譲渡所得、つまり利益に対してだけです。

譲渡所得は「売却価格−取得費−諸費用」で計算されます。取得費とは購入時の価格と購入にかかった費用のことで、諸費用には売却時の仲介手数料や測量費なども含まれます。

たとえば2500万円で買った家を2000万円で売った場合、利益はマイナスなので税金はゼロです。岡山市中区の一般的な住宅は、購入時より高く売れるケースばかりではないため、そもそも課税されない方も多いのです。

ここで注意が必要なのは、購入時の売買契約書を紛失している場合です。取得費を証明できないと、売却価格の5%しか認められず、利益が大きく計算されて課税されることがあります。古い契約書は売却前に必ず探してください。

ポイント2｜3000万円特別控除の条件を確認する

自分が住んでいた家、いわゆる居住用財産の売却では、利益から最大3000万円を差し引ける特例があります。利益が3000万円以内なら税金ゼロになるため、岡山市中区の一般的な住宅であれば、ほとんどこの範囲に収まります。

ただし、この控除を受けるには条件があります。

まず、住まなくなった日から3年を経過する年の年末までに売ることです。3年以内ではなく「3年経過年の年末」なので、たとえば2023年10月に引越した場合、2026年12月31日が期限になります。空き家にして放置すると期限切れになるため、すでに転居済みの方は注意が必要です。

次に、親子や夫婦など特別な関係への売却は対象外です。

そして、この控除は住宅ローン控除と併用できません。買い替え先で住宅ローン控除を使うなら、どちらが得か比較が必要です。

なお、相続した実家の売却は別制度の「相続空き家の3000万円控除」で条件が異なります。

ポイント3｜確定申告を忘れない

この控除は自動では適用されません。確定申告をして初めて適用されます。「税金ゼロだから申告不要」ではないのです。ここが最大の落とし穴です。

申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日です。譲渡所得の内訳書と売買契約書のコピーなどを添えて申告します。

もし利益が3000万円を超えた場合は、超えた部分に課税されます。税率は所有期間で変わり、5年超なら約20%、さらに10年超のマイホームなら6000万円以下の部分が約14%に軽減される特例もあります。長く住んだ家ほど税制は優遇されています。

まとめ

• 税金は利益に対してだけ——譲渡所得で計算。購入時の契約書がないと不利になる
• 3000万円特別控除がある——住まなくなって3年経過年の年末までに売ること。住宅ローン控除との併用は不可
• 確定申告が必須——税金ゼロでも申告しないと控除が受けられない。翌年2月16日〜3月15日

すでに空き家にしている方は、期限のカウントが始まっています。まずは無料査定で利益が出そうか確認し、税金の試算が必要な場合は専門家に相談してください。

アーキ不動産は岡山市中区が地元で、提携税理士と連携した税金の試算もお答えできます。「まだ売ると決めていない」段階からご相談ください。