離婚で家をどうするか——財産分与とローン残債の整理術

「離婚は決まった。でも家のローンが残っていて、売るべきか住み続けるべきか分からない」。岡山市中区でも、このご相談は少なくありません。

離婚時の持ち家は、デリケートで、かつ大きな金額が動く問題です。まずは選択肢を知ることから始めてください。

選択肢は3つ。ただし「共有のまま」は避ける

1. 売却して現金で分ける

家を売り、ローンを完済して、残ったお金を財産分与します。いちばんすっきりする方法です。ただし売却には時間がかかります。

2. どちらかが住み続ける

たとえば妻が子どもと住み続け、夫が家を出る形です。この場合、名義とローンの名義をどうするか、住む側が相手に代償金を払うか、といった調整が必要になります。

注意したいのは、名義は夫・ローンも夫・住むのは妻というケースです。夫がローンを滞納すれば、妻が住んでいても家が競売にかけられる可能性があります。名義もローンも住む側に変更する、または借り換えをする手続きが要ります。

3. 共有のまま放置

どちらも住まず、売りもせず、ローンだけ払い続ける。これがいちばん危険です。 後でトラブルになりやすいので避けてください。

アンダーローンかオーバーローンかで対応が変わる

判断のいちばんの分かれ目が、アンダーローンかオーバーローンかです。

• アンダーローン——家の価値がローン残債を上回っている状態。売却すれば現金が残り、2人で分けられます
• オーバーローン——ローン残債のほうが家の価値より大きい状態。売っても不足分が残り、誰が負担するかが問題になります

オーバーローンの場合でも、任意売却という方法があります。金融機関と交渉し、残債を分割で返済する条件で売却を認めてもらう形です。離婚後に共有のままローンを払い続けるより、任意売却で整理したほうがいいケースは少なくありません。

どちらに当てはまるかは、正確な査定を取らないと分かりません。

財産分与の話し合いの前に、査定を取る

査定は、離婚の話が出た段階でできるだけ早く取ってください。財産分与を話し合うとき、「家の価値がいくらか」が分からないと話が進みません。

査定額は会社によって差が出るため、複数社から取って相場を把握するのが基本です。岡山市中区の原尾島エリアであれば、駅からの距離・接道状況・建物の状態で相場が変わります。築30年でも、メンテナンスがしっかりしている家とそうでない家では、価値が数百万円変わることもあります。机上査定だけでなく、訪問査定で実際に建物を見てもらってください。

数字がはっきりすれば、「家の価値は◯◯万円、ローン残債は◯◯万円、差額を2分の1ずつ」という形で話し合いを進められます。離婚協議書や公正証書に、家の処分方法まで明記しておくと安心です。

まとめ

• 選択肢は「売る」「どちらかが住む」「共有のまま」の3つ。共有のままは避ける
• アンダーローンかオーバーローンかで対応が変わる。判断には正確な査定が必須
• 財産分与の前に査定を取り、数字を明確にしてから話し合う

売らない選択肢も、もちろんあります。子どもの学区や仕事の都合で住み続けるほうがいい場合もあります。大事なのは、名義・ローン・財産分与を曖昧にしないことです。アーキ不動産は離婚に伴うご相談も多く扱っています。一級建築士が建物の状態まで診断して正確な査定をお出しします。秘密は厳守しますので、「売るかまだ決めていない」段階でご相談ください。税金は税理士、法律関係は弁護士・司法書士へのご確認とあわせてお進めください。