査定額が一番高い会社に頼むと危ない？「高預かり」の失敗例と査定書の正しい見方

複数の不動産会社に査定を依頼して、一番高い金額を出した会社に任せる。一見合理的なこの選び方が、実は売却失敗の典型パターンだとご存知でしょうか。

査定額は「売れる金額の約束」ではない

まず大前提として、査定額はその金額で売れることを保証するものではありません。査定はあくまで「この価格なら売れるだろう」という予測であり、最終的に売れる価格は市場が決めます。

ここに落とし穴があります。売主は当然、高い査定を出す会社に魅力を感じる。それを知っている一部の会社は、媒介契約を取るために、根拠の薄い高い査定額を提示することがあります。業界で「高預かり」と呼ばれる手法です。

高預かりに乗ってしまうと、こうなる

1. 相場より高い価格で売り出す
2. 反響が集まる最初の1〜2ヶ月を、問い合わせほぼゼロで消費する
3. 「そろそろ値下げしましょう」と提案される
4. 段階的な値下げで「売れ残り物件」の印象がつく
5. 最終的に、適正価格で最初から売り出した場合より安く成約する

高い査定額に喜んで任せた結果、時間もお金も失う——これが「査定額が高い会社ほど危ない」と言われる理由です。

査定書でチェックすべき3つのポイント

では、どう見極めるか。金額の高低ではなく根拠を見てください。

• 成約事例が示されているか — 近隣・類似物件の「売れた価格」(売出価格ではなく)に基づいているか
• 建物の状態が反映されているか — 築年数だけの機械的な減価か、屋根・外壁・床下など実際の状態を見ているか
• 販売戦略とセットか — 「いくらで出して、反響がどうなら、いつどう動くか」の計画まで語れるか

この3つを説明できる会社の査定額は、高くても安くても信頼できます。逆に「とにかく高く売り出しましょう」だけの会社は要注意です。

まとめ

• 査定額は保証額ではない。高い査定＝良い会社ではない
• 媒介契約欲しさの「高預かり」に乗ると、時間を失い、安く売ることになりやすい
• 選ぶ基準は金額ではなく、査定根拠と販売戦略

アーキ不動産の査定は、成約データと一級建築士による建物診断に基づいて、根拠からご説明します。他社の査定書のセカンドオピニオンとしてのご相談も歓迎です。