家を売る前に知っておきたい全知識——相続・空き家・住み替え・住宅ローン

相続した実家、空き家になりそうな家、住み替えを考えている家、住宅ローンの返済が苦しい家。売却の理由はさまざまですが、共通しているのは**「知らなかった」「相談する相手を間違えた」だけで大きく損をしている方が多い**ということです。

状況別に、最初に取るべき一手を整理します。

相続——期限を過ぎると数百万円変わる

いちばん多い失敗が相続です。親が亡くなって古い実家を相続し、とりあえず空き家にしておいて、数年後に「やっぱり売ろう」と相談に来られる。ごく自然な流れに見えますが、この時点で手遅れになっていることがあります。

相続した空き家を売るとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただしこの特例は、相続してから3年を経過する年の12月31日までに売らないと使えません。

売却益が1,000万円出た場合、控除が使えれば税金ゼロだったのに、期限を過ぎたために約200万円の税金がかかる——こうしたケースが実際に起きています。

この特例には他にも条件があります。

• 1981年5月31日以前に建てられた家であること
• 区分所有建物でないこと
• 相続から売却まで空き家であること
• 譲渡対価が1億円以下であること
• 2024年の改正で、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減額

さらに、相続税を払った方が使える取得費加算の特例もありますが、こちらは相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始からおよそ3年10か月以内が期限です。

期限が制度ごとにバラバラなので、相続したらまず専門家に相談し、「使える控除は何か」「期限はいつか」を確認してください。適用の可否は個別の状況で変わりますので、税理士へのご確認が前提です。

なお手続きの順番は、遺産分割協議 → 相続登記 → 売却です。2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。共有のまま放置すると全員の同意がないと売れず、次の相続でさらに複雑になります。もめにくいのは、家を売って現金で分ける換価分割です。

空き家——固定資産税が最大6倍になる仕組み

空き家を放置すると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が6分の1に軽減されています。ところが「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、この特例が外れます。

指定される基準は、倒壊の危険がある、衛生上有害、景観を著しく損なう、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている、といった状態です。

放置すると、①税金、②建物の劣化、③近隣トラブル（草木の越境・不法投棄・害虫）の3つのコストがかかります。早く動くほど、売却・賃貸・解体・管理と選べる手が多く残ります。「とりあえず放置」がいちばんコストのかかる選択です。

住み替え——余裕がなければ「売り先行」

住み替えでは、売り先行と買い先行のどちらを選ぶかで結果が変わります。

売り先行は、先に家を売って資金を確定させてから次を買う方法です。資金計画が狂わず、リスクが低い。デメリットは仮住まいが必要なことです。

買い先行は、先に新居を買って後から今の家を売る方法です。住まいは確保できますが、売れなかったときに二重ローンを抱えるリスクがあります。

余裕がなければ売り先行が基本です。岡山市中区の売却期間はおおむね2〜3か月が目安ですので、そこから逆算してスケジュールを組んでください。つなぎ融資や買い替え特約もありますが、手数料や制約があります。

住宅ローンが苦しい——競売の前に任意売却がある

住宅ローンを滞納すると、督促 → 期限の利益喪失 → 競売という流れになります。競売は市場価格の7割程度でしか売れず、周囲にも知られてしまいます。

その前に任意売却という選択肢があります。市場価格に近い金額で売却でき、引越し費用の相談もでき、何より秘密を守れます。競売まで進んでしまう方の多くは、単にこの選択肢を知らなかっただけです。

変動金利で借りている方は特に注意が必要です。いわゆる5年ルールや125%ルールは金融機関によって条件が異なり、これらがあっても元金が減らないまま未払い利息が膨らむことがあります。ご自身の契約条件は金融機関にご確認のうえ、まずは今の家の価値を知って、売る・借り換える・住み続けるの3択を冷静に判断してください。

まとめ

• 相続——3,000万円控除は「相続から3年を経過する年の年末」まで。取得費加算は約3年10か月以内
• 空き家——特定空き家に指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税は最大6倍
• 住み替え——余裕がなければ売り先行。岡山市中区の売却期間は2〜3か月が目安
• 住宅ローン困難——競売の前に任意売却。早く相談するほど選択肢が多い

アーキ不動産は岡山市中区が地元で、一級建築士事務所と建設業許可を併せ持ち、建物の構造と資産価値の両面から判断します。売るべきかどうかを一緒に考えるところからお手伝いしますので、「まだ決めていない」段階でご相談ください。